חברת דירוג האשראי מידרוג פרסמה אמש (ב’) הערת מנפיק לחברת אלוני חץ לפיה שערוכים שליליים בארה"ב ובריטניה על רקע החולשה בשוק המשרדים וירידה בשווי שוק האחזקות הסחירות בצל המלחמה העלו את רמת המינוף של החברה והם בעלי השפעה שלילית על סיכון האשראי. עם זאת, מידרוג לא מניחה פגיעה בתקבולי הדיבידנדים בחברה בשנה הקרובה.
נזכיר כי אלוני חץ הכירה באינדיקציות לרישום שערוכים שליליים בהיקף של כ-500 מיליון שקל (חלק החברה) בחברות פרטיות מוחזקות של החברה בארה"ב (AH BOSTON, ו-CARR) ובבריטניה (EVERLAST BROCKTON), מכך כ-400 מיליון שקל בארה"ב וכ-100 מיליון שקל בבריטניה. אלו מצטרפים לשערוכים שליליים שרשמו אחזקות אלו החל משנת 2022 ועד לתום המחצית הראשונה של 2023 בסך של כ-2.3 מיליארד שקל (חלק החברה), ובסך מצטבר עד כה של כ-2.8 מיליארד שקל (חלק החברה) זאת לעומת שערוכים חיוביים בחברות הנ"ל בסך של כ-1 מיליארד שקל בשנת 2021 (חלק החברה).
אמות השקעות המוחזקת על ידי החברה (53.75%) רשמה בשנת 2022 ועד לתום המחצית הראשונה השנה שערוכים חיוביים של כ-614 מיליון שקל (חלק החברה) בנוסף לשערוכים חיוביים באמות בסך של כ-413 מיליון שקל בשנת 2021 (חלק החברה). "הפסדי השיערוך בארה"ב גבוהים מהערכותינו הקודמות ונובעים בעיקר מעליית שיעור ההיוון של תזרימי המזומנים החזויים של נדל"ן להשקעה בטווח של 0.5%-0.25% בשל עליית הריבית, בד בבד עם האטת הביקושים והעסקאות בשוק המשרדים בארה"ב ועלייה בשיעור האי-תפוסה בשוק כתלות גם באיכות ומיקום הנכסים. אלו קיבלו ביטוי גם בהערכות השווי, בין היתר, דרך האטת הצמיחה
בשכר הדירה בחידוש חוזים וגידול בהשקעות ובתמריצים לשימור והשגת שוכרים", כתבו במידרוג.
עוד כותבים במידרוג כי "השערוכים השליליים בנכסי החברה בבריטניה נבעו בעיקר מעלייה בשיעור ההיוון של תזרים המזומנים החזוי של נכסים בסיטי של לונדון, שמצויים בשלבי ייזום מתקדמים. בנוסף, חלה ירידה בשווי השוק של החברות הסחירות שבשליטת החברה, אמות ואנרגי’קס, וזאת בעיקר מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, מגמה שאפיינה את שוק המניות כולו".
נכון להיום, יחס חוב פיננסי נטו (סולו מורחב) לבין סך שווי השקעות מותאם (LTV) של אלוני חץ נאמד בכ-40% בהשוואה לכ-33% לתום המחצית הראשונה השנה וסוף 2022 בהתאם. לפי מידרוג יחס המינוף הנוכחי של החברה מצוי בטווח הגבוה של תחזית של מידרוג שהינה כ-40%.
יחד עם זאת, מידרוג לא צופה פגיעה בדיבידנדים שמקבלת החברה מהחברות המוחזקות בשנה הקרובה, המתבססים בעיקר על אמות ואנרג’יקס. בארבעת הרבעונים שהסתיימו במחצית השנה רשמה אלוני חץ דיבידנדים ממוחזקות (סולו מורחב) בסך של כ-651 מיליון שקל ותחזית מידרוג הינה 550-660 מיליון שקל לשנה בשנים 2023-2024 עם יחס חזוי חוב פיננסי נטו ל-FFO בטווח של 12-15 שנים ויחס כיסוי ריבית חזוי של 3-3.5 שנים. ברקע זה, מידרוג מעריכה בטווח הקצר -בינוני כי שוק המשרדים בארה"ב יוסיף להפגין חולשה כתוצאה מההאטה הכלכלית העולמית והמעבר לעבודה היברידית וכן, בשל צמצום האשראי לנדל"ן מניב ברקע עליית הריבית. "השפעות אלו עלולות להמשיך ולהשפיע על פעילות החברות המוחזקות בארה"ב ובבריטניה", כותבים במידרוג.
לחיוב מציינים במידרוג כי דירוג החברה מושפע מהמדיניות הפיננסית השמרנית של החברה, לרבות ברמת החברות המוחזקות, המבטאת ברמת מינוף מתונה לאורך זמן, לרבות באמצעות גיוסי הון לצורך השקעות מהותיות. מנגד, הדירוג מושפע לשלילה מחשיפת החברה לתנודתיות במטבעות הפעילות של המוחזקות מול השקל, שעשויה אף היא להשפיע על מינוף החברה.