חברת איפקס קפיטל מרקטס פרסמה עדכון מקיף על מניית ביג מרכזי קניות בע"מ, ומעלה את מחיר היעד ל-610 שקלים – גבוה ב-11% ממחיר השוק הנוכחי. ההמלצה נותרת על ’תשואת יתר’, על רקע תוצאות חזקות לשנת 2024, ותחזיות צמיחה עתידית, הן בישראל והן באירופה.
"החברה מציגה תוצאות תפעוליות טובות בזכות איכות הנכסים בישראל ובאירופה והיזמות החזקה בקבוצה. אנו רואים לטובה את הפיזור הגיאוגרפי של החברה שמפחית את סיכוני המ אקרו, זאת על אף החוזקה שמפגין השוק הישראלי", כתבו באיפקס.
"מלבד העוצמה של החברה בישראל, שרק הולכת וגדלה, היא מאוד חזקה בכלל מדינות הפעילות שלה, כאשר בסרביה היא כבר נמצאת בנתח שוק של 40% ממרכזי המסחר הפתוחים, זאת לצד הדומיננטיות של אפי במדינות פעילותה בתחומי המסחר (רומניה), המשרדים ודיור להשכרה (רומניה, פולין, צ’כיה וסרביה בעיקר).
"תוצאות החברה בישראל (כמו שאר הסקטור) בשנת 24 היו מרשימות מאוד וגם אם נתוני הפדיונות יהיו נמוכים מאלו של 24 (קשה לשחזר את הרמות הגבוהות של 24), הם עדיין יהיו ברמה גבוה ובריאה. השלמת הפרויקטים בישראל תוביל לצמיחה נאה ב-NOI וה-FFO בטווח הקצר, כאשר המשך היזמות יתמוך בצמיחה נוספת בטווח הבינוני ארוך", כתבו באיפקס.
בנוסף, באיפקס מצייניים את היקפי היזמות העצומים ב אפי נכסים, שמלבד הפיתוח של נכסי המשרדים מתרחבת מאוד בתחום הדיור להשכרה בפולין בעיקר, אך לא רק. "צריך לזכור גם שההכנסות בנכסי החברה הינן צמודות מדד, (באפי ההצמדה היא פעם בשנה ולא שוטפת. בדיור להשכרה המחיר מתעדכן לפי תנאי השוק פעם בשנה). עוד נתון ראוי לציון הינו העומס שכ"ד לפדיון הנמוך בחברה (כ-8% בלבד) , נתון שלצד הביצועים הטובים של הנכסים מאפשר לחברה להעלות את ההכנסות השוטפות מהם כפי שבא לידי ביטוי בנתוני חידושי החוזים".
ה-NOI מנכסים זהים בישראל צמח ב-7.5% והגיע ל-515 מיליון שקל, תוך עלייה של כ-15% בפדיונות – נתון אותו מייחסת החברה לירידה בנסיעות לחו"ל, שיפור בתחושת הביטחון, וחזרה חלקית לשגרה לצד המלחמה. שיעור התפוסה בנכסי החברה בישראל עומד על קרוב ל-100%.
באירופה, הציגה החברה גידול של 4.4% ב-NOI מנכסים זהים, ו-9.6% בפדיונות, בעיקר בפולין וסרביה. גם כאן שיעור התפוסה גבוה ועומד על כ-99%.
ביג השלימה לאחרונה הקמת 7 פרויקטים חדשים, בהם מרכז הקניות בצומת גלילות, שהושק בתפוסה מלאה, ולצדו מגדל משרדים בו כבר שווקו 67% מהשטח. החברה בונה כיום פרויקט ענק בפתח תקווה עם מרכז Lifestyle בשטח של 65 אלף מ"ר ועוד 60 אלף מ"ר למשרדים, בהם רשת פוקס שותפה.
נוסף לכך, ביג מחזיקה קרקעות רבות לפיתוח, ביניהן קרקע בנס ציונה שתכלול מסחר, תעסוקה, דיור מוגן ודירות. גם בכפר סבא אושרה תב"ע למתחם הכולל מאות יחידות דיור, משרדים ומסחר.
אפי נכסים: מנוע צמיחה משלים
אפי נכסים, בה ביג מחזיקה 89%, הציגה גידול חד ב-NOI (מ-820 ל-1,010 מיליון שקל), בעיקר הודות לפרויקט לנדמארק בתל אביב ופרויקטים באירופה. גם ה-FFO זינק ל-438 מיליון שקל, לעומת 347 בשנה שקדמה.
אפי שמה דגש על תחום הדיור להשכרה במזרח אירופה, עם צבר פרויקטים של כ-5,900 יחידות. התחום נחשב אטרקטיבי בשל תשואה גבוהה (6%-7%), חוזים קצרי טווח, ואפשרות למכור את הנכסים – בשונה מהמודל בישראל.
תחזית וצפי עתידי
ביג צופה עלייה ב-FFO המייצג מ-920 מיליון שקל בשנת 2024 לקצב של 1.311 מיליארד שקל עד 2028, לאחר השלמת כלל הנכסים שבהקמה. אפי נכסים צפויה להגיע ל-FFO של 620 מיליון שקל תוך מספר שנים.
שווי החברה לפי מודל NAV מוערך ב-14.7 מיליארד שקל (מחיר יעד של 594 שקל למניה), ואילו לפי מודל FFO – ב-15.9 מיליארד שקל (מחיר יעד 625 שקל). שניהם תומכים בהמלצת "תשואת יתר".
גורמי סיכון
האנליזה מצביעה על סיכונים אפשריים: החמרה במצב הכלכלי, עלייה בריבית, פגיעה בהתרחבות החברה או ירידה בשער היורו.