חברת ריט אזורים ליוינג עדכנה השבוע כי הערכות שווי שקיבלה לנכסיה במרכז הארץ הצביעו על ירידת ערך משמעותית, שמצביעה על הפער שבשיטת המדידה של הערכות שווי שונות, או אולי עד כמה על הלך הרוח בתקופה של היציאה ממשבר הקורונה היה אופטימי לעומת תמונת המצב כיום.
הנכס הראשון הוא הרובע הבינלאומי בלוד, והנכס השני של ריט אזורים ליוינג הוא פרויקט ’נופי בן שמן’. הקרקעות של הפרויקטים שבתכנון ספגו ירידת ערך בשווי של כ-110 מיליון שקל ו-121 מיליון שקל בהתאמה בטווח זמן של שנה. אז מה השתנה בזמן הזה?
הרובע הבינלאומי, למשל, נמצא בחלק המערבי של העיר לוד, ממערב לשכונת גני אביב ומצפון למושב ניר צבי. הסביבה נמצאת בשלבי פיתוח ראשוניים כאשר מספר רב של יח"ד שווקו ליזמים והחלו עבודות ה כנת התשתיות בשכונה. הפרויקט מתוכנן לכלול בסה"כ 244 יח"ד להשכרה ארוכת טווח לתקופה של 15 שנים, מתוכן 50% מיועדות להשכרה בשוק החופשי והיתרה מיועדות להשכרה במחיר מפוקח, וכן מבנה ציבורי הצפוי לשמש כשתי כיתות לגני ילדים.
לפי הערכת השווי של חברת ברק פרידמן קפלנר שימקביץ, "לאורך התקופה האחרונה ניכר שמשתקפת ירידת מחירים משמעותית במחירי הקרקעות בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח". השמאי התבסס על ירידת ערך שנרשמה לקרקע במתחם תל השומר דרום ברמת גן, שזכה להערכת שווי נמוכה ב-50% מאוגוסט 2021 לעומת הערכה שניתנה בדצמבר 2022. "לאור צבר העסקאות לרכישת קרקעות שהיו בתקופה האחרונה, ניתן להסיק שהנחות היסוד בבסיס ההערכות שהובאו בחשבון על ידי חברות שונות ברכישת הקרקעות לאחר היציאה ממשבר הקורונה היו אופטימיות מדי ובכך גם לכשל שוק".
מאחר והנכס נמצא בשלבי תכנון מתקדמים המעריך שווי נקט ב"גישת החילוץ" על מנת להעריך את הנכס, על בסיס שוי הפרויקט כבנוי ומאוכלס בניכוי רווח יזמי ואמדן עלויות ההקמה. הערכת השווי העניקה מחיר למ"ר שנע בין 23.5 אלף שקל בממוצע ל-24.3 אלף שקל ליחידות קטנות ומיוחדות בהתאמה, ושווי של 22 אלף שקל בממוצע ליחידות בינוניות. פרויקט הרובע הבינלאומי שבפיתוח זכה לשווי של 139.4 מיליון שקל. החברה זכתה בקרקע בפברואר 2022 בסך 244.6 מיליון שקל.
הירידה בשווי נובעת בעיקר מכך שמאז הזכייה ועד למועד הערכת השווי שוק הדיור להשכרה חווה שינויים מהותיים. באפריל שעבר הוערך הנכס על ידי השמאית דניאלה פז ארז בכ-228.3 מיליון שקל. עיקר הפער בין הערכות השווי מיוחס להבדל המהותי בהנחות הייסוד במודלים של השמאים, (שיעור היוון של 5% לעומת 4.5% בהערכה של פז. הכנס רשום בספרים של החברה נכון לסוף 2022 בכ-247.1 מיליון שקל.
בשל ירידת הערך החברה פנתה לבנקים המממנים והגיעה איתם להסככמות לפיהן ההלוואות שהועמדו לפרויקטים, שיתרת הקרן שלהן נכון לסוף 2022 עומדת על 184.3 מיליון שקל ו-332 מיליון שקל בהתאמה (בינלאומי ופרויקט בן שמן) ישקפו שיעור של כ-75% משוויו המעודכן של הנכס בפרויקט הרובע הבינלאומי ושיעור של 80% מהשווי המעודכן של הנכס בבן שמן. במסגרת ההסכמות פרעה החברה כ-80 מיליון שקל בכל אחת מההלוואות.
עולה שאלה האם מדובר במקרה נקודתי של הערכת שווי מחמירה לנכס שמיועד להשכרות ארוכות טווח, או שהאווירה בשוק הנדל"ן מתחילה לתת אותותיה, נוכח הירידה בפעילות, בין היתר, ברקע לסביבת הריבית העולה, והירידה בהיקף העסקאות.