”אחת מחברות הנדל”ן האיכותיות”: מגה אור מקבלת המלצת קנייה

חברת מגה אור היא בעינינו אחת מחברות הנדל"ן האיכותיות בישראל. לאורך שנים הצליחה החברה, בהובלת צחי נחמיאס, לייצר ערך באופן עקבי באמצעות איתור הזדמנויות, ייזום, השבחה וניהול איכותי של נכסים, תוך התמקדות בתחומים המאופיינים בביקושים יציבים ובפרופיל סיכון נמוך יחסית, ובראשם תחום הלוגיסטיקה והמרכזים המסחריים הפתוחים. התוצאה היא פורטפוליו איכותי, מאזן חזק ורקורד מוכח של יצירת ערך לבעלי המניות לאורך זמן.

עם זאת, להערכתנו, מה שמייחד את מגה אור כיום אינו רק איכות הנכסים הקיימים, אלא היכולת של החברה להמציא את עצמה מחדש ולזהות מגמות צמיחה ארוכות טווח. בעוד מרבית המשקיעים הכירו את מגה אור בעיקר כחברת לוגיסטיקה ומסחר מובילה, נראה, כי מתחת לפני השטח השקיעה החברה בשנים האחרונות משאבים רבים בלימוד, תכנון ובניית פלטפורמת חוות שרתים רחבת היקף, אשר החלה להיחשף במלואה רק במהלך השנה האחרונה עם התקדמות הפרויקטים וחתימת הסכמים מסחריים משמעותיים.

בעינינו, אחד ההיבטים המרשימים ביותר בסיפור הנוכחי הוא העובדה שהחברה לא הסתפקה ברכישת קרקעות או בהצגת תוכניות עתידיות, אלא הצליחה בתוך פרק זמן קצר יחסית להוציא לפועל את שלבי הביצוע הקריטיים ביותר, להשיג הספקי חשמל, לפתח נכסים ולחתום על הסכמים עם החברות המובילות בעולם בתחומי הענן והבינה המלאכותית. בכך הפכה מגה אור משחקנית נדל"ן מסורתית לחברה המחזיקה בפלטפורמת תשתיות דיגיטליות בעלת פוטנציאל יוצא דופן, אשר עשויה להוות את אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים שלה בעשור הקרוב.
להערכתנו, מדובר באחד מסיפורי הצמיחה המרשימים ביותר שנראו בשוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות.

בעוד שקצבי צמיחה חריגים מאפיינים בדרך כלל חברות צעירות או פלטפורמות הנמצאות בתחילת דרכן, מגה אור היא חברה ותיקה, מבוססת ובעלת פורטפוליו משמעותי, אשר מצליחה להציג במקביל גם יציבות תפעולית גבוהה וגם האצה חדה בקצב הצמיחה. השילוב בין פורטפוליו נכסים איכותי, יכולות ייזום מוכחות ופלטפורמת חוות שרתים הצומחת במהירות, מייצר לחברה מסלול צמיחה בהיקפים שקשה למצוא כיום בקרב חברות הנדל"ן הציבוריות בישראל.

במילים אחרות, מגה אור אינה נהנית מאירוע חד-פעמי או מפרויקט בודד בעל תרומה חריגה, אלא בונה פלטפורמה שתייצר עבורה מנועי צמיחה רבים בעתיד. אם החברה תמשיך להציג את אותה רמת ביצוע שהפגינה עד כה גם בשלבי הפיתוח הבאים של פעילות חוות השרתים, אנו סבורים, כי פוטנציאל יצירת הערך טרם מוצה במלואו וכי הסיפור של מגה אור עדיין נמצא בשלביו המוקדמים.

לאור האמור אנו מעדכנים את המלצתנו למגה אור לקניה, ומעלים את מחיר היעד ל-860 שקל למניה.

ה-NOI חלק הבעלים הסתכם ברבעון בכ-111 מיליון שקל, גידול של כ-23% בהשוואה לרבעון המקביל. מגה אור היא מהיזמיות הבולטות בשוק והיא ממשיכה להגדיל באופן עקבי את הפורטפוליו, כאשר גם לאורך השנה האחרונה הפעילה החברה מספר גדול של נכסים חדשים, דבר אשר תמך בצמיחה בתוצאות.

ה-FFO הריאלי לפי גישת ההנהלה הסתכם הרבעון בכ-79 מיליון שקל, גידול של כ-18% בהשוואה לרבעון המקביל, העלייה ב-FFO מיוחסת גם היא לגידול בפורטפוליו הנכסים של החברה.

ה-NOI מנכסים זהים הסתכם בכ-94 מיליון שקל, גידול של כ-4.0% בהשוואה לרבעון המקביל. עיקר הגידול מיוחס לעלייה בדמי השכירות בהסכמים חדשים ובמימושי אופציות שהייתה להם השפעה גדולה יותר מההקלות שניתנו לשוכרים במסגרת המלחמה במרכזים המשותפים של החברה עם ביג (בהיקף של כמיליון שקל).

הרווח הנקי לבעלי המניות הסתכם ברבעון בכ-689 מיליון שקל, לעומת כ-78 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרבעון הושפע לחיוב מרווחי שערוך ברוטו בסך של כ-827 מיליון שקל, על רקע גידול משמעותי בשווי הפורטפוליו של חוות השרתים לאור הסכמי השכירות שנחתמו בתחום בחודשים האחרונים.

הפורטפוליו של מגה אור ממשיך לשמור על תפוסה מלאה, ושיעור התפוסה נכון לסוף הרבעון מסתכם ב-100% בתחום הלוגיסטיקה וחוות השרתים ובכ-98% במרכזים המסחריים.

צבר הנכסים בהקמה

מגה אור ביססה לאורך השנים את מעמדה כאחת מחברות הייזום האיכותיות והמובילות בענף הנדל"ן המניב בישראל. יכולות האיתור, ההשבחה והביצוע שהציגה החברה לאורך מחזורי שוק שונים ממשיכות לבוא לידי ביטוי גם כיום, כאשר צבר הפרויקטים המשמעותי שבביצוע מספק לחברה מנועי צמיחה ברורים לשנים הקרובות.

בפעילויות הליבה המסורתיות, הלוגיסטיקה והמרכזים המסחריים, ממשיכה מגה אור לקדם היקפי ייזום משמעותיים. במהלך השנתיים הקרובות צפויה החברה להשלים שישה פרויקטים חדשים, אשר צפויים להוסיף כ-80 מיליון שקל ל-NOI השנתי המייצג, כאשר יתרת ההשקעה הנדרשת להשלמתם עומדת על כ-542 מיליון שקל.

לצד זאת, החברה מרחיבה את מקורות הצמיחה גם לתחום האנרגיה המתחדשת. לאחר השלמתו של פרויקט ראשון בסגמנט לאחרונה והשלמתו הצפויה של פרויקט נוסף במהלך השנה הקרובה, צפויים שני הנכסים יחד לתרום כ-52 מיליון שקל ל-NOI השנתי, ובכך להמשיך ולחזק את פיזור מקורות ההכנסה של החברה.

וכמובן, מנוע הצמיחה המשמעותי והאסטרטגי ביותר של מגה אור כיום הוא פעילות חוות השרתים, אשר בשנה האחרונה הפכה מאפיק פעילות מבטיח לפלטפורמת צמיחה ממשית ובעלת וודאות גבוהה. בעוד שחברות רבות בשוק המקומי מדברות בשנים האחרונות על כניסה לתחום ומציגות תוכניות ארוכות טווח, מגה אור היא מהחברות הראשונות שהצליחה להפוך חזון לביצוע בפועל ולהציג התקדמות עסקית משמעותית בזמן קצר.

החברה כבר מפעילה כיום מתקן בהספק של כ-9.5 MW IT, אך ח שוב מכך, הוא קצב ההתקדמות המרשים של הפלטפורמה כולה. בתוך חודשים ספורים בלבד הצליחה מגה אור לחתום על הסכמים משמעותיים עם שחקניות הטכנולוגיה המובילות בעולם, כולל NVIDIA, Google ו-Nebius (עפ"י פרסומים בתקשורת), הישג הממחיש הן את איכות המוצר והתשתית, והן את יכולתה של החברה לענות על הדרישות המחמירות ביותר של לקוחות גלובליים מהשורה הראשונה.

צבר ההקמה הנוכחי של החברה כולל כ-313MW IT , אשר צפויים להניב NOI שנתי של כ-1 מיליארד שקל עם הבשלתם בשנתיים הקרובות, כאשר כ-460 מיליון שקל מתוכם כבר מגובים בהסכמים מחייבים, נתון המספק וודאות גבוהה במיוחד לתזרימי המזומנים העתידיים ומקטין משמעותית את סיכוני הביצוע והשיווק.

להערכתנו, המשמעות אינה רק בהיקף הפרויקטים הקיימים, אלא במיצוב האסטרטגי שנבנה. בעולם שבו הביקוש לכוח מח שוב , בינה מלאכותית ותשתיות ענן ממשיך לצמוח בקצב מואץ, הצלחתה של מגה אור לבסס קשרים מסחריים עם שחקני ה-AI והענן המובילים בעולם עשויה להוות יתרון תחרותי משמעותי גם בפרויקטים עתידיים. בהתאם לכך, אנו סבורים, כי פעילות חוות השרתים של החברה נמצאת עדיין בשלבים הראשונים של מיצוי הפוטנציאל, וכי בשנים הקרובות היא תהפוך למנוע הצמיחה המרכזי והמשמעותי ביותר בקבוצת מגה אור.

כאשר בוחנים את צבר הפרויקטים המצוי כיום בשלבי הקמה, התמונה המתקבלת יוצאת דופן גם ביחס לחברות הנדל"ן המובילות בישראל. מקצב NOI שנתי מייצג נכון לסוף הרבעון הראשון של 2026 של כ-477 מיליון שקל, מגה אור צפויה להגדיל ביותר מפי 3 את היקף פעילותה עד סוף שנת 2028 ולהגיע לקצב NOI שנתי של כ-1.6 מיליארד שקל.

ח שוב להדגיש, כי תחזית זו מבוססת אך ורק על הפרויקטים המצויים כיום בשלבי הקמה ופיתוח מתקדמים, ואינה כוללת צבר נוסף ומשמעותי של עוד מאות MW IT ופעילות בתחום המסורתי של מגה אור.

עוד מאות רבות של MW IT בצנרת

מעבר לצבר של כ-313MW IT המצוי כיום בשלבי פיתוח והקמה, מחזיקה מגה אור גם בעתודות קרקע משמעותיות המאפשרות פיתוח עתידי של מאות MW, בנוסף, לאחר תאריך המאזן השלימה החברה רכישות קרקעות נוספות בהיקף העולה על מיליארד שקל, אשר צפויות להגדיל באופן משמעותי את פוטנציאל הפיתוח העתידי של פלטפורמת חוות השרתים של החברה.

להערכתנו, חשיבותן של הקרקעות הללו אינה נובעת רק מהיקפן, אלא בעיקר מהעובדה, שהחברה כבר הוכיחה את יכולתה להוציא לפועל פרויקטים בתחום, להשיג חיבורי חשמל, לקדם תהליכי תכנון ולחתום על הסכמים מסחריים עם השחקנים מהמובילים בעולם. בעוד שבשנים האחרונות שוק חוות השרתים בישראל התאפיין לא פעם בהצהרות, תוכניות וקרקעות בעלות פוטנציאל תיאורטי, מגה אור הצליחה להפוך חלק משמעותי מהחזון למציאות עסקית מוחשית.

תחת הנחת NOI של כ-4 מיליון שקל לכל MW IT ועלות הקמה של כ-11 מיליון דולר לכל MW, אנו סבורים, כי הצבר העתידי מגלם פוטנציאל יצירת ערך משמעותי מעבר למה שמשתקף כיום בפעילות המוקמת. למרות העלייה החדה במניית החברה במהלך החודשים האחרונים, אנו מעריכים, כי השוק עדיין מתמחר בעיקר את הצבר הקיים ואת ההסכמים שכבר נחתמו, בעוד שחלק ניכר מפוטנציאל הפיתוח העתידי טרם מקבל ביטוי מלא בשווי החברה.

בסופו של דבר, השאלה המרכזית אינה עוד האם מגה אור מסוגלת לפתח פעילות חוות שרתים משמעותית, אלא מה יהיה היקף הפלטפורמה שתצליח לבנות בשנים הקרובות. אם החברה תצליח לשחזר גם בעתודות הקרקע החדשות את יכולות ההוצאה לפועל, קצב ההתקדמות והחתמת הלקוחות שהציגה בצבר הנוכחי, הרי שקיים פוטנציאל משמעותי להמשך יצירת ערך ולהגדלת השווי הכלכלי של החברה מעבר למחיר השוק הנוכחי של החברה. בכך, מגה אור עשויה לבסס את עצמה לא רק כאחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל, אלא גם כאחת מפלטפורמות תשתיות הדאטה והבינה המלאכותית המשמעותיות ביותר שנבנו בשוק המקומי.

*הכותב הוא אנליסט בלידר שוקי הון*