איגוד ברוקראג בתחילת סיקור של אלרוב נדל"ן, אלרוב ישראל: אלרוב נדל"ן נסחרת כיום במכפיל של 0.79 על הונה העצמי וזאת מבלי לקחת בחשבון את הערך החבוי הגלום בפעילויות ונכסי החברה כפי שנפרט בהמשך. אנו משיקים סיקור על אלרוב נדל"ן בהמלצת קניה במחיר יעד של 107 ₪, ולאלרוב ישראל בהמלצת תשואת יתר במחיר יעד של 169 ₪.
אנו ממליצים על החברה מהסיבות הבאות:
אומנות של יצירת ערך - הנהלת אלרוב נדל"ן הוכיחה כי היא יודעת לייצר ערך: הונה העצמי של החברה צמח מכ- 9 מיליון ₪ בשנת 2003 ועד לכ- 2,316 מיליון ₪ כיום. בנוסף, אנו מעריכים כי קיים בחברה ערך חבוי נוסף כפי שנפרט בהמשך.
הצפת ערך - להערכתנו, קיים בחברה ערך נוסף של כ- 350 מיליון ₪:
א. תוספת של כ- 145 מיליון ₪ בפעילות המלונות – לאור המעבר לרווחיות במלון ממילא וצפי לשיפור בתיירות, החברה מעריכה כי בשנת 2011, העודף התפעולי במלונות יסתכם בכ- 100-110 מיליון. אנו מעריכים את שווי המלונות בכ- 1,467 מיליון ₪, כ- 136 מיליון ₪ מעל לרשום בספרים.
ב. מרכז מסחרי ממילא צפוי לתרום עוד כ- 155 מיליון ₪ להון העצמי – החברה צופה כי הכנסות המרכז בשנת 2011 יסתכמו בכ- 42 מיליון ₪. בהנחת מחיר הון של 7.8%, שווי הנכס יעמוד על 538 מיליון ₪, כ- 155 מיליון מעל לשווי בספרים.
ג. הרווח הגלום בדירות היוקרה בממילא מסתכם בכ- 50 מיליון ₪ - לחברה נותרו כ- 24 דירות יוקרה בממילא הרשומות בספרים בכ- 118 מיליון ₪. על פי הערכות החברה הרווח הגלום במלאי הדירות מסתכם בכ- 50 מיליון ₪.
פוטנציאל גבוה במלונות בחו"ל - פעילות המלונות בחו"ל צפויה, על פי חזון החברה, להשיג רווחיות הדומה לרווחיות מנכסים מניבים ומכאן הפוטנציאל. במודל שלנו לא נתנו כל ביטוי לפוטנציאל זה.
שוק נדל"ן יציב במדינות הפעילות - אלרוב נדל"ן פועלת בשוויץ, צרפת וישראל. שוק הנדל"ן במדינות אלו חווה התאוששות במהלך 2010 וצפוי להישאר יציב ואף חיובי במהלך 2012.
דיבידנד – החברה תחל השנה לחלק לפחות 30% מרווחיה כדיבידנד למשקיעים.
המחיר - אנו ממליצים על מניית אלרוב נדל"ן בקניה, במחיר יעד של 107 ₪, כ- 44% מעל למחירה בבורסה. אנו ממליצים על אלרוב ישראל בתשואת יתר במחיר יעד של 169 ₪ כ- 34% מעל למחיר המניה כיום.
השפעת שערי מטבעות – נכון למועד העבודה, השפעות שינויי שערי מטבעות במדינות הפעילות ביחס לשקל הינה חיובית ומסתכמת בכ- 138 מיליון ₪. בעבודה זו לא לקחנו בחשבון את תוספת ערך זו. חלק גדול מהשפעה זו תבוא לידי ביטוי בדוח החברה לרבעון הראשון של 2011.
לסיכום
קנה אלרוב נדל"ן וקבל ערך. אנו מעדיפים את ההשקעה אלרוב נדל"ן על פני אלרוב ישראל מאחר ועיקר הערך מצוי באלרוב נדל"ן.