הסקירה הכלכלית השבועית "השבוע במאקרו", של המחלקה הכלכלית, בחטיבה לכספים וכלכלה של לאומי, בראשות ד"ר גיל מיכאל בפמן: מאז ראשית השנה ניכרת ירידה חדה בהיקף המכירה של דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית, זאת כפי שניתן לראות בתרשים (המציג את נתוני המגמה, במונחים שנתיים). היקף המכירה של דירות חדשות בחודשים אוגוסט-ספטמבר, הסתכם בכ- 900 דירות לחודש בלבד (על בסיס נתונים מנוכי עונתיות), כאשר גם בשנים שאופיינו ברמת ביקושים נמוכה לדירות חדשות, הסתכם היקף המכירה הממוצע של דירות ביזמה פרטית בכ- 1,100 דירות בחודש. נזכיר כי בתקופת השיא אליה הגענו בסוף 2010, היקף המכירות הגיע לכ- 2,000 דירות חדשות בחודש.
בחלוקה לפי אזורים, בולטת הירידה במכירת דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית באזור הדרום, המהווה כ- 11% מסך המכירות בארץ. מאז ראשית השנה, חלה ירידה בהיקף המכירות באזור זה בשיעור של 30%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כידוע אזור זה אופיין בעלייה בביקושים מצד משקיעים, והירידה הנ"ל בביקוש תואמת את נתוני משרד האוצר, המצביעים על ירידת משקלם של המשקיעים בסך העסקאות בשוק הדיור. נציין כי באזור חיפה והצפון, אשר אופיינו גם הם בביקושים גבוהים מצד המשקיעים, היקף המכירה של דירות חדשות ביזמה פרטית עלה מאז ראשית השנה בכ- 12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באזורים תל אביב והמרכז, המהווים כשני שליש מסך המכירות של דירות חדשות ביזמה פרטית, חלה ירידה של 12% בהיקף המכירות מאז ראשית השנה, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הירידה בהיקף המכירות באזור זה, המאופיין ברמת מחירים גבוהה, עשויה להאיץ במידה משמעותית את ההתמתנות בקצב עליות המחירים.
באופן טבעי, הירידה בהיקף המכירות תורמת לגידול במלאי הבלתי מכור. המלאי הבלתי מכור של דירות ביזמה פרטית עמד בחודש ספטמבר על כ- 13,300 דירות (נתון מנוכה עונתיות). זאת בדומה לרמות המלאי בראשית 2007, כפי שניתן לראות בתרשים. הירידה בהיקף המכירות הביאה אם כן לירידה משמעותית בלחצים בשוק הדיור, והדבר בא לידי ביטוי בעליית חודשי ההיצע ל- 13.4 חודשים (מבוסס על נתוני מגמה). זוהי רמה גבוהה בהשוואה על פני זמן. רמה זו של חודשי היצע הייתה בשנים 2003 – 2004 אשר אופיינו בירידות מחירים ריאליות בשוק הדיור ולכן אנו מעריכים כי במידה ונישאר למשך זמן ממושך בסביבת זו של חודשי היצע, קצב עליות המחירים ילך ויתמתן במהירות יחסית. כמובן, שאם יחול שינוי מגמה בהיקף התחלות הבנייה, מהתרחבות לצמצום, צפויה להיות לכך השפעה ממתנת על העלייה בחודשי ההיצע.
במבט קדימה, הכוחות הפועלים על הביקוש הנם מעורבים. מחד, המגבלות שהטיל בנק ישראל על לווים בשוק המשכנתאות לצד הרמה הנוכחית הגבוהה של מחירי הדירות, מצננות את הביקושים. מאידך, רמת הריבית על המשכנתאות נמוכה יחסית ובשלב זה צפויה להישאר נמוכה בשנה הקרובה. לכן, אנו מעריכים כי התמתנות מחירים עשויה להחזיר באופן חלקי רוכשים פוטנציאליים לשוק, וכך למתן, במידה מסוימת, את הירידה בביקוש.