פסגות בסקירה על אלקטרה נדל"ן: תוצאות החברה לרבעון השלישי היו סבירות. הכנסות החברה ירדו בשל מימוש נכסים והחברה ביצעה מחיקה צפויה של נכס בגרמניה בהיקף של כ-3 מ’ יורו. ה FFO נשאר דומה יחסית לזה של הרבעון השני (כ-10.7 מש"ח).
הסיפור הבולט בחברה לאחרונה הינו טענתם של מספר בנקים שהלוו לחברה כספים לרכישת נכסים בגרמניה כי החברה לא עומדת באמות מידה פיננסיות, מה שמהווה עילה לפרעון מידי. בינתיים הבנקים מעכבים את עודפי המזומנים מהפרויקטים אצלם. סך החשיפה המאזנית (שווי ספרים פחות חוב) של אלקטרה נדל"ן בגין הנכסים האמורים הינה כ-220 מש"ח.
האופציה הפחות טובה הינה שהחברה תחזיר לבנקים את הנכסים (ההלוואות הן נון ריקורס) ותמחק את ההשקעה ללא תזרים. הסבירות לא גבוהה הואיל והבנקים לא מעונינים בנכס. להערכתנו החברה תפעל להגיע להבנות עם הבנקים לפיהם היא תכניס כסף ובתמורה תקבל הפחתה בחוב. יש להדגיש ש-2 הנכסים העיקריים עומדים ביחסי כיסוי חוב וריבית ומייצרים מזומנים. כן צפויה החברה לנסות להעריך את הסכמי השכירות בנכסים, כך שניתן יהיה להצדיק את שוויים בספרים.
במטרה לצמצם מינוף, להגדיל נזילות ולהקטין את הפיזור הגיאוגרפי, פועלת החברה לממש נכסים. במהלך השנה השלימה מכירה של 2 נכסים שהניבה לה (לאחר החזר חוב) כ-66 מש"ח ולאחר תאריך המאזן השלימה מכירת נכס בטורונטו שהניבה 74 מש"ח. אנו סבורים כי נראה מימושים נוספים.
תשואת האג"ח של החברה זינקו לרמות דו ספרתיות. מבדיקה שערכנו עולה כי במידה והחברה תממש מספר נכסים בישראל לצד השלמת פעילות יזום בקנדה, ובהנחת מחזורי חוב מול בנקים ישראלים היא צפויה לשרת את החוב ב-3 השנים הקרובות גם ללא שימוש במסגרת אשראי מאושרת של כ-150 מש"ח. נציין כי החברה קונה באופן שוטף את האג"חים של עצמה.
בדוח השנתי צפויה החברה לבצע הערכות שווי לכלל נכסיה. לצד החשש הברור ממחיקות בגרמניה, נראה כי באופן כללי מצב שאר הנכסים סביר, אם כי החלטת שמאי בדבר גובה שיעור ההיוון המשפיע כמובן על שווי הנכסים הינה דבר סובייקטיבי שלא ניתן לצפותו. במודל שלנו הנחנו מחיקות גבוהות של כ-210 מש"ח מההון, הן בגין הנכסים הבעייתיים והפרשות נוספות. להערכתנו יהיו מקומות בהם תהיה עליית ערך שתקזז חלק מהשערוכים.
כיום החברה מתמקדת במימוש נכסים אשר יניבו תזרים לחברה, מיקוד הפעילות מבחינה גיאוגרפית וקידום פעילות הייזום בישראל אשר בה טמון עיקר פוטנציאל הרווח של החברה.
בשורה התחתונה: להערכתנו שוק ההון מחמיר עם החברה. הגם שמדובר בחברה ממונפת וקיים סיכון אמיתי לפגיעה בהון, לחברה אמצעים סבירים לעמוד בהתחייבויותיה לשנים הקרובות וכן פוטנציאל נאה לרווחי יזמות אשר יגדילו את ההון. החברה נסחרת כיום ברבע מהונה העצמי (כ-660 מש"ח מתחת להון) ואנו לא סבורים כי היקף המחיקות יצדיק שווי שדומה לשווי השוק של החברה. אי לכך אנו סבורים כי השקעה במניית החברה הינה אטרקטיבית על אף הסיכונים הכרוכים בהשקעה זו. לאור היקף המחיקות שהערכנו אנו מפחיתים את מחיר היעד מ-26 ₪ ל-21.5₪, גבוה בכ-167% ממחיר המניה בשוק.