מיטב: השבוע, התפרסמו מספר אינדיקטורים בנוגע לשוק הנדל"ן המקומי, אלו מגבירים את ההערכה כי קיים פוטנציאל ממשי לכדי התקררות בענף בחודשים הקרובים ובמיוחד בכל הקשור למחירי הדירות.
ביום שלישי דווח על התחלות וגמר בנייה ברבע הראשון של 2011. מנתוני התחלות הבנייה ביוזמה פרטית עולה כי ישנה גאות מרשימה. מספר התחלות הבנייה חצה ברבע הראשון את רף ה-10,000 יחידות, כלומר - קצב הגבוה מ-40,000 יחידות לשנה. יתר על כן, אם ניקח בחשבון את הבנייה ציבורית אזי הרמה חוצה את רף ה-44,000 יחידות דיור לשנה.
כל זאת, כאשר קצב גמר הבנייה הנוכחי עומד על כ-34,000 יחידות בנייה (כאשר הבנייה הפרטית מהווה כ-30,000). משך הבנייה של דירה ממוצעת בעשרים השנים האחרונות נע בין 22 ל-26 חודשים. כלומר, הזמן הממוצע בין תחילת בניית דירה עד גמר הבנייה הינו כשנתיים. לפיכך, היקף גמר הבנייה צפוי לעלות בצורה משמעותית בטווח של השנתיים הקרובות, לרמות אשר נראו לאחרונה בשנת 2000-1999. (ראו גרף משמאל)
במהלך השבוע, פורסמו נתונים לגבי כמות מבוקשת של דירות חדשות לחודש אפריל. מתברר כי, אזור המרכז (ללא תל-אביב) ממשיך לרכז סביבו עניין כאשר הוא מהווה כשליש מסך הביקושים. באופן כללי, הנתונים מצביעים על כך שבחודשים האחרונים ישנה ירידה בכמות המבוקשת של דירות.
בצד ההיצע, לפי דיווח של אתר המכירות Yad2, נראה כי מספר הדירות המוצע למכירה רשם עלייה משמעותית בחודשים האחרונים (ראו התרשים משמאל), של 6% מראשית השנה. בהחלט ניתן לראות בהתפתחות זו כמעודדת התייצבות במחירי השוק, עקב העובדה שקצב הדירות המוצעות למכירה, גדל בקצב מהיר יותר מהדירות הנמכרות.
אינדיקטור נוסף המצביע על רגיעה מסוימת בשוק הדיור היינו מספר חודשי ההיצע. מספר זה, מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך החודש. למעשה, נתון זה מייצג את מספר החודשים שיידרש בכדי למכור את כל מלאי הדירות במשק, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות למכירה. על פי נתונים מנוכה עונתיות מספר חודשי ההיצע עמד בחודש אפריל על 7.1. זהו הנתון הגבוה ביותר בשבעת החודשים האחרונים. כלומר, הנתון האחרון מצביע על שיעור המכירה הנמוך ביותר של דירות באופן יחסי להיצע הקיים בשוק, מאז אוגוסט 2010.
יותר מכך, כפי שניתן לראות גרף משמאל, קיים קשר הפוך בין מחירי הדירות, לבין מגמת חודשי ההיצע. אמנם, עדיין לא ניתן להצביע על שינוי מגמה בחודשי ההיצע או מחירי הדירות, אך העלייה בחודשי ההיצע באפריל בהחלט מספקת אפשרות לכדי בלימה אפשרית בשוק הדיור למגורים בשוק.
אמנם, לא ניתן להסיק כי נראה באופן מיידי התייצבות במחירי הדיור. עם זאת, הסביבה הכלכלית, בכל האמור לצד ההיצע (התחלות בנייה, חודשי היצע), ומעל לכל, מהלכי בנק ישראל והממשלה, תומכים בהתייצבות המחירים בטווח הארוך, ואולי אף הוזלה. אגב, הרפורמות האחרונות מצד הממשלה או בנק ישראל פגעו בצד הביקוש. לדוגמא, ההנחיה המגבילה הלוואות לדיור בריבית משתנה שהחלה בתחילת חודש מאי, או הגדלת מס הרכישה על דירה שנייה.
בהקשר זה, נציין כי השבוע פרסם משרד האוצר שני צעדים נוספים אשר מטרתם הינה בלימת מחירי הדיור. הצעד הראשון הינו מתן פטור ממס שבח על דירות בייעוד מגורים אשר שימשו למשרדים. עד כה בעלי הנכס לא נהנו מפטור מס שבח בעת מכירת הנכס אשר שימש כמשרד. בעל נכס אשר ימכור את הדירה עד סוף שנת 2012 יזכה לפטור ממס שבח על הדירה. צעד זה נועד להגדיל את היצע הדירות בשוק.
הצעד השני הינו ביטול פטור ממס שבח על דירות השקעה החל משנת 2013 (עד היום, דירת השקעה הייתה פטורה ממס שבח בתנאי שנמכרה 4 שנים לפחות לאחר מכירתה של דירת השקעה אחרת). צעד זה נועד צעד להקטין את הכדאיות ברכישת דירה נוספת על ידי משקיעים וכך יוביל לירידת ביקושים.