מסיכום נתוני הנדל"ן של הרבעון הראשון לשנת 2011 שפורסמו על ידי מנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר נמצא כי הרחבת הפטור ממס שבח במכירת דירות להשקעה היוותה זרז למכירת הדירות ע"י משקיעים במרבית האזורים, ובמיוחד באזור ב"ש ובאזור חיפה. בת"א נרשמה, גם כן, האצה במכירות, אולם לא על רקע הרחבת הפטור.
ירידה חדה ברכישת דירות להשקעה (דירה "נוספת") ברבעון הראשון של השנה, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. משקל הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון של השנה ירד ל-25.8% מסך העסקאות, הרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2004. בת"א ירד משקל המשקיעים משיעור של 51% ברבעון הרביעי לשיעור של 40% ברבעון הראשון. נתונים אלו באים על רקע העלאת מס הרכישה לדירות הנרכשות להשקעה, אשר נכנסה לתוקף במהלך הרבעון הראשון של השנה.
סך הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון של השנה עמד על 6.6 אלף דירות, ירידה בשיעור של 28% בהשוואה לרבעון הקודם. נזכיר כי ברבעון הרביעי חל גידול חד ברכישת דירות להשקעה על רקע ההעלאה הצפויה בשיעורי מס רכישה על דירות אלו (דירה "נוספת") החל מתחילת 2011. יש לציין כי גם בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בירידה חדה בשיעור של 14%.
במקביל לירידה הכמותית במספר הדירות שנרכשו להשקעה, ירד משקל המשקיעים בשוק מסך רוכשי הדירות. כך, משיעור שיא של משקיעים שנרשם ברבעון השני של 2009, אז עמד משקלם על קרוב לשליש מהשוק, ירד משקל המשקיעים לשיעור של פחות מ-26%, השיעור הרבעוני הנמוך ביותר מאז שנת 2004. בחודש מרץ 2011 היוו המשקיעים רק כ-22%, הרמה הנמוכה ביותר מאז המיתון של 2002.
בחלוקה גיאוגרפית, הירידה החדה ברכישת דירות להשקעה בהשוואה לרבעון הקודם, מקיפה את מרבית האזורים. השונות בשיעורי הירידה נמוכה יחסית, כאשר גם אזורים המזוהים בשנים האחרונות בפעילות ערה של משקיעים, חיפה וב"ש, רשמו ירידה חדה בפעילות המשקיעים, אם כי בשיעור נמוך מהממוצע הארצי.
ברבעון הראשון של 2011 נרשמה עליה במשקל המשקיעים מבין מוכרי דירות יד שניה, עליה הבולטת במיוחד באזור ב"ש. כ-35% ממוכרי דירות יד שניה באזור זה היו משקיעים, השיעור הגבוה ביותר מאז תחילת 2010. בעוד שבאזור ב"ש ניתן היה להבחין בעליה במשקל המשקיעים המוכרים את דירתם כבר במהלך שנת 2010, במרבית האזורים האחרים ניכרת תופעה זו רקמתחילת2011.
אחד הגורמים שתרמו לגידול במשקל המשקיעים המוכרים את דירתם היה הרחבת הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה, מהלך שנכנס לתוקף בתחילת השנה ועתיד להסתיים בסוף 2012. עד לאותה הוראת שעה, מי שבבעלותו יותר מדירה אחת, נדרש להמתין פרק זמן של 4 שנים בין מכירת דירה אחת לאחרת. במסגרת הוראה זו, ניתן למכור עד שתי דירות בפטור ממס (תחת מגבלת מחיר של 2.2 מלש"ח) , מבלי להידרש לתקופת המתנה כלשהי.
על מנת לאמוד את השפעת המהלך עצמו של הרחבת הפטור ממס שבח על החלטת המשקיעים למכור את נכס ההשקעה, פילחנו את המשקיעים שמכרו את דירתם, באופן הבא: משקיעים שלא מכרו כל דירה אחרת בארבע השנים האחרונות (ולפיכך עבורם מכירת הדירה אינה כתוצאה ממתן הפטור); משקיעים שאלמלא הרחבת הפטור היו חייבים במס שבח. בניתוח זה נמצא כי כ-30% מהמשקיעים שמכרו את דירתם ברבעון הראשון של 2011 היו חייבים במס אלמלא הפטור (במונחים כמותיים מדובר בכ-1.3 אלף דירות). שיעור זה גבוה בכ-5 נקודות האחוז בהשוואה לרבעון הרביעי של 2010. באזור ב"ש עמד שיעור זה ברבעון הראשון על 38%, גבוה ב-6 נקודות האחוז לעומת הרבעון האחרון של 2010. גידול חד יותר, של 8 נקודות האחוז נרשם באזור חיפה. מנגד, באזור ת"א, לא נרשם שינוי בפרמטר זה. זאת, למרות שגם באזור זה נרשמה עליה בשיעור המשקיעים המוכרים את דירתם מבין סך מוכרי דירות יד שניה באזור.
יתכן והאפקטיביות הגבוהה יחסית של הרחבת הפטור ממס שבח על החלטת המשקיעים אזורים ב"ש וחיפה למכור את נכס ההשקעה נעוצה בעובדה ששיעור גבוה יותר של המשקיעים באזורים אלו, במיוחד בשנים האחרונות, נכנסו לשוק הנדל"ן במטרה להשיג רווח הון (ולאו דווקא כנכס מניב לאורך שנים), בהשוואה למשקיעים באזורים אחרים. ממצא זה בא לידי ביטוי, בין היתר, בשיעור הגבוה יחסית לממוצע הארצי של משקיעים שמימשו את השקעתם, תוך פרק זמן קצר של שנתיים ממועד הרכישה. כך למשל, כ-23% מרוכשי דירה להשקעה באזור ב"ש בשנת 2009, הספיקו למכור אותה עד תחילת 2011. ברמה הארצית עומד שיעור זה על כ-17% בלבד ובאזור ת"א שיעור זה היה אף נמוך יותר כ-11% בלבד. נציין כי בשנים קודמות, שנת 2005 למשל, לא היה פער בין שיעור המשקיעים שמיהרו למכור את הנכס באזור ב"ש בהשוואה לממוצע הארצי.
ברבעון הראשון של 2011 נמשכה הירידה זה הרבעון השלישי ברציפות ברמת המינוף של רוכשי הדירות להשקעה. מחיר דירה ממוצעת שרכשו משקיעים ברבעון הראשון של השנה עמד על 1.03 מלש"ח, שווה ערך ל-54.7 משכורות של משקיע ממוצע, לעומת 61.4 משכורות שהיו דרושות למשקיע ממוצע ברבעון השני של 2010.
השכר הממוצע של רוכשי דירה להשקעה ברבעון הראשון של 2011 עמד על 18.9 אלף ₪ (ברוטו, ליחיד), נמוך בכ-9% בהשוואה לרבעון הקודם. יחד עם זאת, גם מחיר דירה ממוצעת שנרכשה להשקעה ברבעון הראשון היה נמוך מזה שברבעון האחרון 2010, בשיעור של 11%. כפועל יוצא, נרשמה ירידה במספר המשכורות שנדרשו למשקיע הממוצע לשם רכישת הדירה. כאשר בוחנים את היחס בין המחיר הממוצע של דירות שרכשו משקיעים לגובה שכרם הממוצע נמצא כי מאז הרבעון השלישי של 2010 יחס זה יורד באופן רצוף. ניתן להניח כי שינוי מגמה זה חל על רקע החמרת התנאים למשכנתאות ע"י המפקח על הבנקים שנכנסה לתוקף באותו הרבעון.