החלופה של קבוצת רכישה נראית כאטרקטיבית למרביתנו וספק אם מי מכם לא תהה האם כדאי לו הדבר. היכולת להשפיע על קביעת סגנון המגורים, רמת גימור, בחירת דירה בפרויקט, בחירת השכנים כמו גם חיסכון במיסוי הם רק חלק מהיתרונות הטמונים בכניסה לעסקה שכזו אך יש לזכור כי בצידה גם סיכונים רבים אשר יש לשים לב אליהם ולתת עליהם את הדעת בטרם אנו נכנסים להרפתקה מסוג זה. כך לדוגמה, קיימים מקרים בהם דירה שהובטחה במחיר נמוך במיוחד, הופכת לעסקה יקרה ולא משתלמת, ואת ההפרשים יהיה עליכם, רוכשי הדירות, לשלם מכספכם.
טרנד קבוצות הרכישה תפס תאוצה בשלוש השנים האחרונות בשל המשבר הקיים בשוק הנדל"ן, מחסור בקרקע זמין לבניה העלייה במחירי דירות למגורים וכן הקפאת פרויקטים על ידי יזמי הבניה בשוק המגורים בישראל. מאז שנת 2007 אנו עדים לעשרות קבוצות רכישה הצומחות ברחבי הארץ, מרביתן באזור תל אביב וההערכה הינה כי הגידול השנתי במספר הרוכשים במסגרת זו יביא לכך כי בשנת 2011 קבוצות הרכישה הן אשר יובילו את שוק הנדל"ן להבדיל מקבלנים (במחצית הראשונה של שנת 2010 בהחלט כבר ניתן לקבוע כך).
המאמר יעלה בשלושה חלקים. בחלק הראשון תובא סקירה לגבי עקרונות ההתארגנות הקבוצתית; בחלק השני תוצג סקירה תמציתית לעניין יתרונות המס הגלומים בעסקה שכזו לרבות עמדת רשות המיסים זאת לאור הפיקוח העולה וגובר של רשויות המס אשר הובילו לשינויים משמעותיים בארגון וניהול קבוצת רכישה וכן לאור התנגדות הקבלנים והלחצים המופעלים על רשות המיסים מצידם; ובחלק השלישי והאחרון יוצגו היתרונות והחסרונות בקבוצת רכישה וכן טיפים למניעת סיכונים.
מהי בעצם "קבוצת רכישה"?
קבוצת רכישה הינה התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או יזם. זאת, בניגוד למיזם רגיל בו הקבלן הוא האחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי בניה מתאימים, תשלום אגרות והיטלי פיתוח, הוצאות מימון ובניה וכן שיווק הדירות. לכך יש להוסיף את הרווח היזמי של הקבלן. כך יוצר כי ככל שהעלויות גבוהות- מחיר הדירה ללקוח גדל אף הוא.
בקבוצת רכישה הקבלן הוא המבצע בלבד. בעסקה כזו, קבוצת האנשים אשר חברה יחדיו (או באמצעות משווק- ראו להלן) מאתרת קרקע מאושרת לבניה, רוכשת במזומן את הקרקע מידי בעליה ולאחר מכן מתקשרת בחוזים שונים דוגמת חוזה הזמנת בניה, רישוי ותכנון מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה מוותרים על שירותיו של היזם ובכך, למעשה, חוסכים לעצמם את הרווח היזמי (בהקשר זה ראוי לציין כי לרוב, כאשר מדובר בקבוצה גדולה יעמוד בראשה גוף ניהולי אשר ירכז את חבריה ואת פעילותה ויגבה דמי ניהול). כ"כ קיים חיסכון בהוצאות מימון ובמיסוי (בכך ניגע בחלק ב’ למאמר).
קיימות שתי שיטות לניהול וביצוע קבוצות רכישה:
- "שיטת ב.ס.ר"- על פי שיטה זו קיים גורם מקצועי הנדסי שמלווה את הפרויקט. אותו גורם מקצועי הוא שמגייס מתכננים וקבלנים, בהתאם לרצון הרוכשים, ומפקח על הבניה. כך, מהשלב של רכישת הקרקע ואיתור הרוכשים ועד למסירת המפתח- קיים גורם מפקח מקצועי. כל זאת, בתמורה לתשלום דמי ניהול ממוצעים של עד 10-11% ממחיר הבנייה.
יובהר כי מאחר ושיטת ב.ס.ר דומה במהותה לרכישה מקבלן, קבוצת רכישה המתאגדת ופועלת בשיטה זו תהא חשופה לסיכונים רבים יותר בהיבט מיסויי, תחת עיניהן הפקוחות של רשויות המס (עסקה מלאכותית).
- משווק- המשווק מאתר קרקע מאושרת לבניה, מוכר חלק יחסי ממנה לכ"א מהיחידים בקבוצת הרוכשים, ומכאן ואילך בעלי הקרקע נמצאים ברשות עצמם- הם אלו אשר שוכרים את שירותי הקבלן המבצע ומנהלים את הבניה.
דגשים לגבי שלבי ההתארגנות של קבוצת רכישה מגיבוש התכנית העסקית ועד קבלת המפתח
תכנון נכון של מבנה הקבוצה, עלויות וכן ליווי משפטי מתאים הינו קריטי ביותר לקבלת כדאיות כלכלית מירבית.
להלן סקירה קצרה ודגשים לגבי שלבי התארגנות קבוצת רכישה (יתכנו ניואנסים):
א. איתור קרקע זמינה ומאושרת לבניה
המפתח להצלחת הפרויקט הינו איתור קרקע מתאימה וזמינה לבניה ותכנון מס נכון (בכך ניגע בחלק השני במאמר). כאמור, עיקר החיסכון בקבוצת הרכישה הוא קודם כל בקרקע.
עם מציאת קרקע מתאימה ישנם מספר דגשים אותם יש לוודא בטרם הרכישה לצורך מימוש הפוטנציאל המלא על הקרקע הכוללים בדיקה תכנונית, הזכויות בקרקע, מיסוי (היטל השבחה ומע"מ), היכולת לאפשר העברת זכויות לצד ג’, חיוב המוכרים לרשום משכנתא על הקרקע ועוד.
בקבוצה המאורגנת על ידי מארגן מוגש למועמדים תחשיב כדאיות של רכישת הקרקע, רצוי ואף כדאי שכל רוכש יבצע סקר עצמאי ויסתייע ע"י מומחה מטעמו לבדיקת כדאיות כל עסקה ועסקה.
ב. גיבוש תכנית עסקית לפרויקט
התכנית העסקית הינה חשובה מאין כמוה ובמסגרתה יש לשים דגש על הערכת עלויות הבנייה והקרקע, קביעת אחוז יחסי בקרקע על פי כמות מספר יחידות הדיור, הערכת שווי יחידות סופי אל מול עלויות הבניה והרכישה של הקרקע, תשלום לעו"ד וליווי הפרויקט, תהליך קבלת התשלומים על הקרקע (סכומים ומועדי תשלום של כל אחד מהרוכשים), חישוב כלל העלויות כולל מיסים, היטלים, מע"מ וכיוב’.
כאמור, כאשר קבוצה מאורגנת ע"י גורם מארגן, מוצגת למשתתף טבלה עם מחיר הקרקע היחסי עבור כל יחידה בפרויקט, בהתאם לאחוז ההשתתפות. כיוון שהדירות העתידיות אינן צפויות להיות שוות בערכן (הבדלי גודל, קומה, כיוון), רצוי שהאיזון יעשה כבר בשלב הקרקע ע"י גורם מקצועי שיקנה לכל יחידה את האחוז השתתפות הספציפי שלה.
ג. הסכם השיתוף והחתמת השותפים לקבוצה
בהסכם השיתוף מצהירים השותפים, בין השאר, על רצונם לרכוש את המקרקעין במידה ויתאפשר להם לבנות על המקרקעין יחידות דיור. כ"כ קיים אלמנט הצהרה על יכולתם הכלכלית של הרוכשים.
נקודות חשובות שיש לעמוד עליהן בהסכם השיתוף הינן, על קצה המזלג: נושא רישום המגרשים ויחידות הדיור, חלוקת יחידות על פי רצון הרוכשים וכפועל יוצא מכך קביעת אחוזי השתתפות בקרקע, קביעת בעלי תפקידים (מארגן הקבוצה, הרוכשים, הבנק ושאר נותני השירותים), קביעת מנגנון קבלת הכסף, בניית מנגנון לחלוקת רכוש משותף, קביעת ועד ואסיפה כללית, פתרונות למקרים של מכירה ועזיבה על ידי אחד הרוכשים במהלך הפרויקט וטרם סיומו (לדוגמה עיגון זכות סירוב ראשונה לחברים אחרים בקבוצה), קביעת סנקציות למקרים של הפרת הסכם וכן מנגנון ליישוב סכסוכים (בבית המשפט או מחוצה לו).
בד"כ מועמד רשאי לפרוש מן ההסכמה שנתן ולא לחתום על הסכם השיתוף ומסמכים נוספים של הקבוצה וזאת במסגרת תקופה קצרה אשר ניתנה למשתתף על מנת לבחון את ההסכם.
היה והסכים המשתתף לתנאים המתגבשים הוא מגיע לחתימה נוספת על כל המסמכים ובהמשך אף על הסכם יעוץ עם המשווק/ חברה אשר איתרה את הקרקע ככל וישנה כזו.
תשומת הלב כי קבוצה זהירה לא תירשם כעמותה או כשותפות ואף לא תוגדר בהסכמים ככזו (מומלץ כי יירשם "משתתפים" ולא- "שותפים").
ד. בחירת וועד הפרויקט/ מנהל לפרויקט
כאן נדרשת החלטה נבונה מצד הקבוצה שכן הועד שייבחר למעשה הוא זה אשר ייצא במכרז קבלנים, ייקח חלק פעיל גם במשא ומתן עם הקבלן המבצע וחלק מנותני השירותים ולפיכך יש צורך כי חברי הועד יהיו מסוגלים להשקיע מזמנם לקידום וזירוז תהליכים על מנת שהפרויקט יתקדם ביעילות ובמהירות אפשרית.
יובהר כי גם כאן מינוי ועד או מנהל לפרויקט כרוך בתשלום.
ה. התקשרויות מול גופים לצורך הוצאה לפועל של הפרויקט- בנק מלווה, חברת ניהול, שמאי וכן אדריכל העונה על דרישות הפרויקט (לצורך קידום קבלת היתרי בניה).
ו. התקשרות עם קבלן מבצע
בחירת הקבלן נעשית לרוב ע"י מכרז קבלנים. מתקבלות מספר הצעות מקבלנים לאזור נשוא הפרויקט וסוג הנכס. ההצעה המתאימה ביותר תאושר על ידי רוב האסיפה הכללית.
יש לשים לב כי הבנק המלווה אישר את הקבלן המבצע, כי אין מתן זכות עיכבון לקבלן, כי קיימת כפיפות מוחלטת של הקבלן להוראות מפקח, אחריות קבלן על פי חוק המכר, וידוא ערבויות ביצוע וכיוב’.
זכרו כי קבוצת הרוכשים היא היזמת והיא זו המשלמת לקבלן לפיכך על החוזה שיחתם מול הקבלן המבצע להיות לשביעות רצונה המלאה של הקבוצה.
ז. הכנת דוח 0 על בסיס התכנית העסקית.
לאחר רכישת הקרקע ושכירת שירותי בנייה מקבלן יש לדאוג כי תינתן הערכת שווי של כל הדירות בבניינים המבוססת על הערכת שמאי מוסמך והכוללת פנטהאוזים ודירות גן. הערכת השווי נקראת "דו"ח אפס".
לכל אחד מיחידי הרוכשים זכות לדירה ממוצעת בבניין בהתאם לטבלת איזון. במידה ואחד המשתתפים יחפוץ בדירה שעלותה יותר מדירה ממוצעת ישלם, בנוסף לעלות שירותי הבנייה, גם את ההפרש שבין עלות דירה ממוצעת לדירה שיבחר.
הבעייתיות בשלב זה גולמה בהחלטה מי מחברי הקבוצה ירכוש איזה דירה. כל אחד מהפרמטרים של קומה, גודל ואפילו כיווני אוויר יכול להוות בסיס למחלוקת בין השכנים העתידיים. לפיכך, ניתן להחליט בהסכם השיתוף כי שיטת בחירת הדירות תעשה על ידי הגרלה.
ח. שלב הבנייה
בנייה בפועל ופיקוח הנדסי מיומן עד לגמר הפרויקט ומסירתו לשותפים בקבוצה.
ט. אכלוס- קבלת מפתח לאחר קבלת טופס 4 לבנין והמשך ליווי לאחר האכלוס.
הכותבת עו"ד העוסקת בתחום הנדל"ן. לפניות ניתן ליצור קשר במייל: [email protected]
האמור לעיל הינו מידע כללי לידיעה בלבד ולא מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הכותבת ממליצה לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנתונים ספציפיים ומתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם.