השיפור הנרשם בתוצאות התפעוליות של ג’י סיטי עודנו משני בחשיבותו ביחסם של בעלי החוב ומניות כאשר הגורם המרכזי אליו נשואה תשומת הלב הינו רמת המינוף הגבוהה של החברה (יחס החברה, חוב פיננסי נטו לשווי נכסים, שעומד על 68%, כאשר בהסתמך על שווי השוק של החברה הבת, סיטיקון, (הנסחרת במכפיל הון של 0.68), יחס זה אף עולה ל-71.4%.
לאור זאת מאיצה ג’י סיטי את תכניתה למימוש נכסים שאת רובם אינם נכסי ליבה, מקפיאה זמנית את תשלומי הדיבידנד שהסתכמו בשנת 2022 בכ-213 מיליון שקל, ופועלת להשיג מימון כנגד נכסים שאינם משועבדים בהיקף של כ-1 מיליארד שקל. מאז השלמת העלייה להחזקה של 100% בג’י אירופה בפברואר 2022 נמכרו בחברות בבעלותה המלאה נכסים בהיקף של כ-2.4 מיליארד שקל בקרוב לשווי מחירי הנכסים ועוד מספר נכסים ברוסיה ובברזיל בהיקף של כ-950 מיליון שקל שנערכו בהנחה משמעותית מהשווי בספרים, לצד זאת, החברה הבת, סיטיקון, מימשה ב-2022 ארבעה נכסים במדינות הנורדיות, בהיקף של כ-1.066 מיליארד שקל. במקביל, בסוף מארס 2023 אימצה ג’י סיטי תוכנית חדשה לרכישה עצמית של אג"ח בהיקף של עד 450 מיליון שקל שמתוכה נרכשו אג"ח בסך כ-96 מיליון שקל.
מסקירה של בנק הפועלים לגבי החברה ושהגיעה לידי ספונסר, האנליסט שי זיגלמן סבור כי מימוש מלוא תוכנית המימושים של ג’י סיטי יביא להפחתת המינוף מתחת ל-60%.
"בין המימושים שנעשו בהנחה משמעותית יותר מהשווי בספרים, אפשר למנות את זו באפריל האחרון כאשר מומש תיק הנכסים הכולל ברוסיה תמורת 524 מיליון שקל – כמחצית משווים בספרים, בהתאם לרגולציה המקומית בנוגע למימוש השקעות זרות במדינה. היום הודיעה החברה על מכירת חלקה 33% בנכס Cidade Jardim שבסאו פאולו, ברזיל בתמורה לכ-425 מיליון שקל - הנחה של כ-11% מהשווי בספרים. הנכס נקי מחוב או שעבוד ותמורת המכירה אשר כולה תתקבל במזומן, תשמש להמשך הפחתת החוב הפיננסי של החברה. מדובר בנכס הממוקם בפרברי סאו פאולו באזור הנחשב לחזק מבחינה סוציואקונומית אך מרוחק ממרכז העיר והוא מכיל בעיקר מותגי יוקרה. גורמים אלה בעת של האטה כלכלית בברזיל השפיעו על ההנחה הגבוהה יחסית שניתנה על הנכס. יש להניח שיתר תיק הנכסים של החברה בברזיל שרובו משרת צרכים ושירותים יום-יומיים יוכל להימכר בהנחה פחותה יותר.
"אנו מעריכים כי המימושים האחרונים ברוסיה וברזיל יתרמו להפחתת המינוף של ג’י סיטי מ-68% ל-64.9%.
תוכנית מימוש הנכסים של ג’י סיטי, שהוכרזה באוקטובר 2022, הורחבה מהיקף מקורי מתוכנן של כ-3.6 מיליארד שקל לכ-5.4 מיליארד שקל וכעת ולכ-6.3 מיליארד שקל. מאז ההכרזה על התוכנית באוקטובר נמכרו נכסים בהיקף של כ-2.9 מיליארד שקל בהנחה של כ-3% בממוצע ממחיר הספרים (למעט התיק הרוסי). יישום מלא של התוכנית, שיכלול את מכירת שאר הנכסים המיועדים למימוש, בשווי של כ-3.5 מיליארד שקל, בקרוב לשווים בספרים, יוכל להערכתנו לתרום להורדת רמת המינוף ל-58%.
"כעת נמצאת החברה במו"מ מתקדם למכירת נכסים בהיקף של כמיליארד שקל באירופה. כדי להגיע לרמת המינוף שאליה שואפת להגיע החברה, 48%-50%, היא תזדקק לממש נכסים נוספים, ו/או למכור את יתרת הפעילות בברזיל, כשלהבנתנו מתוכננת מכירת עוד נכס וגיוס של כ-25%-49% משווי שאר חמשת הנכסים במתכונת של קרן ריט, ולאחר מכן מימוש הדרגתי של הקרן", כתב זיגלמן.
בבנק בפועלים ממשיכים עם מחיר יעד של 16 שקל והמלצת "תשואת שוק" ברמת סיכון גבוהה לנוכח האתגרים הרבים העומדים בפני פעילת החברה.