חודש מרץ 2026 בשוק הנדל"ן הישראלי ייזכר כחודש של ניגודים חריפים. מצד אחד, נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביעים על ירידה של 8% במספר העסקאות הכולל בהשוואה למרץ אשתקד. מצד שני, כשצוללים פנימה, מגלים שמתחת לפני השטח השוק פועל תחת "העדפת מיגון" ברורה, ושחלק ניכר מהנתונים החיוביים לכאורה נובע מאירועים חד-פעמיים ולא ממגמת התאוששות רוחבית.
תל אביב נגד כל היתר: הזינוק שמעוות את התמונה
הנתון המפתיע ביותר מגיע מאזור תל אביב, שם נרשם זינוק של 68% במכירות הקבלנים בהשוואה לאשתקד. אך לפני שרצים להכריז על חזרת היוקרה, חשוב להבין את הסיבה: מדובר בעיקר במימוש אופציות רחב היקף בפרויקט גדול בעיר, ולאו דווקא בנהירה חדשה של רוכשים.
לעומת החגיגה התל אביבית, באזורי הביקוש האחרים המצב פחות מחייך.
נתניה - צניחה של 38% במכירות הקבלנים. באר שבע - ירידה חדה של 33%. אזור המרכז - נסיגה של 23%.
אפקט הממ"ד: הקונים לא מוכנים להתפשר על ביטחון
מבצע "שאגת הארי" השפיע ישירות על טעמי הצרכנים. הנתונים מראים כי הרוכשים מעדיפים באופן מובהק דירות עם ממ"ד, גם אם זה אומר לוותר על דירה חדשה "על הנייר". בנתניה, למשל, נרשם מעבר חד לרכישת דירות מוכנות למסירה (תוך חצי שנה) על חשבון דירות שבנייתן רק החלה.
גם בשוק היד השנייה המגמה ברורה: שיעור הדירות עם ממ"ד מסך העסקאות זינק ל-65% - הרמה הגבוהה ביותר בשנים האחרונות. זהו נתון מרשים בהתחשב בכך שרק כ-45% ממלאי הדירות בישראל כולל ממ"ד.
הקבלנים בלחץ, ההטבות בנסיגה
על אף שהקבלנים נהנו מתזרים מזומנים של 5.4 מיליארד שקל (גידול של 9% לעומת מרץ אשתקד), מדובר במידה רבה בתשלומים על עסקאות עבר שנסגרו תחת הטבות מימון נדיבות. בפועל, היקף הטבות המימון (כמו מבצעי 10/90) נמצא בנסיגה משמעותית בעקבות מגבלות בנק ישראל, ועמד על 25% מהעסקאות בלבד, לעומת 50% במרץ הקודם.
השורה התחתונה: שוק הנדל"ן של מרץ 2026 הוא שוק סלקטיבי מאוד. בעוד שפרויקטים נקודתיים בתל אביב ורכישות של קרנות רי"ט מצליחים לייצר כותרות על "גידול", המשקיעים הביתיים והזוגות הצעירים מצביעים ברגליים – הם מחפשים ביטחון (ממ"ד) ומתרחקים מאזורים ללא מיגון מספק. הירידה של 23% ברכישות של משפרי הדיור מעידה יותר מכל על הקיפאון האמיתי וחוסר הוודאות של משקי הבית.