השותפות החדשה בין קבוצת BST, הפניקס ומנורה מבטחים מדווחת על עסקה ראשונה במסגרת המיזם המשותף שלהן בקנדה: רכישת שלושה בנייני מגורים להשכרה (Multifamily) בטורונטו הכוללים 487 יחידות דיור, בתמורה לכ-153 מיליון דולר קנדי (כ-332 מיליון שקל).
לצורך הפעילות הוקמה הפלטפורמה המשותפת Velmont LP Capital, שבה מחזיק כל אחד מהגופים ב-33.3%. השותפים העמידו מסגרת השקעה הונית ראשונית של כ-160 מיליון דולר קנדי (כ-350 מיליון שקל), כאשר העסקה הנוכחית דרשה הזרמת הון של כ-63 מיליון דולר קנדי (כ-140 מיליון שקל), לצד רכיב מימוני של חוב. היעד המוצהר של הקבוצה שואף להגיע לפורטפוליו של מעל 5,000 יחידות דיור, בהיקף נכסים כולל של כמיליארד שקל.
מספרים על הנייר: התשואה מול הריבית
על פי נתוני החברה, הנכסים הנרכשים מציגים תפוסה גבוהה של 97%-99% ומניבים הכנסות שנתיות של כ-9.5 מיליון דולר קנדי (כ-21 מיליון שקל).
מבט מעמיק על הנתונים הללו גוזר תשואה ברוטו (NOI ברוטו בטרם ניכוי הוצאות תפעול, מיסים ומימון) של כ-6.2% בלבד על מחיר הרכישה. בסביבת הריבית העולמית הנוכחית, מדובר במרווח מתוח למדי מול עלויות המימון. המשמעות עבור המשקיעים המוסדיים, שמנהלים את כספי הפנסיה של הציבור, היא שהרווחיות של העסקה תהיה תלויה בעיקר ביכולת ההשבחה של הנכסים, העלאת שכרי הדירה לאורך זמן וניהול תפעולי הדוק, ולא בתשואה השוטפת המיידית.
המהלך מדגיש שתי מגמות מרכזיות בשוק הפיננסי:
פיזור סיכונים מוסדי: הגופים הגדולים בישראל ממשיכים להסיט חלק ניכר מהתיק לנכסים ריאליים מחוץ לישראל, תוך ניסיון לחבור ליזמים מקומיים בעלי חיתום שטח (כמו זרוע BST בקנדה).
שוק ההשכרה הקנדי כארץ מקלט: טורונטו נהנית מביקושים קשיחים למגורים כתוצאה מגידול אוכלוסייה והגירה, אך היא סובלת מבירוקרטיה רגולטורית הדוקה על שכר הדירה.
בשורה התחתונה, מדובר בדריסת רגל ראשונה למיזם בעל יומרות התפשטות נרחבות. היכולת של BST והמוסדיים לממש את יעדי הצמיחה שלהם תיבחן ביכולת לתרגם את היקף הנכסים לרווח נקי ויציב עבור חוסכי הפנסיה.
רפי ביסקר, יו"ר קבוצת BST, מסר: "הפעילות בקנדה, המנוהלת על ידי עלא טנוס, היא אחד ממנועי הצמיחה של קבוצת BST. החבירה של קבוצת הפניקס וקבוצת מנורה להקמת הפלטפורמה המשותפת עם קבוצת BST היא אבן דרך משמעותית בהרחבת הפעילות בקנדה. העסקה הגדולה שעליה הודענו היום מסמנות את תחילת דרכו של המיזם המשותף, המשקף את יכולותיה של BST קנדה לבסס פלטפורמה בעלת ערך רב בשנים הקרובות."
עלא טנוס, מנכ"ל BST קנדה ומבעלי השליטה בקבוצת BST, מסר: "העסקה הזו היא צעד נוסף במימוש אסטרטגיית הצמיחה של BST קנדה ובהמשך הרחבת פעילותנו בשוק הנדל"ן בקנדה. לאורך יותר משני עשורים בנינו פעילות מקומית חזקה, המבוססת על היכרות עמוקה עם השוק, צוות מקצועי ומנוסה ויכולת מוכחת לאתר, ליזום ולהוציא לפועל עסקאות איכותיות. האמון ושיתוף הפעולה עם גופים מוסדיים מובילים מעידים על איכות הפלטפורמה שבנינו ומעניקים לנו בסיס איתן להמשך הרחבת פעילותנו ולמימוש הזדמנויות השקעה נוספות. אנו רואים בעסקה זו חלק ממהלך רחב יותר, שימשיך להניע את תנופת הצמיחה של BST קנדה בשנים הקרובות."