לאומי: רבעון שני ברציפות בו היקף התחלות הבניה הולם את רמת הביקוש לדיור למגורים

כלכלני לאומי: ברבע הראשון של 2011 עלה היקף התחלות הבנייה לכ- 43,500 דירות, במונחים שנתיים לעומת 41,000 דירות, ברבע האחרון של 2010 (נתוני מנוכי עונתיות).

היקף התחלות הבנייה, בשני הרבעים האחרונים, הולם את רמת הביקוש השנתית הפוטנציאלית, הנגזרת מהגידול השנתי הממוצע של משקי הבית בישראל, זאת לאחר תקופה ממושכת בה היקף התחלות הבנייה פיגר אחר התוספת השנתית של משקי בית. משמעות הדבר היא שהמשך מגמה זו תביא לעלייה של היצע הדירות ולהקטנה הדרגתית של הלחצים לעליית מחירי הדירות.

נציין כי העלייה המרשימה בהיקף התחלות הבנייה ברביעים האחרונים באה לידי ביטוי גם בגידול תרומתו של רכיב ההשקעה בבנייה למגורים לצמיחת התוצר. רכיב ההשקעות בולט בעדכון תחזית הצמיחה של התוצר לשנת 2011, אשר פורסמה ב-1/6/11 בנק ישראל. תחזית הצמיחה עודכנה מ- 4.5% ל- 5.2%.

מסגרת המאמצים לבלימת העליות במחירי הדיור, פרסם משרד האוצר הוראת שעה הכוללת שני צעדים:

1. מתן פטור ממס שבח לדירות בייעוד מגורים ששימשו למשרדים במהלך 2011 – 2012. עד כה דירות אלו לא נהנו מפטור ממס שבח בעת מכירתן. מתן הפטור צפוי להערכת משרד האוצר להגדיל לעודד השבת מצבם של משרדים רבים לייעודם המקורי – מגורים. מהלך זה מתוכנן להביא להגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש באלפי יחידות. מעבר לפוטנציאל של צעד זה להגדיל את ההיצע במהירות יחסית, הוא עשוי להיות רלוונטי במיוחד באזורי הביקוש ובמיוחד באזור ת"א. מידת ההשפעה על המחירים תלויה כמובן בהיקף הגידול שאמנם יחול בהיצע, דהיינו במימוש בפועל של הפוטנציאל.

2. ביטול פטור ממס שבח על דירות להשקעה החל משנת 2013 (ביטול הפטור יחול על השבח הריאלי, שייצבר מיום פרסום החוק הצפוי להתפרסם ביולי 2011). בשונה מהצעד הראשון, ביטול הפטור ממס שבח על דירות להשקעה נועד להשפיע על הביקושים, באמצעות הקטנת הכדאיות לרכישת דירה נוספת על ידי משקיעים לטווח קצר יחסית, ללא השפעה על משקיעים לטווח ארוך שבכוונתם להשכיר את הנכס לאורך זמן ולא לנסות ולממש בו רווחי הון מהירים יחסית.

כפי שציינו בעבר, המחסור המצטבר בדירות שנוצר בעשור האחרון, היה גורם משמעותי בתנאי הרקע שהובילו לעליית מחירי הדיור, בשנים האחרונות. משרד הבינוי והשיכון אמד את החוסר שהצטבר בעשור האחרון בכ-80-100 אלף יחידות דיור. לכן, הגדלת היצע הדירות הנו צעד מרכזי למיתון עליית מחירי הדירות. לצד זאת, חשוב לציין שההשפעה של שינויים בצד ההיצע בשוק הדירות על מחירי הדיור הנה מטבעה איטית יחסית. כך למשל הדירות החדשות שנבנות כיום, מגלמות את מחירי הקרקע הגבוהים, לפיהן הן שווקו בעבר, ולכן נוצרת מגבלה מסוימת על הוזלת מחירי הדירות. השפעה על מחירי הדיור עשויה להתרחש גם על רקע ההאצה בתהליך העלאת הריבית במשק ו/או באמצעות צעדים רגולטורים אחרים, אם יינקטו.