החלופה של קבוצת רכישה נראית כאטרקטיבית למרביתנו וספק אם מי מכם לא תהה האם כדאי לו הדבר. היכולת להשפיע על קביעת סגנון המגורים, רמת גימור, בחירת דירה בפרויקט, בחירת השכנים כמו גם חיסכון במיסוי הם רק חלק מהיתרונות הטמונים בכניסה לעסקה שכזו אך יש לזכור כי בצידה גם סיכונים רבים אשר יש לשים לב אליהם ולתת עליהם את הדעת בטרם אנו נכנסים להרפתקה מסוג זה. כך לדוגמה, קיימים מקרים בהם דירה שהובטחה במחיר נמוך במיוחד, הופכת לעסקה יקרה ולא משתלמת, ואת ההפרשים יהיה עליכם, רוכשי הדירות, לשלם מכספכם.
טרנד קבוצות הרכישה תפס תאוצה בשלוש השנים האחרונות בשל המשבר הקיים בשוק הנדל"ן, מחסור בקרקע זמין לבניה העלייה במחירי דירות למגורים וכן הקפאת פרויקטים על ידי יזמי הבניה בשוק המגורים בישראל. מאז שנת 2007 אנו עדים לעשרות קבוצות רכישה הצומחות ברחבי הארץ, מרביתן באזור תל אביב וההערכה הינה כי הגידול השנתי במספר הרוכשים במסגרת זו יביא לכך כי בשנת 2011 קבוצות הרכישה הן אשר יובילו את שוק הנדל"ן להבדיל מקבלנים (במחצית הראשונה של שנת 2010 בהחלט כבר ניתן לקבוע כך).
בחלק הראשון – הוצגה סקירה לגבי עקרונות ההתארגנות הקבוצתית. מצ"ב לעיונכם לינק לחלק הראשון: https://www.sponser.co.il/Article.aspx?ArticleId=939
בחלק שני זה - תוצג להלן סקירה תמציתית לעניין יתרונות המס הגלומים בעסקה שכזו לרבות עמדת רשות המיסים זאת הפיקוח הגובר של רשויות המס הוביל לשינויים משמעותיים בארגונם וניהולם של קבוצות רכישה בעשור האחרון.
קבוצות הרכישה הראשונות עבדו במתכונת לפיה לקבוצה התלווה גורם מקצועי משלב הקמתה של הקבוצה ועד לסיומה כולל גיוס קבלנים ואנשי מקצוע נוספים. עצם הליווי המקצועי נושא, למעשה, אופי יזמי וזאת בשונה ממצב בו אדם פרטי הוא זה אשר מפקח ובונה את התהליכים הנ"ל. יחד עם זאת, פרויקטים יזמיים כפופים למיסוי מלא. לפיכך, ליווי צמוד מהקמת הקבוצה ועד לסיום (הבניה) יצר בעייתיות שכן ליווי שכזה הינו בעל אופי יזמי והרי המהות של קבוצת רכישה אמורה להיות בעלת אופי פרטי.
בשנת 2007 הוכנסו אל פקודת המיסים תקנות חדשות אשר קובעות הלכה למעשה כי עסקאות בין בעלי קרקע לקבוצת רוכשים שהתארגנה באמצעות "גורם מארגן" מחויבות בדיווח מס הכנסה.
המונח "גורם מארגן" נתון לפרשנות אך הכוונה ליצור בידול בין קבוצות אשר מתארגנות בזכות עצמן לבין כאלו אשר אורגנו באמצעות גורם מקצועי, כאשר האחרונות אינן בעלות אופי פרטי ולכן חייבות בדיווח מלא ומיסוי הרלבנטי לאותה עסקה.
יובהר כי סקירה זו מתייחסת אך ורק למסלול הרגיל של קבוצות רכישה ולא למסלול אופציה.
גישת רשויות המס
כיום, רשויות המס נוברות ומחפשות זיקה בין מארגן הקבוצה, בעל הקרקע והקבלן המבצע.
למעשה, בכל הנושא של קבוצת רכישה בוחנים ברשויות המס שתי שאלות:
א. מהו הנכס שנרכש על ידי המתקשר - האם נקנתה קרקע או שמא קונים דירה/תוצר מוגמר.
ב. זהות המוכר של אותו "מוצר" - מי הוא הגורם שמכר את הנכס: בעל הקרקע, יזם וכו’.
עסקה אשר נחשדת כבעלת אופי יזמי (הגם שנחתמו הסכמים נפרדים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בנייה) תחויב במס, כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי / מוצר מוגמר (במקרה כזה ייגזר מס הרכישה מיחידת דיור בנויה,) ואף יתכן כי פיצול בין ההסכמים יחשב לעסקה מלאכותית*.
כאשר פקיד השומה מסווג עסקה כעסקה מלאכותית רשאי הוא להתעלם מהשומה ולחייב את הנישום כאילו העסקה לא התקיימה או שהתקיימה במתכונת אחרת.
*עסקה מלאכותית- עסקה חוקית שאינה לגיטימית ואשר מנצלת לרעה את הפרצות הקיימות בחוק כאשר אחת ממטרותיה העיקריות הינה הימנעות מתשלום מס.
להלן קישור להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 7/2001 מיום 15.11.2001 באתר רשות המיסים הקובעת את המבחנים והקריטריונים שלפיהם יש, לדעת שלטונות המס, כדי להצביע על עסקה אחת לרכישת נכס שנחשב כמוצר מוגמר: http://www.finance.gov.il/taxes/
חשוב ביותר לוודא כי אכן מדובר ב"קבוצת רכישה" אמיתית:
1. יש לוודא כי הסכם רכישת הקרקע והסכם שירותי הבנייה לא יהיו כרוכים זה בזה. רכישת הקרקע תתבצע כעסקה עצמאית ורק לאחר קבלת הבעלות על הקרקע תיחתם עסקה לשירותי בניה.
2. כי במסגרת העסקה לשירותי בניה אין שום מחויבות של בעל הקרקע, או מארגן הקבוצה, לקבלן כלשהו וההחלטה עם מי להתקשר נתונה לבעלי הקרקע לאחר קבלת החזקה.
3. כי אין שום זיקה בין בעל הקרקע, הקבלן הבונה ומארגן הקבוצה. לדוגמא: מצב בו היזם/מארגן מקבל דירה בפרויקט/ הצמדה של זכויות בניה עתידיות/ קבלת כסף על הארגון/ או מקרים בהם היזם/מארגן הוא המפקח על הבניה.
היה והקבוצה עומדת במבחנים אלו, המשמעות הכלכלית-מיסויית תבוא לידי ביטוי בתחומים הבאים:
(1) חסכון עלויות כלליות
במקרה שבו הקבלן מוכר את הקרקע קיים אלמנט של רווח יזמי להבדיל מקניית קרקע על ידי אדם פרטי והזמנת בניה על ידו שאז למעשה הרווח היזמי לא קיים שכן בקבוצת רכישה הקבלן הינו קבלן ביצועי ומקבל שכרו עבור עבודתו בלבד. אמנם, חברי קבוצת רכישה משלמים דמי ניהול לחברה המנהלת אולם אלו מגיעים בד"כ לכדי 6%-8% מעלויות הביצוע ולא מתקרבות לרמה של 17% לערך רווח קבלני מקובל.
כמו כן, ברכישה רגילה מקבלן קיימות עלויות נוספות כגון עלויות שיווק, פרסום וכיוב’.
בנוסף, קיים אלמנט של חיסכון בהוצאות מימון שכן, על כל חבר קבוצה להביא הון עצמי פרטי ולא נדרשת הלוואה של יזם בגין רכישת הקרקע. החיסכון, איפוא, נוצר בעקבות הסיכון הנמוך של נותן המימון (מימון דק אשר עומד בסטנדרטים הרלבנטיים של הגופים) ומוזיל את עלות העסקה בכללותה.
(2) מיסוי
סה"כ החיסכון במס מוערך בכ- 17% לערך בפרמטרים הבאים:
2.א. תשלום מע"מ
אין תשלום מע"מ על הקרקע במסגרת הסכם הרכישה. זאת כאשר עסקת הרכישה מבוצעת בין אנשים פרטיים (=הקבוצה) לבין אדם פרטי נוסף (בעל הקרקע). על פי חוק פטור אדם פרטי מתשלום מע"מ.
יחד עם זאת, ספק אם מדובר ביתרון אמיתי כיוון שבד"כ עלות המע"מ מגולמת בתוך מחיר הקרקע כך שלמעשה לא ניתנה הנחה ממשית.
יש לשים לב כי ברכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה ממנהל מקרקעי ישראל משולם מע"מ שכן ממ"י מסווג כ"עוסק".
חיסכון במע"מ קיים גם על אגרות היטלי פיתוח שכן חברי הקבוצה משלמים את האגרות במישרין לרשויות המקומיות. מנגד , קבלן נאלץ לגלגל עלויות אלו לפתח הקונים ולגלם אותן במחיר הדירה הסופי ועל מחיר זה נוסף כמובן מע"מ. יוצא אפוא שברכישה מקבלן יש אלמנט התייקרות גם בגלל תשלום מע"מ בגין היטלי פיתוח ואגרות בניה ששולמו ע"י הקבלן.
למעשה, ברשויות המס יבצעו בדיקה כמה שלבים/ התקשרויות בוצעו:
בעל קרקע -> יזם-> רוכש
אם נכניס את ה-"יזם" נראה כי קיימות שתי עסקאות – הראשונה, בין בעל הקרקע ליזם ופעם שניה, בין יזם לרוכש. במקרה כזה העסקה לא תיחשב כעסקה לרכישת קרקע וסביר כי יקבע כי הדיווח נעשה שלא כשורה והחבות במס תהא מדורגת.
היה ורשויות המס יחליטו כי ההתנהלות אינה כשרה, תשלום המע"מ על הקרקע שהינו אחד החסכונות החשובים ביותר עבור החברים בקבוצה- עלול להתגלגל אל כיסם של חברי הקבוצה.
2.ב. מס רכישה
בקבוצת הרכישה משולם מס הרכישה על הקרקע בלבד ולא על שירותי הבניה (במידה ובפועל אכן נבנתה דירה) קרי: מס רכישה משולם רק על עלות הקרקע (גוזרים 5%) ולא על עלות דירה.
יש לשים לב כי חסכון זה לעיתים אינו משמעותי כיוון שמדרגת הפטור ממס רכישה בגין דירה עומד כיום על 1,026,660 ₪.
אופן הדיווח
ארגון קבוצת רכישה מחייב דיווח מיוחד כ"תכנון מס אגרסיבי". יודגש, כי כל ההתקשרויות באשר הן חייבות לבוא לידיעת רשויות המס בין אם במישור של מס שבח ובין אם במישור של מס הכנסה. בעל הקרקע אף הוא צריך לדווח במועד.
עצם העובדה כי שומה נסגרה במס שבח אינה מבטיחה כי לא תפתח בשנית עקב מס הכנסה. מס הכנסה עלול לפתוח שומת מס שבח גם לאחר שזו נסגרה.
אופציית פרה-רולינג - העדיפות היא לקבל אישור מראש לגבי קבוצה.
סנקציות בגין דיווח נכון לרשויות המס/ בשל אי כשרות העסקה:
במישור האזרחי- אם בשומה הסופית שתינתן בגין העסקה- וזאת בהינתן שאנו גם לאחר דיונים בהשגות ועררים שהוגשו על קביעת הרשויות- יקבע כי רשויות המס צדקו וכי העסקה מהווה למעשה מסווה לעסקת מכר רגילה- בנוסף למס שיוטל, יוטל אף מס בשיעור של 30% מהשומות עצמן.
להלן מספר דגשים למניעת ספק מצד רשויות המס לגבי כשרות הפעילות של קבוצת הרכישה:
• על חברי הקבוצה להתגבש טרם רכישת הקרקע ואף מומלץ שיחפשו קרקע לבנייה יחד וישלמו על רכישתה יחד. התארגנות הקבוצה לאחר רכישת הקרקע על ידי אחד מחברי הקבוצה בלבד עלולה להוות מכשול ועילה לטענה שמדובר בעסקת מכר.
כ"כ עדיף שכל חברי הקבוצה יחתמו על הבקשה להיתר הבניה יחד.
• הוכחה כי לקבוצה מכנה משותף בהתאגדות כקבוצה ואינטרס משותף בביצוע העסקה מעבר לאינטרס הכלכלי (קבוצת חברים המעוניינים לגור באותו בנין).
• ראוי שמארגן הקבוצה יקבל שכר על ניהול הקבוצה, התיווך והפיקוח באופן מוגדר על ידי חוזה החתום על ידי כל חברי הקבוצה. בצורה זו מבהירים לרשויות, כי מארגן הקבוצה מקבל תגמול הולם החייב במס נפרד אשר משולם כדין.
• אסור בתכלית האיסור, כי רוכש ידע במעמד הדיווח כמה יעלה לו המוצר המוגמר. היה וקיים מסמך שכזה לא להעלים, אלא לציין, כי אינו מחייב, וכי ככל שתהא עלות נוספת מעבר לאמור במסמך הרי שאותו רוכש ישא בעלות זו.
• בחירת המארגן לשבת בנציגות מעידה על ריכוז סמכויות אצל המארגן.
• בחינת בחירת בעלי המקצוע - האם הליך הבחירה על ידי הקבוצה נעשה בצורה מסודרת ודמוקרטית.
• התחייבות בהסכם כי הסיכון הכלכלי מוטל על כתפי הקבוצה ולא על המארגן או הקבלן המבצע.
שמירה על עקרונות דלעיל תגדיל את סיכויי הקבוצה להצליח בפן המיסויי מול רשויות המס.
קבוצת רכישה תהיה רווחית, אם היא נבנית נכון, לפי ההוראות והתקנות של רשויות המס!
יתרונות בקבוצת רכישה
1. חסכון כספי- מורכב ממספר גורמים אשר משתנים בין פרויקט לפרויקט:
א. מיסוי- חסכון במע"מ ובמס רכישה.
ב. חסכון בעלויות המימון- נוצר מצב בו הבנקים וחברות מימון שונות מעדיפות לעבוד עם קבוצות רכישה מאשר עם קבלנים. כאשר מדובר ברוכשים פרטיים, הסיכון לגופים המממנים קטן יותר ולכן עלות העסקה זולה יותר בכללותה מה שמוביל לקיצוץ העלויות ולהוזלה במחיר הכללי של העסקה.
ג. חסכון ברווח היזמי של הקבלן– ברכישה רגילה, הקבלן רוצה לקבל את שכרו על העבודה, הזמן והסיכון שלקח. בקבוצת רכישה הקבלן העובד, הינו קבלן ביצועי. כלומר, הקבלן מקבל את שכרו עבור עבודתו בלבד.
ד. עלויות פרסום ושיווק- עוד גורם אשר מעלה את ערך הדירה בצורה משמעותית הינו הגורם השיווקי. להבדיל מרכישה רגילה.
החיסכון בקבוצות רכישה, מהווה חלק עיקרי ואת הגורם המכריע בהחלטה על הצטרפות לקבוצות רכישה. המיסוי והרווח היזמי מהווים מרכיב עיקרי מעלות הנכס, קבוצת רכישה שמנוהלת נכון מצליחה לנצל זאת ולחסוך סכום משמעותי מערך הנכס, לעיתים אף של 30%.
בטחון מפני קריסת הקבלן/ אי תלות בחוסנו הפיננסי של הקבלן
ברכישת דירה מקבלן, הקרקע וכל מה שבנוי עליה בבעלותו לכן במקרה שאותו קבלן פשט רגל במהלך הפרויקט, רוכשי הדירות יישארו עם הערבות שהקבלן נתן להם, נתונים לחסדי הבנק יחד עם רשימת נושים ארוכה ובירוקרטיה מסועפת.
בקבוצת רכישה חברי הקבוצה רוכשים את הקרקע והקבלן הינו קבלן מבצע בלבד המקבל שכר עבור עבודתו. גם אם אותו קבלן פשט רגל הרוכשים לא מפסידים מאום מעבר לזמן קצר שיידרש למצוא קבלן ביצוע מחליף.
מאידך, כניסתו של קבלן ביצועי אחר בנעלי קבלן אשר החל בבניה יכול אף לגרום לתמחור גבוה יותר מצד הקבלן אשר נכנס בנעליו ויכול לגרום לעיכובים וחוסר ודאות לגבי מועד סיום הבניה ומסירת הדירה.
2. חברי הקבוצה שווי זכויות
בהסכם השיתוף, אחד הסעיפים הבולטים הוא שיווין הזכויות בין הדיירים. אין היררכיה בין הרוכשים. בדרך זו קבלת ההחלטות תמיד תתקבל על פי רוב.
3. שקיפות
חברי הקבוצה פועלים בשקיפות כספית ומנהלתית מלאה. כל החלטה או הוצאה כספית הינה באישור הועד המנהל וכל חברי הקבוצה מקבלים פירוט מלא של כל העלויות. כחבר בקבוצה יש למשתתף היכולת לפקח מקרוב על תהליך הבנייה.
4. הרכב השכנים
אחד היתרונות הבולטים של קבוצת הרכישה הוא אופציית בחירת השכנים והביטחון במציאת "שכנים איכותיים". כמשתתף בפרויקט לך הזכות לבחור מי יהיה חלק ממנו. כל אדם הרוכש דירה בבניין מגורים מבקש שכנים איכותיים עימם יוכל לנהל יחסי שכנות טובים ומוצלחים. בקבוצת רכישה חברי הקבוצה יוכלו לבחור את הדיירים וליצור קהילה בעלת מכנה משותף.
5. טרנדיות
יותר ויותר אנשים מצטרפים אליו ומתגאים להיות חלק מקבוצת רכישה מצליחה. טרנדי זה גם כיף לחלק מהאנשים.
חסרונות בקבוצת רכישה
1. תמחור לקוי/ תנודתיות המחיר שישלם כל רוכש
המחירים המוצעים במסגרת קבוצת רכישה נמוכים בדרך כלל בכ- 20% ממחיר השוק אך- במקרים רבים יש עלויות בלתי צפויות המשנות את תמחור הפרויקט ומעלות את מחיר הדירה עד אשר מחירה שווה ערך למחיר דירה אשר היתה נרכשת מקבלן ויכול כי יהיה אף גבוה ממנו.
2. שלילת הטבות מס ע"י רשות המיסים- קטלוג העסקה כעסקת מכר רגילה על ידי רשות המיסים וזאת עקב מציאת זיקה בין הקבלן למארגן ולקבוצה (ראו פירוט נרחב בחלק ב’ של המאמר) תביא לביטול ההטבות ואף להטלת סנקציות כספיות.
3. תשלום ראשוני גבוה מהון עצמי בשלב מוקדם יחסית- התשלום הראשוני אותו צריכים חברי הקבוצה לשלם הינו גבוה יחסית בשלב מוקדם של הפרויקט עקב עלות הקרקע (בעיקר כאשר אנו מדברים על רכישת קרקע באיזור המרכז המהווה לעיתים עד 50% מעלות הפרויקט).
4. עלות המימון הבנקאי- בתקופת הבניה נחשבים חברי הקבוצה ליזמים גם מבחינת הבנק המממן ולכן ההלוואה הניתנת להם נושאת אופי מסחרי וככזו בעלת שיעורי ריבית גבוהים יותר. רצוי להתעניין עם מנהלי הקבוצה האם יש בנק שאישר מתן מימון לפרויקט.
חשוב להדגיש כי גם אם בידיכם ההון העצמי המלא הדרוש לקניית הדירה תדרשו בחתימה על חוזה הלוואה עם הבנק וזאת מאחר והמימון הוא מרכיב עיקרי ביותר בפרויקט הקבוצתי. הבנק דורש מכל חבר בקבוצה לפתוח תיק משכנתא כדי שהבנק יוכל להזרים את חלקו במקרה ויהא צורך בכך. המטרה היא למנוע מצב שאחד מחברי הקבוצה לא מזרים את חלקו היחסי בפרויקט וכך התקדמות הבניה נעצרת עד להזרמת חלקו היחסי של אותו רוכש "בעייתי".
5. חוסר ודאות לגבי סטנדרט הבניה ושטח הדירה- כפי שפורט בחלק הראשון למאמר, קבוצת הרכישה יוזמת את התכנון והרישוי של הפרויקט שתבנה על הקרקע. בהעדר היתר בניה ותכנון מפורט בשלב הרכישה הרי שגם אין תוכנית דירה, כתב כמויות ומפרט טכני מפורטים ומדויקים. בהעדרם של אלו הרי שקיימת אי בהירות לגבי "המוצר" הנמכר. הרוכש חשוף אפוא גם לדרישות לתוספת תשלומים רבים ושונים בגין "שדרוג" סטנדרט הגימור של דירתו וגם לשינויים מסוימים במידות הסופיות של הדירה, או מי מחדריה.
ברכישה מקבלן אשר ניתן לו היתר בניה (ואף בטרם היתר קרי: רכישת דירה "על הנייר" בה קיימת אופציה לביטול בהינתן ויחולו שינויים מהותיים מהתשריטים אשר סיפק הקבלן ונחתמו עוד בטרם קבלת היתר) , לפי חוק המכר (דירות) חייב הקבלן המוכר לצרף להסכם המכר ולמסור לקונה מפרט טכני של הדירה בנוסח ובמתכונת שנקבעו בצו מכר דירות(טופס של מפרט)(תיקון) התשס"ח – 2008.
6. הקבלן המבצע אינו חייב בערבויות חוק מכר כלפי הקבוצה אלא מעמיד בפני הרוכשים ערבויות ביצוע בלבד (ראה לעיל מוגדר גם כיתרון)- במילים אחרות תקופת אחריות ותקופת בדק על פי חוק המכר דירות אינה מוטלת על הקבלן המבצע במקרה זה אלא רובצת לפתחו של כל משתתף עבור דירתו שלו וכן לעניין רכוש משותף.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות) מחייב את הקבלן להעניק לרוכש הדירה בטוחות לכספו. חוק זה אינו חל על קבוצות רכישה, הואיל וחברי הקבוצה עצמם נחשבים ל-"יזם". יחד עם זאת, בפועל, חברי קבוצת רכישה חכמים ידרשו ויקבלו מן הקבלן המבצע ערבות חוק מכר שתבטיח את עמידתו בהתחייבויותיו כלפיהם, כמזמיני שירותי בניה.
7. סכסוכים פנימיים בין המשתתפים- כיוון שלא נרכשת דירה אלא קרקע בלבד, עלולים להתגלע ויכוחים וחיכוכים בין המשתתפים אשר עשויים לעכב את בנית הדירות בפועל- ומקרים כאלו קרו בפועל מספר פעמים: כך, לדוגמה, יכול לפרוץ סכסוך לאחר קבלת הערכת השווי של כל הדירות בבניינים ע"י השמאי שנבחר (במסגרת דו"ח אפס- ראה חלק א’ של המאמר); דוגמא נוספת לסכסוך שעלול לפרוץ הינו כאשר חבר בקבוצה עלול לא לעמוד בתשלומים ולגרום לעיכובים ולנזקים לקבוצה כולה (ניתן למנוע על ידי הכנסת סעיפים מתאימים בהסכם השיתוף ראה חלק א’ למאמר וכן מניעת סיכונים להלן).
מניעת סיכונים- דגשים חשובים
הסיכון - תמחור לקוי
דרכי מניעה - בכל פרויקט יש להביא בחשבון עלויות בלתי צפויות בהיקף של 5%-10% מהפרויקט. תמיד כדאי להסתייע במומחה מטעמכם לבדיקת כדאיות כלכלית בשלב מוקדם וטרם החתימה על הסכם השיתוף כפי שצוין בחלק הראשון של המאמר.
הסיכון - הקבלן המבצע מתמוטט ומכריז על "פשיטת רגל".
דרכי מניעה - בעסקת קבלן רגילה בה הקבלן הוא בעל הקרקע והלקוח רוכש ממנו דירה, הלקוח בבעיה. אומנם הוא מצויד בשטר ערבות מכר אבל הדרך למימושו ארוכה ומסובכת.
בקבוצת רכישה הקבלן המבצע הוא "שכיר" של הקבוצה. הקרקע הינה בבעלות הקבוצה ואין לקבלן שום חלק בה, בנוסף התשלום לקבלן נעשה לפי קצב ההתקדמות ומנוהל על ידי הבנק והעו"ד הנאמן לקבוצה.
רק לאחר שקבלן סיים שלב בנייה מסוים, הוא מקבל תשלום עליו בצורה רטרואקטיבית לאחר שהבנק וחברת הניהול שלחו נציג מטעמן לבדוק שאכן שלב הבנייה המדובר נשלם ונבנה באיכות שנקבעה מראש.
כפי שצוין לעיל, קבלן הביצוע מעמיד ערבויות ביצוע בפני רוכשי הקבוצה.
הסיכון - מבחינת רשויות המס, אם קיימת זיקה בין רכישת הקרקע והזמנת שירותי הבנייה, יש לראות בכך כעסקה לרכישת נכס בנוי.
דרכי מניעה -
חובה לוודא ולראות שאכן מדובר ברכישה משותפת של הקרקע, ואין לעלות את נושא הבנייה בשלב רכישת הקרקע. יש לדאוג שהללו יהיו עסקאות נפרדות לחלוטין ללא כל תלות.
יש לוודא כי לבעל הקרקע או למארגן הקבוצה אין שום הסכם או התחייבות לקבלן ורק לרוכשי הקרקע הזכות להחליט על מועד הבנייה ובחירת הקבלן.
הסיכון - בשלב שלאחר רכישת הקרקע, החליט אחד הרוכשים למכור את חלקו לאדם עם אינטרסים מנוגדים לשאר הרוכשים ובכך ימנע את התקדמות הפרויקט.
דרכי מניעה - קיומו של הסכם שיתוף יכול למנוע מקרים כאלו ודומים, בהסכם השיתוף מתחייבים חברי הקבוצה שתנאי למכירה הוא הוא הסכמת החברים (עד שלב סיום הפרויקט) או ניתן גם להחליט כי לא ניתן למכור כלל עד גמר הפרויקט.
הסיכון - בשלב הבנייה אחד הרוכשים מפסיק את תשלומיו, דבר אשר עלול לגרום לעיכוב הפרויקט באופן משמעותי.
דרכי מניעה - עוד לפני תחילת הבנייה מחליטים על גורם מימון, אשר יקנה רשת בטחון וילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. על אותו גורם לאשר את חברי הפרויקט. אם קרה ובאמת אחד הרוכשים מפסיק את תשלומיו, גורם המימון ימלא את חלקו של אותו רוכש, ובתום התהליך יממש את חלקו בדירה.
הסיכון - במהלך הבנייה נוצרו מחלוקות בין הדיירים למשל בנוגע לעיצוב הדירות, גודלן, המפרט וכדומה.
דרכי מניעה -
עוד לפני רכישת הקרקע ותחילת הבנייה יסכימו כל חברי הקבוצה על התכנון האדריכלי, העיצוב והמפרט הטכני בחוזה משותף, שלפיו יבנה הפרויקט.
בהסכמים בין חברי הקבוצה מקובל לקבוע מפורשות שסכסוכים פנימיים אינם יכולים לעכב את התכנון והבניה או לאפשר אי- העמדת תשלומים.
במקביל מקובל לקבוע הסדרים של בוררות מהירה באמצעות גורמים מקצועיים מתאימים.
גם מסמכי הליווי של הבנק אינם מאפשרים לגורם כלשהו לעכב את התקדמות הפרויקט.
__________________________________________
הכותבת הינה עו"ד העוסקת בתחום הנדל"ן. לפניות ניתן ליצור קשר במייל: [email protected]
*האמור לעיל הינו מידע כללי לידיעה בלבד ולא מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הכותבת ממליצה לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנתונים ספציפיים ומתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם.