פסגות בסקירה על שוק המגורים: זו לא שאלה של האם, אלא מתי ובכמה ירדו מחירי הנדל"ן למגורים ? מנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה, כי ברבע השני של 2011 הוחל בבנייתן של 10,809 דירות חדשות. זהו הרבע הרביעי ברציפות בו היקף התחלות הבניה גבוה מ- 10,000.
בנוסף מדווחת הלמ"ס, כי ברבע השני של השנה הסתיימה בנייתן של כ- 8,427 דירות, בדומה להיקף גמר הבניה שנרשם ברבעון הראשון (8,407 דירות), אך נמוך בהשוואה להיקף הדירות שבנייתן הסתיימה ברבע המקביל אשתקד (8,670 דירות).
בחינת המתאם בין התחלות הבניה לגמר הבניה מעלה, כי על פני כל תקופת המדגם (משנת 1995), המתאם הגבוה ביותר (85%) מתקבל בפיגור של שנתיים ו-9 חודשים. כלומר, משך הזמן להבשלת הדירות משלב התחלת הבניה ועד לגמר הבניה היה קרוב ל- 3 שנים. עם זאת, כאשר בוחנים את המתאם בשנים האחרונות (משנת 2000), מגלים, כי המתאם הגבוה ביותר מתקבל בפיגור של שנה וחצי!! במילים אחרות, משך הבניה התקצר בשנים האחרונות.
בנוסף לגידול הצפוי בהיצע הדירות בגין הגידול בהתחלות הבניה, יש לזכור, כי שר האוצר פרסם בתחילת חודש יוני 2011 תכנית שעיקרה מתן פטור ממס שבח לדירות ששימשו כמשרדים ויוסבו למגורים, וביטול של הפטור ממס שבח על דירות להשקעה. לתוכנית זו צפויה השפעה דומה על עודף הביקוש לנדל"ן למגורים, שכן הסבת משרדים למגורים תוביל לגידול בהיצע הדירות למגורים באזורי ביקוש, וביטול הפטור ממס שבח על דירות להשקעה החל מ- 2013, יוביל משקיעים שרכשו דירות לצרכי השקעה, להקדים את מועד מכירתן, על מנת להימנע מתשלום המס בעתיד. בנוסף, ביטול הטבת המס צפוי גם לשמש כתמריץ שלילי לרכישת דירה להשקעה, ולהקטין את הביקוש לדירות לצרכי השקעה.
איך זה עומד מול הביקוש לדירות ? על פי נתוני 8 החודשים הראשונים של השנה, הביקוש לדירות למגורים עומד על 38,000 יחידות במונחים שנתיים והוא הולך ומצטמצם בחודשים האחרונים (ראו גרף בעמוד הבא), על רקע הירידה בכדאיות רכישת הדירות להשקעה, הקשחת התנאים לקבלת משכנתאות (הגדלת היקף ההון הנדרש מהבית), והצפי לירידה במחירים. מכאן שקצב התחלות הבניה גבוה כיום גם מהיקף הביקוש בפועל, והפער בין הביקוש לבין גמר הבניה הולך ומצטמצם.
מסקנה: הגידול בהיצע הדירות והירידה במקביל בביקוש לדירות, יָצרו מגמת עליה במלאי הדירות החדשות למכירה בשנתיים האחרונות, לרמה הגבוהה ביותר מזה 4 שנים (ראו גרף בעמוד הבא). מגמה זו צפוי להימשך ולהוביל לירידה במחירי הדירות, שתחל להערכתנו כבר במהלך החצי השנה הקרובה.
בכמה ירדו מחירי הדירות ? זו שאלת מיליון הדולר. כיום יש בשוק שתי גישות . האחת גורסת כי מחירי הדיור צפויים לרדת בשיעור ניכר (והמספרים האחרונים מדברים על 30% ויותר), בעוד הגישה השנייה גורסת, כי מחירי הדירות ירדו בשיעור מתון עד לצמצומו של עודף ההיצע הצפוי. אז מה נכון יותר ?
הגישה הראשונה מסתכלת על רמת המחירים הגבוהה כיום במשק, ועל ההתפתחויות בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב, וגורסת, כי באותה מידה שבה מחירי הדירות למגורים בארה"ב ירדו בשיעור ניכר מרמת השיא שנרשמה בהם, כך גם צריך לקרות בישראל.
הגישה השנייה גורסת, כי אין להשוות בין התפתחות המחירים בארה"ב בעקבות התפוצצות בועת הנדל"ן לבין הצפוי בענף זה במשק הישראלי וכי יש לבחון את המשתנים המקרו כלכליים הרלוונטיים למשק המקומי, לקביעת הצפוי בשוק זה.
אז מה צפוי עתה ? כבר הגענו למסקנה שעודף הביקוש הולך ומצטמצם וכי קרוב היום שבו תתהפך המגמה ומחירי הדירות ישובו לרדת, ואנו נדרשים לשאלת ה"בכמה?".
כשבוחנים את שאלת הכמות, אנחנו שואלים את עצמנו, האם עודף ההיצע הצפוי בשוק הדירות למגורים הינו זמני או קבוע, ועד כמה גדול הוא צפוי להיות?
המקרה של שנות ה-90 היה מאד חריג. היקף התחלות וגמר הבניה גדל באופן ניכר על מנת להתאים את עצמו לביקוש שבבת אחת נעלם. כך נוצר מצב שבו עודף ההיצע גדל בבת אחת ובאופן משמעותי משני הכיוונים – גם גידול בהיצע וגם ירידה בביקוש, והשינוי בביקוש היה פרמננטי, לכן, נדרשו 10 שנים בהן נרשמה ירידת מחירים מתמשכת על מנת לנקות את עודפי ההיצע. להערכתנו, הפעם המקרה שונה.
הביקוש הקַטֵן כיום – קטֵן באופן זמני ואינו נעלם, כי אם הופך להיות "ביקוש כבוש". הביקוש נובע מגידול טבעי במספר משקי הבית, ואלו, לא מוותרים על "חלום הדירה" כי אם רק דוחים את מועד רכישת הדירה ליום שבו להערכתם, המחירים יהיו נוחים יותר. כך שבשונה מבשנות ה-90 אז ירד הביקוש באופן פרמננטי, הירידה בביקושים כיום הינה זמנית, וברור לנו, כי בנקודת זמן מסוימת, לאחר שתירשם ירידה במחירי הדירות, ישובו הקונים לשוק, ויעצרו את המשך מגמת הירידות במחירים (יש לזכור שבינתיים, נאלצים משקי בית אלו לשלם שכר דירה שלרוב הינו גבוה מהעלות החודשית של המשכנתא, כך שהתמריץ לעבור משכר דירה לרכישת דירה הינו גבוה).
בנוסף, היקף התחלות הבניה (וגמר הבניה הצפוי עקב כך) נמוכים משמעותית מהיקפם בתחילת שנות ה-90, כך שעודף ההיצע הצפוי, יהיה קטן משמעותית מזה שהיה צריך להיסגר בשנות ה- 90.
מסקנות: לאור כל המפורט לעיל, אנו צופים כי מחירי הדירות יחלו לרדת במהלך 6 החודשים הקרובים. עם זאת, היקף הירידה צפוי להיות מתון בהשוואה לעבר ולהימשך לאורך תקופת זמן מצומצמת יותר. המספרים שהופיעו בכלי התקשורת (30% ואחרים) לאור הניתוח שלעיל הינם מוגזמים.