השבוע, התפרסמו מספר אינדיקטורים בנוגע לשוק הנדל"ן המקומי. מיטב: ביום ראשון, פורסמו נתונים לגבי כמות מבוקשת של דירות חדשות לחודש אוקטובר. מתברר כי, אזור המרכז (ללא תל-אביב) ממשיך לרכז סביבו עניין כאשר הוא מהווה כשליש מסך הביקושים. באופן כללי, הנתונים ממשיכים להצביע על כך שבחודשים האחרונים ישנה ירידה בכמות המבוקשת של דירות.
בצד ההיצע, לפי דיווח של אתר המכירות Yad2, נראה כי מספר הדירות המוצע למכירה רשם עלייה משמעותית בחצי השנה האחרונה (ראו התרשים משמאל), ועלייה של 18% מראשית השנה. בהחלט ניתן לראות בהתפתחות זו כמעודדת התייצבות במחירי השוק (ואף הוזלה), עקב העובדה שקצב הדירות המוצעות למכירה, גדל בקצב מהיר יותר מהדירות הנמכרות.
אינדיקטור נוסף המצביע על רגיעה מסוימת בשוק הדיור היינו מספר חודשי ההיצע. מספר זה, מחושב כיחס שבין מספר הדירות שעמדו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך החודש. למעשה, נתון זה מייצג את מספר החודשים שיידרש בכדי למכור את כל מלאי הדירות במשק, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות למכירה. על פי נתונים מנוכה עונתיות מספר חודשי ההיצע עמד בחודש אוקטובר על 11.7. זהו הנתון הגבוה ביותר מאז חודש אפריל בשנת 2007.
יתרה מכך, כפי שניתן לראות גרף משמאל, קיים קשר הפוך בין שיעור השינוי השנתי במחירי הדירות, לבין מגמת חודשי ההיצע. ניתן בהחלט להצביע על שינוי מגמה בחודשי ההיצע ומכאן, על מחירי הדירות. ואכן, ניתן לראות כי קצב ההתייקרות של מחירי הדירות הואט מכ-20% לשנה בתחילת 2010, לכדי 10% ב-12 החודשים האחרונים.
דווח נוסף, על התחלות וגמר בנייה ברבע השלישי של 2011, הצביע על כך שהתחלות הבנייה ביוזמה פרטית היו נמוכות מהרמה שנרשמה ברבע השני של השנה. עם זאת, עדיין מדובר בקצב מרשים, הגבוה מקצב התחלות הבנייה החדשות הממוצע מאז שנת 2000 (ממוצע של כ-7000 דירות לרבעון) . מספר התחלות הבנייה ברבע השלישי היה כ-9000 יחידות, כלומר - קצב של כ-36,000 יחידות לשנה. יתר על כן, אם ניקח בחשבון את הבנייה ציבורית אזי הרמה חוצה את רף ה-42,000 יחידות דיור לשנה.
כל זאת, כאשר קצב גמר הבנייה הנוכחי עומד על כ-32,500 יחידות דיור (כאשר הבנייה הפרטית מהווה כ-29,000).
משך הבנייה של דירה ממוצעת בעשרים השנים האחרונות נע בין 22 ל-26 חודשים. כלומר, הזמן הממוצע בין תחילת בניית דירה עד גמר הבנייה הינו כשנתיים.
לפיכך, ניתן לצפות כי היקף גמר הבנייה צפוי לעלות בצורה משמעותית בטווח של השנתיים הקרובות, לרמות אשר נראו לאחרונה רק בשנות ה-90. כמו כן, לאור הקושי הגדל במכירת דירות צפוי כי תחול עלייה גם במשך הזמן הנדרש לבנייה.
האינדיקטורים מחזקים את תחזיותינו כי שוק הדיור צפוי לרשום עצירה, בכל האמור למחירים, ואף תתכן הוזלה.