חברת דלק נדל"ן, בניהולו של ערן מיטל, פרסמה היום את תוכנית ההבראה שגובשה על ידה בשיתוף עם פרופ’ אמיר ברנע במהלך השבועות האחרונים. התכנית אמורה להוות בסיס לארגון מחדש של חובות החברה למחזיקי אגרות החוב, שהיקפם הנוכחי מסתכם בכ-2.2 מיליארד שקל.
על פי המתווה החדש שגובש, יוחלפו סדרות אגרות החוב הקיימות של החברה בשתי סדרות חדשות (סדרת אג"ח "סטרייט" חדשה וסדרה של אג"ח להמרה) אשר ייפרסו לתקופה של עד עשר שנים ויישאו ריביות משתנות.
בנוסף, תשובה יוותר לטובת מחזיקי אגרות החוב על השליטה בחברה ועל רוב אחזקותיו, כך שלאחר יישומה של התכנית יחזיקו בעלי אגרות החוב בכ- 70% מהון החברה ושאר האחזקות יתחלקו בין בעל השליטה ובעלי המניות הנוכחיים.
על פי ההצעה של ברנע, אשר כפופה עדיין להסכמת בעל השליטה והחברה, חבילת המימון הכוללת שיעמיד בעל השליטה במסגרת המתווה החדש תסתכם בסכום של כ- 330 מיליון שקל, והיא כוללת גם ויתור של בעל השליטה על חוב של החברה כלפיו בהיקף של כ- 80 מיליון שקל, בגין אחזקותיו באגרות חוב (סדרה ב’) של החברה.
יצוין, כי הסכומים האמורים מתווספים לסכומים בהיקף כולל של כ-300 מיליון שקל, שכבר הזרים תשובה לחברה במהלך השנתיים האחרונות, מאז שחולקו מניות החברה כדיבידנד בעין לבעלי מניותיה, על ידי קבוצת דלק.
מדו"ח כלכלי מיוחד שהכין פרופ’ ברנע עבור החברה, ושעל בסיסו הוכנה תוכנית ההבראה, עולה כי לדלק נדל"ן קיים פוטנציאל ייזום משמעותי בהיקף של כ-800 מיליון שקל מעבר לרשום בספרים.
פוטנציאל הייזום וההשבחה טמון להערכתו בעיקר בפורטפוליו החניונים (NCP) של חברת הבת DGRE, ומייזום והשבחה של פרויקט נדל"ן השוכן בלונדון, בסמיכות לארמון בקינגהאם, וכן בחברת אלעד ישראל מגורים, שבבעלותה פרויקטים לייזום ובניה במקומות מרכזיים שונים בישראל (כדוגמת פרויקט בבלי והפרויקט ב"שכונת הארגזים").
עוד קובע ברנע בניתוחו, כי לאור אפשרות השבחת הנכסים של החברה ומימושם, נכונות בעל השליטה להזרמת הון חדש לחברה, ועל רקע המצב התנודתי בשווקים בעולם, יש להגיע למסקנה בדבר כדאיות שמירת החברה כעסק חי על פני כל חלופה אחרת, לרבות חלופת הפירוק.
ברנע קובע בעבודתו, כי מניתוח המרכיבים של הגרעון ההוני של החברה (המסתכם בכ- 1.8 מיליארד שקל (אומדן), נכון למועד כתיבת הדו"ח) ובחינת משמעותם, עולה כי עיקר הגרעון בחברה הוא חשבונאי ואינו כלכלי, וזאת בין היתר בשל עסקת ה- SWAP שביצעה החברה לקיבוע הריבית והפרשי המדד בגין עסקת NCP שבוצעה לפרק זמן ארוך במיוחד, ואשר צפויה להתאפס עם עליית הריבית באנגליה או עם סיום החוזה המוצב מול חוזי השכירות (המוקדם מביניהם).
על פי הניתוח של ברנע, שווי השוק של החברה לאחר אימוץ ויישום המתווה החדש צפוי לעמוד על כ- 750 מיליון שקל.
מקורבים לבעל השליטה ציינו כי המתווה שגובש ממחיש פעם נוספת את נכונותו של בעל השליטה לעמוד לצד החברה ומשקיעיה ולסייע לה בדרכה לעלות לנתיב חדש. למעשה, במתווה הנוכחי, צפוי תשובה לתמוך בחברה במהלך שלוש השנים הקרובות, עד שיתקבלו ההכנסות הצפויות מהפרויקטים היזמיים של החברה, כאשר מי שצפוי ליהנות מהפירות של הייזום וההשבחה הם בעלי אגרות החוב שיחזיקו בחברה, לאחר אישור המתווה, בכ- 70% ממניות החברה.
דלק נדל"ן נקלעה לקשיים בעקבות המשבר העולמי שפקד את השווקים בעולם ופעלה בשנתיים האחרונות ליישום תכנית אסטרטגית למימוש והשבחת נכסים בעלי פוטנציאל ליצירת ערך, כאשר במסגרת תכנית המימושים, מכרה החברה מתחילת שנת 2010 נכסים בהיקף כספי של למעלה מ-5 מיליארד שקל, ביניהם בניין Bell בקנדה, חברת רודשף בבריטניה ועוד.
ערן מיטל מנכ"ל דלק נדל"ן: "אישור תוכנית ההבראה המוצעת תוך זמן קצר הינו קריטי וחשוב בנקודת הזמן שבה נמצאת החברה. הדו"ח שערך ברנע מצביע בצורה חד משמעית על היתרון הברור שיש למשקיעים מהמשך ניהול החברה כעסק חי על פני חלופות אחרות, ועל הפוטנציאל והערך הנוספים הטמונים בנכסי החברה, ועל היכולת להגדיל בצורה ניכרת את ההכנסות על ידי ייזום והשבחת הפרויקטים של החברה בארץ ובחו"ל. אני מאמין שאימוץ המתווה והשינויים המבניים בחברה יאפשרו לחברה לצאת לדרך חדשה ולהגיע, כך מקווה, לשינוי המיוחל, ממנו ייהנו בעלי המניות ובעלי האג"חים שיהפכו לבעלי המניות המרכזיים בחברה".
קבוצת דלק נדל"ן, בניהולו של ערן מיטל, פועלת בתחום הנדל"ן המניב בצפון אמריקה ובמערב אירופה, באמצעות חברת הבת DGRE, ובתחום הנדל"ן למגורים בישראל באמצעות חברת אלעד ישראל מגורים.