חברת הנדל"ן המניב אדגר, הפועלת בישראל ובחו"ל, מציגה ברבעון הראשון של שנת 2026 מעבר חד לרווח נקי, אך מבט מעמיק אל תוך הדוחות מגלה כי המנוע מאחורי הזינוק בשורה התחתונה אינו נובע מצמיחה אורגנית, אלא מניהול פיננסי והגנות מטבע. בעוד שפעילות הנדל"ן המניב ספגה פגיעה בשל תנודות בשערי החליפין, היו אלה גידורי המט"ח שהצילו את הרבעון והעבירו את החברה מהפסד בשנה שעברה לרווח נקי הנושק ל-35 מיליון שקל.
השורה התפעולית מתכווצת בגלל המטבע
התוצאות התפעוליות של אדגר מעידות על האתגרים שעימם מתמודדת החברה הפועלת בשווקים בין-לאומיים. מדד ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו מרכוש מניב) הסתכם ברבעון הראשון בכ-71.3 מיליון שקל, ירידה לעומת כ-74.9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
בחברה מסבירים כי הקיטון נובע בעיקר מהירידה בשערי החליפין הממוצעים, אולם גם בנטרול השפעות אלו, ה-NOI מנכסים זהים רשם ירידה של כ-1.1% לעומת אשתקד. נתון זה מצביע על סטגנציה מסוימת בפעילות הליבה השוטפת של הנכסים הקיימים.
במקביל, גם מדד ה-FFO (הרווח הנקי התפעולי המייצג), המהווה את אחד המדדים החשובים ביותר לבחינת חברות נדל"ן מניב, נפגע מהתחזקות השקל ומגמות המט"ח. ה-FFO ברבעון הסתכם בכ-27.9 מיליון שקל, לעומת כ-31 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
הגידורים פיצו על החולשה בנדל"ן
למרות השחיקה בפרמטרים התפעוליים, השורה התחתונה מציגה תמונה הפוכה. אדגר חתמה את הרבעון עם רווח נקי של כ-35 מיליון שקל, שיפור משמעותי לעומת הפסד נקי של כ-3 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה שעברה.
הגורם המרכזי לתפנית הזו הוא הכנסות מימון בהיקף של כ-17.4 מיליון שקל, שנרשמו כתוצאה ממדיניות הגידורים של החברה. במילים פשוטות, ההגנות הפיננסיות שלקחה החברה נגד תנודות המטבע קיזזו את הפגיעה בנכסים עצמם והזניקו את הרווח הכללי.
באגף השמאלי של המאזן נרשמה יציבות. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות שמר על רמתו מסוף שנת 2025 והסתכם בסוף מרץ בכ-1.6 מיליארד שקל. בנוסף, החברה הציגה תזרים מזומנים חיובי ויציב מפעילות שוטפת שהסתכם ברבעון בכ-39 מיליון שקל.
נקודת אור בפולין
בכל הנוגע לשווי הנכסים, החברה רשמה במהלך הרבעון עליית ערך מינורית בנדל"ן להשקעה בהיקף של כ-2 מיליון שקל. עלייה זו נבעה משיפור בביצועים התפעוליים בשטח, וליתר דיוק מעליית מחירי השכירות בשני נכסים שמחזיקה החברה בפולין.
"שומרים על התחזית"
רועי גדיש, מנכ"ל החברה, מסר: "אנחנו מסכמים רבעון בו התוצאות התפעוליות הושפעו מהתחזקות השקל ביחס לאירו והדולר הקנדי. חרף זאת, אנו שומרים על התחזית השנתית וממשיכים לפעול במרץ להעלאת שעורי התפוסה בטריטוריות השונות. אנו מאמינים כי מאמצים אלה יבואו לידי ביטוי בהמשך השנה".
תחזית החברה ל-2026 היא NOI בטווח של 300-290 מיליון שקל לעומת 299 מיליון שקל ב-2025. תחזית ה-FFO ריאלי לבעלי המניות היא בטווח של 120-100 מיליון שקל, לעומת 120 מיליון שקל ב-2025.
מותג ה-Brain Embassy ממשיך לצמוח בעקביות תוך שמירה על שיעורי תפוסה גבוהים. במקביל לפעילות התפעולית, אנו ממשיכים בתהליך מיצוי הזכויות הנוספות בתיק הנכסים שלנו, ורואים בו מנוע משמעותי ליצירת ערך נוסף, בדומה למהלכים שהניבו ערך ברבעונים קודמים. אנו נמשיך לפעול להצפת ערך לטווח ארוך עבור בעלי המניות, תוך ניהול מושכל של מצבת הנכסים וקידום צבר זכויות הבנייה הנרחב שברשותנו".