”הירידות האחרונות במניות הגדילו את האטרקטיביות היחסית של חברות הנדל”ן המניב”

פסגות: בשבועות הקרובים יפרסמו חברות הנדל"ן המניב את תוצאות הרבעון הראשון לשנת 2011. איננו צופים הפתעות גדולות בפעילות התפעולית שתמשיך להיות יציבה.

עליית המדד הידוע בשיעור של 0.9% צפויה לפגוע בשורה התחתונה, אלא אם יבוצעו שערוכים במקביל לאור הצמדת חוזי השכירות למדד. אנו מניחים כי קיים יותר סיכוי לעדכון שווי הנכסים בשל עליית המדד דווקא ברבעון השני, בו צפוי מדד גבוה.

דוחות מליסרון צפויים להמשיך להיות מושפעים מתהליך פינוי השוכרים בקריון לצורכי עבודות שיפוץ. דוחות גב ים יושפעו לטובה מהנבה מלאה לראשונה של מתחם מודיעין. דוחות בריטיש עזריאלי צפויים להצביע על צמיחה ב NOI לאחר הוצאות חד"פ ברבעון הרביעי לצד המשך תוצאות תפעוליות טובות. אמות נראה לראשונה השפעה מהותית של עסקת רכישת נכסי נס פן.

דוחות חברות ייעוץ הנדל"ן מעידות על מגמה חיובית. לפי נת"מ עלה שכ"ד הממוצע במשרדים בתל אביב בכ- 5.7% בין קיץ 2010 לחורף 2011 כאשר גם בחלק מערי הפריפריה (הרצלייה, כפר סבא רחובות, פ"ת) נרשמו עליות של 4%-7% לצד יציבות בתפוסות. לפי מאן נכסים ברבעון הרביעי לא חל שינוי בדמי השכירות בת"א אך עליות נרשמו בערי הפריפריה. גם בתחום המסחרי נמשכה עליית המחירים לאור גידול בביקוש לשטחי מסחר. חברות הייעוץ מספקות תחזית להמשך עליית דמי שכירות באזור תל אביב גם בשנת 2011 לאור מחסור בהיצע אך הגעה למיצוי בשאר האזורים.

ללא קשר לדוחות, האירוע המרכזי בענף ב-2011 הינו רכישת השליטה בבריטיש ע"י מליסרון שהושלמה בחודש אפריל. אנו צופים כי במהלך הרבעון השלישי החברות יתמזגו או בדרך של החלפת מניות (לפי יחס 19 מניות בריטיש לכל 3 מניות מליסרון) או רכישה ע"י מליסרון במחיר 14₪ למניה.

על אף עליית שיעורי הריבית בישראל, מבדיקה שערכנו עולה כי הפער בין אג"ח ממשלתי ל-10 שנים (שקלי 0120) לתשואת הנכסים המניבים האיכותיים ביותר בישראל (7.5%) עדיין גבוה מהממוצע האירופאי (2.2% בישראל, 1.7% -1.8% באירופה) כך שהאטרקטיביות היחסית של הנכסים בישראל עדיין קיימת. תשואות האג"ח הצמודות ארוכות הטווח של החברות המובילות נסחרות בתשואה לפדיון של 3.5-4.5% כך שעדיין יש להן פער סביר של 3%-4% בין עלות הגיוס לתשואה (שאף היא צמודה למדד). נציין גם כי העובדה שישנם מעט מאוד נכסים איכותיים המוצעים למכירה לצד רמת נזילות גבוהה תרומת לשמירה על רמת התשואות.

בשורה התחתונה: הדוחות ככל הנראה לא יספקו הפתעות גדולות. הירידות האחרונות במניות הגדילו את האטרקטיביות היחסית של חברות הנדל"ן המניב הנהנות מתזרימי מזומנים יציבים ומחלקות תשואות דיבידנד נאות. כרגע מניות גב ים אמות נראות המעניינות יותר בענף. גם במניית עזריאלי נפתח דיסקאונט לאחרונה (בתקופות לא רגועות עזריאלי היא מניית הנדל"ן המועדפת). מניות בריטיש מליסרון יתנהגו כנראה באופן דומה עד השלמת המיזוג שיהפוך את מליסרון לאטרקטיבית בטווח הארוך.