תוך שלושה חודשים בלבד, יוחננוף דיווחה על שלוש עסקאות נדל"ן - מהלך שמחדד את המעבר האסטרטגי של הרשת מעולם הקמעונאות בלבד לשחקנית נדל"ן פעילה. החברה מכרה קרקע באופקים לחברת מבנה תמורת כ-26 מיליון שקל, התקשרה עם קרן JTLV למכירת מחצית מזכויות קרקע בפתח תקווה בכ-42 מיליון שקל, ובסוף השבוע שעבר, הודיעה על עסקת קומבינציה באור יהודה.
המהלכים הללו מצביעים על כיוון ברור: ניצול נכסי הנדל"ן שבבעלותה ליצירת ערך נוסף וזרמי הכנסה קבועים, תוך הפחתת סיכוני מימון ושימור שליטה בנכסים אסטרטגיים.
יוחננוף דיווחה על עסקת קומבינציה באור יהודה, במסגרתה התקשרה עם שותף פרטי להקמת פרויקט מסחרי ולוגיסטי בשטח כולל של כ-69 אלף מ"ר מתוך סך של 180 אלף מ"ר זכויות הרשומות לחברה על קרקע של כ-31.5 דונם כאשר משך הבנייה הינו כ-4 שנים. השותף יישא במלוא עלויות ההקמה, המוערכות בכ-280 מיליון שקל, ובסיומה של הבנייה יחולקו הזכויות בנכס המוגמר באופן שווה בין הצדדים. החברה צפויה לשכור כ-40 אלף מ"ר להקמת מרלו"ג וסניף נוסף של הרשת. המרלו"ג נועד בין היתר לחזק את שרשרת האספקה, להרחיב את פעילות היבוא והמותג הפרטי ולהגביר את היעילות התפעולית והרווחיות של החברה. 9 אלף מ"ר נוספים המיועדים להשכרה, יושכרו לשוכרים חיצוניים.
המתחם ממוקם במעגל הראשון סביב נמל התעופה בן גוריון, אזור שבו ניתן לפעול בכפוף לנוהל המכס (פרק 24) כמתחם בונדד מאושר מכס - מה שמאפשר דחיית תשלומי מכס ומע״מ עד לשחרור הסחורה לשוק המקומי.
ההשפעה העסקית
יתרון תזרימי/מימוני - יוחננוף תוכל לשמור מלאים מיובאים במחסן ’בונדד’ בלי לשלם מסים עד רגע המכירה בפועל – מאפשר חיסכון בתזרים.
חיסכון לוגיסטי - קרבה לשדה התעופה שווה לזמני שינוע קצרים, עלויות הובלה נמוכות יותר, זמינות מהירה לפריקה ואחסון.
יוחננוף תוכל להשכיר חלק מהמרלו"ג לשחקנים אחרים (יבואנים, סוחרים או חברות שילוח) שירצו ליהנות מאותו יתרון של אזור בונדד. כלומר - לא רק חיסכון תפעולי, אלא גם מקור הכנסה מניב.
חיזוק המותג הפרטי והיבוא העצמאי - הקרבה לנתב״ג מאפשרת תפעול מהיר של מוצרים מיובאים תחת המותג הפרטי של יוחננוף - מה שמחזק את התחרות מול ספקים גדולים.
שווי הקרקע הכוללת באור יהודה רשום בספרי יוחננוף בכ-410 מיליון שקל, אולם העסקה מתייחסת רק לחלק מהשטח (מדובר בשלוש חלקות מתוך חמש), כך ששאלת מידת עליית הערך תיכלל בדוח השנתי. צפוי תשלום מס שבח של כ-2 מיליון שקל ובדו"ח הקרוב, הרווח או ההפסד מהעסקה יירשמו תחילה במסגרת קרן הון, ויועבר לדוח רווח והפסד רק עם השלמת הפרויקט בעוד כארבע שנים.
החברה צפויה לקדם את הבנייה באמצעות נוהל היתר עצמי, תהליך חדש המאפשר קבלת היתרי בנייה ישירות דרך האדריכל ומקצר לוחות זמנים. נכון לעכשיו, יוחננוף מצויה בשלבי תכנון מתקדמים ובקשה להיתר חפירה.
השורה התחתונה
על אף שקשה בשלב זה להעריך באופן מדויק את התרומה הכספית של קידום הפרויקט עבור יוחננוף, ברור כי קיימים יתרונות מהותיים הצפויים לקבל ביטוי כספי בעתיד. להערכתנו, בשנים הקרובות תמשיך יוחננוף למצות את הפוטנציאל הטמון בעתודות הקרקע שבבעלותה, ולבצע עסקאות נדל"ן נוספות, שיביאו להצפת ערך נוספת לחברה.
*הכותבת היא אנליסטית קמעונאות, IBI בית השקעות*