החולשה בשוק הנדל"ן בישראל שעלתה מדרגה ככל שהעלאות הריבית בישראל עלו צפונה, מתבררת ברמת שפל הגדול ביותר מאז שנת 2003, מימי האינתיפאדה השנייה. לפי נתוני אגף הכלכלנית הראשית באוצר, בחודש פברואר נרכשו 6,311 דירות בלבד בשוק החופשי, אותה הגדירו באוצר כ"אחת הרמות הנמוכות ביותר במספר העסקאות בחודשי פברואר בעשרים השנים האחרונות".
בהשוואה לפברואר אשתקד מדובר בירידה חדה של 41% במספר העסקאות, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אפריל אשתקד, עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. בהשוואה לחודש הקודם ירד מספר העסקאות ב-11%.
אם מנטלרים את העסקאות במסגרת ’מחיר למשתכן’ הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בפחות מ-6,000 עסקאות (5,796) - ירידה של 41% בהשוואה לפברואר אשתקד, וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם.
בהסתכלות על חודשי פברואר מאז שנת 2002 (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשות אגף הכלכלנית הראשית באוצר), נמצא כי מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש פברואר האחרון הינו הנמוך ביותר מאז שנת 2003, אשר עמדה בצל האינתיפאדה השנייה.
השפל בעסקאות בולט במיוחד בפלח השוק של דירות יד שניה, בעוד מבצעי מכירות משמעותיים שעורכים לפחות חלק לא מבוטל מהקבלנים מונעים שפל היסטורי גם במכירות אלו, אם כי עדיין נרשמות ירידות חדות גם במכירת דירות חדשות, בפרט באזורי הביקוש במרכז הארץ.
ירידה של 48% בעסקאות יד שניה
על פי סקירת הכלכלנית הראשית באוצר, סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש פברואר עמד על 3,775 בלבד - ירידה חדה של 48% בהשוואה לפברואר אשתקד. בכך מתעצמת מחדש הירידה במספר העסקאות בפלח שוק זה, לאחר שבחודשיים הקודמים (דצמבר-ינואר) נרשמה התמתנות מסוימת בשיעורי ירידה אלו.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר עסקאות יד שניה בהשוואה לפברואר אשתקד הקיפה את כל ה אזורים, כאשר אלו נעים בין ירידה של 37% (באזורי ב"ש וטבריה) לירידה של 60% שנרשמה באזור חדרה. שיעורי ירידה חדים במיוחד נרשמו גם באזור רחובות (ירידה של 56%), אזור שהיה מזוהה בשנים האחרונות עם פעילות מוגברת של רכישות בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור.
מספר עסקאות יד שניה באזור זה בפברואר השנה הינו הנמוך ביותר בהשוואה לחודשי פברואר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. כפי שיפורט בהמשך, השפל בעסקאות באזור רחובות בולט גם בפלח השוק של הדירות החדשות", כך לפי הסקירה.
ירידה של 27% במכירות הקבלנים
מכירות הקבלנים בהתסס על דיווחי העסקאות לרשות המסים (אגף מיסוי מקרקעין) בחודש פברואר הסתכמו ב-2,536 דירות - ירידה של 27% בהשוואה לפברואר אשתקד וללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. לכאורה זוהי ירידה מתונה משמעותית מזו שנרשמה בחודשים הקודמים (מאז יולי אשתקד, הירידה החודשית במכירות הקבלנים עומדת לפחות על 38%-, כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת, למעט חודש ספטמבר שהושפע מעיתוי שונה של חגי תשרי). עם זאת, התמתנות זו בירידה במכירות הושגה בעיקר על רקע מבצעי מכירות של קבלנים. מנגד, במרבית אזורי הביקוש במרכז הארץ הוסיפו לרדת מכירות הקבלנים בשיעורים חדים.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש פברואר ב-2,021 דירות, ירידה של 25% בהשוואה לפברואר אשתקד וללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם.
על רקע הירידה המתמשכת במכירות הקבלנים באגף הכלכלנית הראשית מציינים כי שיעור הדירות החדשות שנמכרות מסך העסקאות (דהיינו, חדשות ויד שניה) בפברואר האחרון דווקא נמצא במגמת עליה מאז חודש יולי האחרון, זאת כאמור חרף הירידה החדה במכירות הקבלנים. דהיינו, הירידה במספר העסקאות בדירות יד שניה חדה אף מזו שנרשמת בפלח השוק של הדירות החדשות.
באגף הכלכלנית באוצר מסבירים את הנתונים בחלקם בצורך של הקבלנים לייצר תזרים מזומנים, בפרט לנוכח עליית הריבית המכבידה על הוצאות המימון שלהם ובכך לוחצת אותם להוריד מחירים או לתת הטבות לרוכשי הדירות. "זה מסביר את הירידה המשמעותית במחירי הדירות החדשות (בניכוי ’מחיר למשתכן’) בשלושת החודשים האחרונים בעוד המדד הכללי של מחירי הדירות רשם רק בחודשים ינואר-פברואר ירידה, וגם היא בשיעור מתון יחסית (עפ"י מדד מחירי הדירות של הלמ"ס)", מסבירים באוצר.
את הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש פברואר הוביל אזור חדרה (כולל בתוכו בין היתר את הישוב חריש), בו נמכרו 68 דירות בלבד, צניחה של 70% בהשוואה לפברואר אשתקד והרמה הנמוכה ביותר במכירות אלו בחודשי פברואר מאז שנת 2008, שנה אשר עמדה בצל פרוץ המשבר העולמי. יש לציין כי מאז חודש אוקטובר האחרון נרשמות ירידות בשיעורים חריגים במכירות הקבלנים באזור זה, זאת לאחר שבשנת 2021, שנת השיא במספר העסקאות בשוק הנדלן, נרשם גידול חריג של 76% במכירות הקבלנים באזור זה, שיעור הגידול השני בגובהו בהשוואה ארצית.
אזור נוסף הבולט כאמור בירידה חדה במכירות הקבלנים הינו אזור רחובות, בו נמכרו 215 דירות חדשות בלבד (כולל בסבסוד ממשלתי), הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה במכירות הקבלנים בחודשי פברואר באזור זה לפחות מאז שנת 2002. בהשוואה לפברואר אשתקד זוהי ירידה בשיעור חריג של 64%. בשוק החופשי מגיע שיעור ירידה זה באזור רחובות ל-43%, גבוה משמעותית משיעור הירידה הארצי.
הירידה במכירות הקבלנים הורגשה בעיקר בב"ש, אזור חיפה שבלט עם ירידה מתונה של 1% בלבד בהשוואה לפברואר אשתקד. עם זאת ירידה מתונה זו מוסברת בעיקר ברמה נמוכה יחסית של מכירות בפברואר אשתקד (באותו חודש נרשמה ירידה של 14% במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור חיפה, לעומת יציבות שנרשמה בפרטמר זה ברמה הארצית).
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה (ביחס למועד החתימה על החוזה) נמצא כי בחודש פברואר נשמרה הרמה הגבוהה של דירות הנמכרות "על הנייר", כאשר שיעור זה עמד על 72% מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי. שיעור זה גבוה ב-19% בהשוואה לפברואר אשתקד וגבוה בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם.
ירידה של 34% ברכישות המשקיעים
רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,029 דירות, ירידה של 34% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם. מכירות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,331 דירות, ירידה חדה של 44% בהשוואה לפברואר אשתקד, אם כי זהו שיעור ירידה מעט פחות חד מזה שנרשם בסך עסקאות יד שניה (אלו ירדו ב-48%). "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף להצטמצם, בכשלוש מאות דירות.
הירידה החדה במכירות הקבלנים בחודש פברואר מצאה ביטוי במקביל בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, אשר עמד באותו חודש על 5.7 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 34% בהשוואה לפברואר אשתקד והרמה הנמוכה ביותר ריאלית מאז מאי 2020. כ-14% בלבד מסך תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים בחודש פברואר נבע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", בדומה לשיעור זה בפברואר אשתקד.