חברת אי בי איי החלה הבוקר לסקר את חברת אפריקה נכסים מקבוצת אפריקה ישראל: אין ספק כי למרות שלחברה נכסים מניבים בשווי של כ- 4.4 מיליארד שקל (כ- 1.5 מיליארד שקל מתוכם שווי הנכסים בישראל), את מירב תשומת הלב מרכזות דווקא הקרקעות הרשומות בספרים לפי שווי של כ- 1.7 מיליארד שקל. שווי השוק של החברה כיום מגלם מחיקה של כמעט כל השווי של הקרקעות הנ"ל. אי לכך, החלטנו לתת את הדעת קודם כל בנושא זה.
במספר פגישות שערכנו עם הנהלת החברה עברנו על כל צבר הקרקעות: אלו שכבר היום בפיתוח ואלו שמתוכננות לפיתוח בטווח של ה- 3 שנים הקרובות, ואלו שפיתוחן לא נמצא בתכנית העבודה של החברה לתקופה הקרובה (לדוגמא: קרקעות למגורים ברומניה, סרביה ובולגריה). החלטנו לנקוט בגישה שמרנית ולמרות שהחברה כבר ביצעה מחיקות שווי של מעל ל- 600 מ’ שקל על קרקעות, מחקנו בנוסף שווי של 700 מ’ שקל בקרקעות בהן להערכתנו לא תתבצע בנייה ב- 3 השנים הקרובות (מקומות ללא תשתיות, ארצות שתחום הדיור חלש בהן או ארצות בהן לא ניתן לקבל מימון לפרויקטי בנייה), ברומניה ביצענו מחיקה מסיבית של 65% משווי הקרקעות ובבולגריה, לטביה והונגריה מחקנו 50% מהשווי . לשם ההגינות נציין כי רוב הקרקעות הללו לא נושאות בגינן חוב, והן אינן דורשות תשומת לב ניהולית או מימונית, ובעתיד לפי התפתחויות בסביבתן נשקול שוב להחזיר את להן את השווי למודל שלנו. להערכתנו כיום לא ניתן לממש את אותן קרקעות שמחקנו את שווין. את הקרקעות בישראל פולין וצ’כיה לקחנו לפי שווין בספרים שכן על חלק גדול מהן אנו צופים כי יתבצע ייזום בטווח הקרוב ואנו מרגישים בנוח עם השווי בו הן רשומות.
פעילות החברה במזרח אירופה כיום מנוהלת ע"י צוות מקצועי של עשרות אנשים שאמון על פיתוח הפרויקטים על הקרקעות הנרחבות שבבעלות החברה לצד ניהול הנכסים המניבים הקיימים של החברה (הפעילות באירופה מניבה הכנסות של כ- 207 מ’ שקל בשנה) . חלק ניכר מהפיתוח העתידי על קרקעות החברה הוא על בסיס קרקעות שנמצאות בסמוך לנכסים קיימים של החברה (classic 7 בצ’כיה לדוגמא), או ניצול זכויות בנייה קיימות על בסיס נכסים שעובדים (בניית משרדים ליד קניון קוטרוצ’ן ברומניה) לצד ייזום פרויקט מסחרי בפלויישט ועוד. להערכתנו בשלוש השנים הקרובות יצטמצם מלאי הקרקעות של החברה ע"י פעילות הפיתוח, במקביל לפעילות במזרח אירופה, הפעילות בישראל, שמניבה כיום הכנסות בהיקף של כ- 120 מ’ שקל בשנה, חוזרת שוב לקדמת הבמה: השלמת בית פסגות בתל-אביב, הרחבת הפעילות בנס ציונה על בסיס ביקוש לשטחים נוספים ומימוש האופציה לרכישת הקרקע ברג"מ ( 100 דונם לבניית פרויקט של מרכזים לוגיסטיים עם נגישות לכביש 6 וכביש 431).
גם בגזרת המימון החברה הייתה פעילה בתקופה האחרונה במספר צעדים חשובים: במאי 2011 השלימה החברה צעד של החלפת אג"ח 1 ו- 3 באג"ח 5 בהיקף של כ- 260 מיליוני שקלים תוך הארכת מח"מ החוב, ביולי 2011 השלימה החברה מימון מחדש של מגדל היובל בתל-אביב בהיקף של כ- 840 מ’ שקל (חלקה 50%), בספטמבר 2011 השלימה החברה את מכירת חלקה בקניון פלורה בפראג, מהלך זה ייצר תזרים של כ- 103 מ’ שקל ורווח של כ- 36 מ’ שקל, בדצמבר 2011 אשררה החברה תכנית רכישה עצמית של אג"ח בהיקף של 100 מ’ שקל. בנוסף ביצעה החברה מימון מחדש של נכסיה הנוספים בישראל בהיקף של כ- 480 מ’ שקלים. במקביל אגרות החוב של החברה חזרו להיסחר בתשואה חד ספרתית, מה שמגדיל שוב את האטרקטיביות של המנייה אל מול האג"ח. אתמול אף דרוג האשראי של החברה עלה לרמה של BBB.
אפריקה נכסים נסחרת כיום במחיר אטרקטיבי, לחברה תיק נכסים מניבים איכותי שמניב הכנסה של כ- 325 מ’ שקל בשנה, פעילות הפיתוח של החברה במזרח אירופה תצליח להערכתנו לחלץ את שווי הקרקעות תוך השאת רווחים (גם אם לא גבוהים כמו שחשבנו בעבר), פעילות הפיתוח של החברה בישראל מחזירה אותה שוב להיות גורם משמעותי בשוק הנדל"ן המניב בארץ ופעילות החברה מתרכזת במקומות בהם אין בנייה משמעותית כיום. לצד הפעילות הנדל"נית ביצעה החברה מהלכים פיננסים ששיפרו את התזרים שלה וכיום להערכתנו קיימת העדפה של המנייה על אגרת החוב במשוואת הסיכון סיכוי. לאור כל אלו ולאחר שביצענו מחיקה מסיבית של 700 מ’ שקל משווי הקרקעות אנו חוזרים לסקר את מניית החברה בהמלצת קנייה במחיר יעד של 60 שקל למנייה (המהווים מכפיל של כ- 0.67 על ההון).