התייחסות יובל בן זאב מנהל מחלקת המחקר כלל פיננסים ברוקראז אפריקה ישראל: חברת הבת (64%) אפי פיתוח תפרסם את הדו"ח הכספי לשנת 2010 בסוף החודש (29.3). הדגש בדו"חות יהיה בעיקר עדכון בנוגע לפרויקטים העיקריים ולסביבה העסקית ופחות לתוצאות השוטפות:
1. קניון אפי-מול ירכז את תשומת הלב. בדו"חות רבעון 3/10 עדיין העריכה החברה כי תעמוד בלוחות הזמנים המקוריים, אבל מאז דיווחה החברה פעמיים על דחייה בפתיחת הקניון ונושא זה ירכז תשומת לב רבה.
בניית הקניון הסתיימה למעט תיקונים קלים שנדרשו לבקשת העירייה והכנת החנויות לפתיחה על ידי השוכרים.
החברה צפויה לקבל אישור מהעירייה לפתיחת הקניון במחצית חודש מרץ והחברה מעריכה כי בסוף החודש ייפתח הקניון בתפוסה בפועל של 30%-40%. פתיחה רשמית של הקניון צפויה לקראת סוף מאי השנה ואנו מעריכים כי התפוסה תגיע אז לכ- 60%-70% מהקניון.
החברה מעריכה כי השלמת ההשכרות ואכלוס הקניון צפויה במחצית השניה של השנה.
· החברה פרסמה כי שכר הדירה הצפוי בגין החוזים שנחתמו מגיע לכ- 80 מ’ $, וכי שכר הדירה בתפוסה מלאה צפוי להגיע בשנת פעילות מלאה (2012) לכ- 120-130 מ’ $. אנו מעריכים כי הכנסות החברה משכר דירה בפועל בשנת 2011 יסתכמו בכ- 40 מ’ $ לכל היותר.
להערכתנו, לא צפוי שערוך לפרוייקט לפני סוף 2011. החברה תחכה להשלמתו של הפרוייקט ולהתייצבות שכר הדירה לפני שתוכל לשערך אותו ולרשום רווחי הון.
החברה במו"מ עם העירייה לרכישת חלקה בפרוייקט (25%) ולרכישת קומות החנייה הנמצאות בבעלות העירייה. להערכתנו, עלות הרכישה צפויה להסתכם בכ- 250 מ’ $ והחברה תידרש למצוא מקורות מימון לעסקה זו.
המשמעות – גם אם החברה תעמוד בהערכותיה לגבי אכלוס הקניון, יעבור זמן מה עד שנראה בו הצפת ערך.
2. הבניה באוזקרובסקיה לפי התכנית. להזכירכם, מדובר בפרוייקט משרדים בשטח של כ- 50 אלף מ"ר, אשר צפוי להיות מושלם במחצית השניה של 2011. פרוייקט זה עשוי ליהנות מהעליה בביקושים של חברות רב לאומיות למשרדים במוסקבה, והחברה מקיימת מו"מ להשכרתו.
3. עסקת קוסינסקייה מתעכבת. בשלהי 2009 חתמה החברה עסקה למכירת נכס זה בשווי של כ 190 מ’ $. ברבעון 2/10 דיווחה החברה כי המכירה מתעכבת והפחיתה את מחיר הנכס בספרים בכדי לשקף את ההערכה למחיר הצפוי. השבוע התפרסמו ידיעות לפיהן הרוכש תובע את אפי פיתוח ודורש החזר כספים בגין העסקה.
4. קומפלקס טברסקיה מתקדם לאט. בנוגע להקמת הקניון התת קרקעי במתחם אנו מעריכים כי החברה תודיע על דחייה נוספת בלוח הזמנים שלו (בעבר דובר על 2012/13 ולהערכתנו הקניון לא ייפתח לפני 2014). בנוסף החלה החברה לקדם את מתחם פלאזה IC - פרוייקט של כ- 52 אלף מ"ר המשלב משרדים, מגורים ושטחים מסחריים וממוקם בסמוך לפרוייקט 4 Winds של החברה לא רחוק מטברסקיה. גם כאן אנו מעריכים שנראה עיכוב מסויים וכי העבודות במתחם יחלו רק במחצית הראשונה של 2012.
5. עדיין מחכים לאישורים המתעכבים בקונצובו. ברבעונים האחרונים שמה החברה דגש בהתייחסות לבנק הקרקעות שלה מחוץ למוסקבה על רקע השיפור בתנאי השוק ובפרט לפרוייקט קונצובו, עם זכויות בניה של כ- 1.5 מ’ מ"ר ושווי בספרים הוא כ 77 מ’ $ בלבד. החברה עדיין פועלת להשלמת קבלת האישורים בטרם תוכל לצאת לדרך עם הפרוייקט, אך נראה שגם כאן לוח הזמנים יהיה ארוך מההערכות המקוריות.
בשורה התחתונה: הפוטנציאל באפי פיתוח קיים והסביבה העסקית תומכת בו, אבל נראה כי במרבית החזיתות אנו עדים להתארכות התהליכים להצפת הערך.
אנו ממשיכים בהמלצת תשואת שוק לאפריקה ישראל, 28 ₪ תוך העדפה ברורה לחברת הבת אפי פיתוח.