בדויטשה בנק מתחילים לסקר את קבוצת עזריאלי, הקבוצה הישראלית הגדולה ביותר לנדל"ן מסחרי והקבוצה היחידה הרשומה למדד הגלובלי לנדל"ן (EPRA/NAREIT). קבוצת עזריאלי מציעה למשקיעים חשיפה לנכסים קמעונאיים ומשרדיים איכותיים ביותר הנושאים ביחד תשואה אטרקטיבית של 7.9%.
הכלכלה המקומית החזקה גורמת ללחצים כלפי מעלה על מחירי השכירות והעדות לכך נמצאה בתוצאות של הרבעון הראשון של השנה שם ראינו צמיחה של 7% ב-NOI באותם נכסים. אנו צופים שהשילוב של צמיחה דו ספרתית ב-NOI, פעילות פיתוח ולחץ להעלאת שכר דירה יובילו לעלייה בערכה של המניה.
מייחסים נתח של כ-13-16% בשטחי המסחר לקבוצת עזריאלי אך לאור האיכות הגבוהה של נכסיה הנתח שלה ב-NOI גדול בהרבה ומגיע לכ-25% וכן הקבוצה אחראית לכ-40% מה-FFO בסקטור. חלקה הגדול של הקבוצה ב-FFO הוא תוצאה של מינוף נמוך, וחוב נטו פיננסי נמוך המהווה רק 15% מהמאזן.
ההון העצמי של קבוצת עזריאלי גדול פי 4 מהמתחרה הקרוב ביותר שלה ברמה של 11.1 מיליארד שקלים וזה ללא ספק מעניק לה פוטנציאל גבוה בהרבה ממתחריה לניצול תוכניות פיתוח חדשות ו/או רכישות בשנים הבאות.
בארבע השנים הקרובות תוכניות הפיתוח של עזריאלי משקפות גידול של כ-48% מ-2010 בכמות שטחי המסחר והמשרדים (GLA) – תוכנית השקעה אשר תדרוש בערך כ-1.7 מיליארד שקלים. בנוסף, ההנהלה הצהירה שהיא בוחנת הזדמנויות רכישה. אנו מצפים כי ה-NOI יצמח לכ-12% ב-2011 לכ-979 מיליון שקלים ויהיה מבוסס על שכר דירה גבוה והשלמה של פיתוחים ורכישות. אנו צופים צמיחה דומה ב-2012.
השוואה בינלאומית שערכנו מעלה נקודה מעניינת. המרווח בין האג"ח הממשלתי צמוד מדד לבין התשואות על הנדל"ן עומד כיום על 4.9% והינו גבוה בהשוואה למדינות אחרות. המשמעות היא שהשקעה בנדל"ן מסחרי אטרקטיבית מה שיוביל לירידה בתשואות ולעליה בשווי הנכסים. לאור זאת אנו צופים גידול של 16% בערך הנכסים ב-0.9 מיליארד שקל ל-14.1 מיליארד שקל כבר ב-2011
מעניקים עזריאלי המלצת קניה עם מחיר יעד של 114 שקלים למניה, גבוה בכ-20% מערכה של המניה כיום.