בעקבות הודעתה של אלביט הדמייה על מכירת 47 נכסים בארה"ב בשווי של כ- 1.4 מיליארד דולר, אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון חושב שאלביט הדמיה היא אופציה זולה על חלומות גדולים, כאשר אירועים מהסוג הנ"ל תורמים להגשמת החלום.
לדבריו, "עסקה זאת מזרימה חמצן רב לריאותיה של אלביט תוך כך שהיא מוכיחה למשקיעים כי הספידו את עסקיה מוקדם מידי.למרות הסיכון ושווי סחיר שלילי, העסקה הנוכחית משפרת משמעותית את מצבה של אלביט, כך שמנייתה מגלמת היום אופציה טובה לאופטימיים שבינינו. לגבי חברת הבת, פלאזה סנטרס, אנו סבורים כי היא בעלת סיכון נמוך מחברת האם, ונסחרת בדיסקאונט עמוק. מעדכנים את מחיר היעד של אלביט הדמיה ל-20 ₪ למניה.
עציוני, מסביר שאלביט הדמיה ממשיכה בתוכניות מימוש הנכסים, כאשר לאחר ההודעה אתמול על הסכם למכירת פעילות GAP בישראל תמורת כ-40 מ’ ₪, הודיעה הבוקר על מכירת 47 נכסים של EDT בארה"ב תמורת 1.428 מיליארד $. הנכסים נושאים חוב של 934 מ’ $, כך שבפועל התזרים נטו ל-EDT (לפני הוצאות עסקה ומיסים) יעמוד על כ-494 מ’ $, בתוספת יתרות המזומן שיהיו בחברות הנכסים ביום ההשלמה (נכון להיום כ-30 מ’ $ נוספים).
כזכור, אלביט ופלאזה מחזיקות בעקיפין כ-45.4% מ-EDT (כ-22.7% כל אחת).
לאחר השלמת המכירה, אשר צפויה בחודש יוני, כתלות עיקרית בבדיקת נאותות ואישור הגופים המלווים, יוותרו בידי EDT שני נכסים ששוויים מוערך בכ-43 מ’ $ הנושאים חוב נוכחי של כ-14 מ’ $.
עלות ההשקעה המקורית ב-EDT (ל-100%) עמדה על כ-358 מ’ $, כך שבסיכום שווי המכירה + המזומן + הנכסים שנותרו, בנטרול החוב הקיים, מתקבל כי שווי EDT צפוי להסתכם לכ-553 מ’ $. בתוספת הדיבידנד שחולק בספטמבר בסך 26 מ’ $, מדובר על תוספת שווי נאה של כ-221 מ’ $ על עלות ההשקעה, לפני מס (כ-50 מ’ $ לחלקן של אלביט ופלאזה, כל אחת).
יש לציין כי השווי בספרים של נכסי EDT נכון ל-30.9.11 עמד על כ-1.452 מ’ $, כך שבניכוי הנכסים שלא נמכרים והשפעות נוספות, לא צפוי כאן רווח הון מהותי.
לפי NOI שנתי נוכחי מוערך של 103-104 מ’ $, תשואת ההיוון (CAP RATE) הממוצעת בעסקה עומדת על כ-7.2-7.3%. מדובר בתשואה טובה יותר מהערכותינו המוקדמות שנעו סביב 7.5%, כאשר EDT השיגה תשואה טובה יותר מאקוויטי 1 של גזית גלוב שמכרה 36 נכסים (גם הם לבלקסטון) לפני פחות מחודש לפי תשואה של כ-7.5%.
לפי החברה, בכוונתה לשמר את הפלטפורמה הנוכחית בארה"ב עם השותפים הקיימים לעסקאות נוספות, כך שארה"ב תמשיך לשחק תפקיד בשנים הבאות בעסקי החברה. אולם, למרות זאת, אנו מניחים כי בדומה לדיבידנד שחילקה EDT בספטמבר בסך 26 מ’ $, עם השלמת עסקה, בכפוף להיבטי מיסוי, צפויה EDT לחלק דיבידנד גדול לבעלי מניותיה. כזכור, בדוח המקורות והשימושים האחרון שפרסמה, צפתה אלביט תזרים נטו (לחלקה) ממימוש החזקתה ב-EDT של כ-300 מ’ ₪, לאחר החזר ההלוואה שקיבלה מ-EASTGATE על סך כ-30 מ’ $. אנו משערים כי התמורה נטו בפועל, לאחר הוצאות נוספות ומיסוי, תנוע סביב מספרים דומים.