"במשך שנים הפיתוח של בנייה למגורים בירושלים התרכז בעיקר בפיתוח שכונות גדולות בשולי העיר מצפון, מערב ודרום. בשנים האחרונות התהליך הזה נכשל וכיום מרבית השכונות הגדולות שתוכננו בוטלו או הוקפאו" כך אמר רו"ח דן אטיאס שותף וראש אשכול הנדל"ן ומנהל סניף ירושלים של פירמת רואי החשבון BDO זיו האפט.
אטיאס ציין כי לדעתו "קברינטי העיר צריכים לעבור למפות קטנות יותר ולהפנות את המאמצים התכנוניים לפיתוח השכונות הקיימות בתוך העיר ובשולי השכונות הקיימות ובדרך זו ניתן להערכתו לייצר עתודות של כ- 20,000 עד 25,000 יח"ד בצורה מהירה ויעילה יותר ולצמצם את ההגירה השלילית מהעיר הנובעת, בין השאר, ממלאי נמוך של דירות עממיות, כמו כן יש להרחיב את הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית ולקדם פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 שכן ירושלים מפגרת באישור של תוכניות פינוי ובינוי ותמ"א 38 בהשוואה לערים אחרות".
אטיאס אמר את הדברים במסגרת כנס העסקים השנתי של ירושלים שנערך בשבוע שעבר במלון המלך דוד בשת"פ עם פירמת עוה"ד יגאל ארנון ובנק הפועלים.
על פי הסקירה שביצע אטיאס בסיוע נתוני מכון ירושלים לחקר ישראל 6 תוכניות גדולות המהוות שכונות חדשות או הרחבות גדולות של שכונות קיימות שתוכננו בשנים האחרונות בשולי העיר בוטלו, הוקפאו או שאישורן עוד צפוי להתעכב במשך שנים. מצפון לעיר תוכננה שכונה באזור "מצפה נפתוח" שכיום מעוכבת בשל מחלוקת סביבתית המובלת על ידי תושבי שכונת רמות, ולא ברור מתי תצא אל הפועל, שני הגושים הגדולים ממערב לעיר הידועים כ"הר חרת" ו"רכס לבן" ושנכללו במסגרת תוכנית "ספדיה" שהיו אמורים לכלול אלפי יחידות דיור כל אחד בוטלו, דרומית לעיר פיתוח "מורדות גילה" ואזור "גבעת יעל" הוקפאו מסיבות פוליטיות ואחרות וגם ההרחבה הגדולה של שכונת "הר חומה" - הקרויה "הר חומה ד’ הוקפאה והסיכויים שתצא בקרוב לפועל קלושים".
כתוצאה מכישלון הפיתוח של השכונות הגדולות , לא ניתן מענה דיור הולם לתושבי העיר, ואכן ניתן לראות כי משנת 1986 סובלת ירושלים ממאזן הגירה שלילי שבעשור האחרון התייצב סביב כ-7,000 תושבים נטו בשנה. עיקר ההגירה היא לישובי יו"ש, לישובים סביב ירושלים, לאזור מודיעין ולאזור תל אביב.
המלאי הנמוך יחסית של דירות עממיות הביא גם לעליית מחירים בירושלים, ועל פי דו"ח של מנהל הכנסות המדינה שפורסם השבוע והתייחס לרבעון השלישי של שנת 2011, למרות הקיפאון בעסקאות בחודשי הרבעון, מחירי הדירות בירושלים בשלב זה, עדיין לא ירדו.
אטיאס ציין כי גם "השוואה של קידום פרויקטים בתחום של התחדשות עירונית בהשוואה לערים אחרות אינה מחמיאה לבירה. ירושלים ממוקמת בתחתית הטבלה הבוחנת את כמות הפרויקטים הרשומים של פינוי ובינוי ביחס לשטח העיר עם 8 פרויקטים בלבד על שטח של 125,000 דונם, כאשר מעליה ממוקמות תל אביב, חיפה, פתח תקוה, נתניה, רחובות ואור יהודה".
עם זאת אטיאס מציין כי "לאחרונה גובשה תוכנית על ידי עיריית ירושלים, הרשות לפיתוח ירושלים, משרד השיכון ובליווי הוועדה המחוזית ומנהל מקרקעי ישראל באזור גוננים (קטמונים), כאשר התושבים יכולים באופן עצמאי ובחלקים קטנים ליזום התחדשות של בניין המגורים. תוכנית דומה בשלבי גיבוש גם לאזור עיר גנים, קריית יובל הקרויה תוכנית יובלים".
גם בתחום תמ"א 38 על פי נתוני סקר שנערך עבור הכנסת, נכון לסוף שנת 2008 הוגשו במחוז ירושלים 3 תוכניות בלבד מהן אושרה רק תוכנית אחת. לשם השוואה במחוז תל אביב הוגשו 107 תוכניות ואושרו 51, במחוז חיפה הוגשו 46 ואושרו 23 ואפילו במחוז דרום הוגשו 6 ואושרו 3 תוכניות של תמ"א 38.
בכנס שעורכת BDO זיו האפט מידי שנה בירושלים השתתפו אנשי העסקים מהבכירים בירושלים ורשימת הדוברים כללה את רו"ח שלמה זיו, נשיא ומייסד BDO זיו האפט, רו"ח יובל זלצמן שותף מיסים בפירמה, פרופ’ ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים ,שמעון גל, הממונה על החטיבה העסקית של בנק הפועלים, עוה"ד אמנון לורך ועוה"ד דיויד שפירא שותפים בכירים במשרד עוה"ד יגאל ארנון ושות’.
לדעתה של עפרה חדד סמנכ"ל חברת יורו ישראל הבונה במספר שכונות בעיר, הסיבה להגירה שלילית בירושלים היא בעיקר תהליך ההתחרדות המואץ של השנים האחרונות ולא רק מחירי הדיור הגבוהים. "צריך להבין כי אי אפשר לבנות בירושלים כיום, דירות "עממיות", זאת אשליה. מי שרוצה לגור היום בבירה צריך לדעת שיש לזה מחיר. ירושלים היא עיר ייחודית עם ביקושים קשיחים לדיור המגיעים מקהלים שונים, כולל תושבי חוץ. מרכיב הקרקע בעיר הוא כל כך יקר, שמכתיב לקבלנים מראש את עלויות הדיור הגבוהות, גם בהר חומה. בספדיה, במידה ויפשירו קרקעות ויתגברו על בירוקרטיה ופוליטיקה, גם שם, לא ניתן יהיה לבנות דירות זולות. אנו בונים היום בנווה יעקב ובפסגת זאב, שכונות וותיקות בעיר, שלא הייתה בהן בניה חדשה מזה עשור והמחירים לדירת 4 חד’ הם כבר בסדר גודל של 1.65 מיליון ₪. לא מדובר כאן בפרויקט יוקרה, אבל מצד שני המחיר גבוה במיוחד לזוגות צעירים ורחוק מלהיות דיור עממי".