המעבר לעבודה היברידית, סביבת הריבית, השינויים בהרגלי העבודה וההתפתחויות הטכנולוגיות יצרו רושם שלפיו מדובר בשוק שנמצא במשבר מתמשך.
אולם מבט מעמיק יותר מגלה תמונה מורכבת בהרבה: במקום שוק אחיד, מתפתחים בפועל שני שווקים שונים, שכל אחד מהם מושפע ממגמות אחרות. תופעה זו, המכונה לעיתים "שוק דו-מהירויות", עומדת בבסיס רבות מהמגמות המעצבות כיום את שוק המשרדים בארצות הברית, ומסבירה מדוע קשה להתייחס אליו כשוק אחיד.
לצד בנייני משרדים חדשים ואיכותיים הנהנים מביקוש יציב יחסית, קיימים מבנים ותיקים המתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים ולחצי מימון. במקביל, נרשמות מגמות נוספות המשפיעות על השוק, ובהן התאוששות חלק ממרכזי הערים, הסבת משרדים למגורים והשפעת הבינה המלאכותית על תכנון סביבת העבודה.
שוק שמתפצל לשניים: מנכסי פריים ועד נכסים מוטרדים
אחת התופעות הבולטות בשוק המשרדים בארה"ב היא היווצרותו של "שוק דו-מהירויות" - מצב שבו שני סוגי נכסים באותו שוק מתפתחים בכיוונים שונים. בעוד שבנייני משרדים חדשים ואיכותיים ממשיכים ליהנות מביקוש יציב יחסית, מבנים ישנים יותר מתמודדים במקרים רבים עם ירידה בביקוש ועם אתגרים תפעוליים ומימוניים. גופי מחקר בינלאומיים בתחום הנדל"ן מכנים תופעה זוBifurcation , והיא נחשבת לאחת המגמות המרכזיות המעצבות כיום את שוק המשרדים בארצות הברית.
בצד אחד נמצאים נכסיClass A , או פריים - בניינים חדשים או כאלה שעברו שדרוג משמעותי, הממוקמים בדרך כלל באזורי ביקוש ומציעים סביבת עבודה מודרנית, מערכות טכנולוגיות מתקדמות, תקני קיימות ומתקנים המותאמים לצורכי העובדים. נכסים אלה ממשיכים למשוך חברות המבקשות לרכז עובדים במשרדים איכותיים, גם כאשר היקף העבודה מהבית נותר משמעותי.
בצד השני נמצאים מבנים ישנים יותר, שלעתים מתקשים להתחרות בסטנדרטים החדשים של השוק. במקרים רבים הם סובלים מירידה בביקוש, מהתארכות תקופות האכלוס ומהצורך בהשקעות משמעותיות לצורך התאמתם לדרישות המשתנות של השוכרים.
הפיצול בשוק בא לידי ביטוי גם בעלייה בהיקף העסקאות בנכסים המכונים Distressed ("נכסים מוטרדים") – נכסים שבעליהם מתמודדים עם קשיים פיננסיים, בין היתר על רקע תופעת ה־Maturity Wall שבה הלוואות נדל"ן מסחרי רבות מגיעות לפירעון בתקופה של ריבית גבוהה, המקשה לעיתים על מחזור החוב. במצבים כאלה עשויים בעלי נכסים לבחור במכירה או בהסדרי מימון, אולם חשוב להדגיש כי עצם היותו של נכס "מוטרד" אינו מעיד על כדאיות השקעה, והערכתו מחייבת מומחיות מקצועית.
ההתאוששות המפתיעה של מרכזי הערים הגדולות
למרות הכותרות הרבות על המשבר בשוק המשרדים האמריקאי, נתונים שמפרסמים בשנים האחרונות גופי מחקר בינלאומיים בתחום הנדל"ן מצביעים על תמונה מורכבת יותר. לצד אזורים ונכסים שעדיין מתמודדים עם אתגרים, בחלק ממרכזי הערים הגדולות נרשם שיפור הדרגתי במדדי התפוסה ובפעילות העסקית.
אחת המגמות הבולטות היא התחזקותם של אזורי ה"דאונטאון"(Downtown) בערים מובילות, כאשר חלקם היחסי מכלל הפעילות בשוק המשרדים גדל בהשוואה לשנים הראשונות שלאחר מגפת הקורונה. במקביל, בנייני משרדים איכותיים במוקדי ביקוש מצליחים במקרים רבים למשוך שוכרים חדשים או לחדש חוזי שכירות, בעוד שנכסים ישנים יותר ממשיכים להתמודד עם ביקושים נמוכים.
התפתחויות אלה אינן מלמדות כי שוק המשרדים כולו חזר למצבו טרם המגפה, אך הן מחזקות את ההבנה כי גם בתוך אותם אזורים גיאוגרפיים קיימים הבדלים משמעותיים בין סוגי הנכסים ובין מוקדי הפעילות השונים.
גם מודל העבודה ההיברידי אינו מבטל בהכרח את הצורך במשרדים. חברות רבות ממשיכות להחזיק שטחי עבודה פיזיים, אך מייחסות חשיבות רבה יותר לאיכות המבנה, למיקומו וליכולתו לשמש מוקד לשיתוף פעולה בין עובדים. מגמה זו תורמת אף היא לביקוש היחסי לנכסים איכותיים במרכזי הערים.
המרת משרדים לדירות משנה את מאזן ההיצע
מגמה נוספת התופסת תאוצה היא הסבת מבני משרדים ישנים למגורים, בתי מלון או שימושים מעורבים. ברשויות מקומיות רבות בארצות הברית מקודמות בשנים האחרונות תוכניות המעודדות המרות כאלה, בעיקר באזורים שבהם קיים עודף שטחי משרדים לצד מחסור בדיור.
לא כל מבנה מתאים להסבה, שכן הדבר תלוי בין היתר בתכנון האדריכלי, במערכות המבנה, בדרישות הרגולטוריות ובכדאיות הכלכלית. למרות זאת, היקף הפרויקטים נמצא במגמת עלייה.
לתהליך זה יש משמעות רחבה יותר מהשינוי בייעודו של כל בניין בנפרד. כאשר חלק ממלאי המשרדים יוצא מהשוק, קטן בהדרגה היצע שטחי המשרדים הזמינים, דבר שעשוי להשפיע לאורך זמן על האיזון בין היצע לביקוש באזורים מסוימים.
השפעת ה-AI על עתיד שטחי המשרדים
גם מהפכת הבינה המלאכותית מתחילה להשפיע על שוק המשרדים, אם כי בשלב זה עדיין לא קיימת הסכמה רחבה באשר להשלכותיה ארוכות הטווח.
מצד אחד, חברות טכנולוגיה וחברות הפועלות בתחומי ה-AI ממשיכות במקרים רבים לחפש שטחי משרדים איכותיים באזורי פעילות מרכזיים, מתוך רצון לרכז צוותים ולעודד שיתופי פעולה. מצד אחר, ארגונים רבים עדיין בוחנים כיצד השינויים הטכנולוגיים ישפיעו על מבנה כוח האדם, על דפוסי העבודה ועל היקף שטחי המשרדים שיידרשו בעתיד.
כתוצאה מכך, חלק מהחברות נוקטות גישה זהירה יותר בקבלת החלטות ארוכות טווח לגבי נדל"ן. במקביל, עולה הביקוש למבנים גמישים יותר, שניתן להתאים אותם בקלות לשינויים ארגוניים וטכנולוגיים.
ישראלים בשוק הנדל"ן המסחרי האמריקאי
במהלך השנים האחרונות גדלה גם המעורבות של גופים ישראליים בשוק הנדל"ן המסחרי האמריקאי. ישראל נחשבת לאחד ממקורות ההון הבינלאומיים הפעילים בתחום, באמצעות גופים מוסדיים, קרנות השקעה וגופים פיננסיים שונים.
מגמה זו אינה מעידה בהכרח על העדפה של אפיק השקעה מסוים, אלא משקפת את מקומו המרכזי של שוק הנדל"ן האמריקאי בזירה הגלובלית ואת ההיכרות ההולכת ומעמיקה של גופים ישראליים עם שוק זה לאורך השנים.
כיצד המגמות הללו מתחברות להשקעות אלטרנטיביות בנדל"ן
שוק המשרדים בארצות הברית ממחיש עד כמה השקעה בנדל"ן מסחרי אינה מסתכמת בבחירת נכס בלבד. איכות המבנה, מיקומו, מצב המימון שלו, מגמות עירוניות, רגולציה מקומית והתפתחויות טכנולוגיות - כולם משפיעים על ערכו ועל אופן ניהולו לאורך זמן.
מורכבות זו מסבירה את התפתחות תחום ההשקעות הלא סחירות בנדל"ן, שבו גופים מקצועיים מרכזים את תהליכי האיתור, הניתוח, הבדיקה והניהול של נכסים ושל עסקאות מורכבות. מודל זה שונה מרכישה ישירה של נכס בודד, בין היתר משום שהוא נשען על תהליכי בדיקה מקצועיים ועל ניהול שוטף של הנכס או תיק הנכסים.
עם זאת, גם במסגרת השקעות מסוג זה קיימים סיכונים ואי-ודאות, והמאפיינים משתנים בין השקעה אחת לאחרת. לכן, הבנת מגמות השוק הרחבות מהווה רק אחד השיקולים שעשויים להילקח בחשבון במסגרת בחינה מעמיקה של התחום.
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין נכסי Class A לנכסי Class B ו-Class C?
באופן כללי, נכסי Class A הם מבנים חדשים או איכותיים במיוחד, בעוד שנכסי Class B ו-Class C הם לרוב מבנים ותיקים יותר, הנבדלים ברמת התחזוקה, המיקום והביקוש להם.
מהם נכסי Distressed?
אלה נכסים שבעליהם מתמודדים עם קשיים פיננסיים או מימוניים, ולעיתים נדרשים למכור אותם בתנאים מורכבים יחסית. כל נכס כזה מחייב בחינה פרטנית ואינו מעיד כשלעצמו על כדאיות כלכלית.
כיצד משפיעה המרת משרדים למגורים על השוק?
כאשר מבני משרדים מוסבים לשימושים אחרים, קטן ההיצע הזמין של שטחי משרדים, מה שעשוי להשפיע על מאזן ההיצע והביקוש באזורים מסוימים.
מדוע גופים ישראליים פועלים בשוק הנדל"ן המסחרי בארצות הברית?
שוק הנדל"ן האמריקאי הוא מהגדולים והמפותחים בעולם, ולכן הוא מושך הון ממדינות רבות, ובהן גם ישראל.
שוק ההשקעות האלטרנטיביות נושא בחובו סיכויים אך גם סיכונים, שיש לקחת בחשבון בעת ביצוע ההשקעה, כגון: סיכוני שוק, לרבות חשיפה למט"ח, לריבית ולשווקים גלובליים, סיכונים תפעוליים, סיכונים רגולטוריים, סיכון נזילות מוגבלת וסיכון מורכבות ושקיפות מוגבלת של העסקאות.
האמור לעיל כולל מידע כללי ונבחר בלבד בנוגע לתחום ההשקעות אלטרנטיביות ולכן אינו מתיימר להיות כוללני ומקיף, ואין לראות בו סקירה ממצה של התחום ו/או של הסיכונים הכרוכים בו. האמור אינו מהווה יעוץ משפטי ו/או פרשנות ו/או סקירה מלאה של הוראות הדין. בקבלת החלטת השקעה על המשקיע לסמוך על בדיקה שהתבצעה על ידו בלבד אודות העסקה ותנאיה, לרבות יתרונות וסיכונים הכרוכים בעסקה, עליו לעיין בקפידה בכל המסמכים הרלוונטיים לעסקה, וכן להתייעץ עם היועצים המקצועיים שלו ככל שהדבר נדרש בטרם ההשקעה.
הצעת ההשקעה בעסקאות של אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות למשקיעים ממדינת ישראל, הינה על בסיס פטור לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח - 1968 ("חוק ניירות ערך") הקובע כי הצעה ומכירה לעד 35 משקיעים בכל תקופה בת 12 חודשים (כמפורט בסעיף 15א(א)(1) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו) אשר אינם מנויים בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך או למשקיעים כאמור בסעיף 15א(א)(7) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו אינה מחייבת פרסום תשקיף שרשות ניירות ערך אישרה את פרסומו. לאור האמור, ההשקעה אינה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או לפי הוראות חוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד-1994. ההשקעה וכל חומר פרסומי אודותיה לא אושרו על ידי רשות ניירות ערך בישראל.
האמור לעיל אינו מהווה יעוץ השקעות בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ"ה-1995 ("חוק הסדרת העיסוק"). אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות, כמו גם יועציה והפועלים מטעמה (א) אינם מורשים לספק ייעוץ השקעות או ניהול תיקים לפי חוק הסדרת העיסוק; (ב) אינם בעלי רישיון מכוח חוק זה; ו-(ג) אינם מבוטחים בהתאם להוראות חוק הסדרת העיסוק. כל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הצעה עתידית לא יהווה יעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק.
מובהר כי אין באמור לעיל התחייבות להשאת תשואה כלשהי על כספי ההשקעה. השימוש במידע לעיל הוא על אחריותו של המשתמש בלבד. המידע לעיל נכון ל- יולי 2026.