בשנת 2022 נרשמה ירידה של 31% במספר העסקאות בפלח שוק היוקרה. בעיר ת"א צנח מספר עסקאות אלו ב-48% - כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר לשוק הנדל"ן שפורסמה הבוקר (ה’).
ניתוח מאפייני התעסוקה של הרוכשים בשוק היוקרה בת"א מצביע על תלות גבוהה בענף ההיי-טק, שריכז כשליש מרכישות אלו ב-2022. תושבי החוץ היוו רק 5% מרוכשים אלו בת"א, לעומת קרוב למחצית משוק היוקרה בירושלים.
אזורי הביקוש במרכז הארץ, המאופיינים ברמות מחירים גבוהות יחסית, בפרט אזור ת"א, מובילים את הירידה במספר העסקאות ברבעון השלישי של 2022 ובשנת 2022 כולה. על רקע ממצאים אלו ערכו באוצר לראשונה ניתוח מפורט על פלח שוק היוקרה, אשר רובו ככולו מתרכז באזורי הביקוש, תוך דגש מיוחד על העיר ת"א.
אין הגדרה חד משמעית לדירות יוקרה בהשוואה בינלאומית וגם לא בתוך המדינות עצמן. חלק מההגדרות מתייחסות למאפיינים של הדירות, בכלל זה הנוף הנשקף מהן ומיקומן, בעוד הגדרות אחרות נוקבות ברמות מחיר מסוימות או כאחוז מסוים מסך העסקאות. יש גם המגדירים פלח שוק זה לפי רמת ההכנסה של משק הבית, אולם בדר"כ אין מידע על נתון זה (בניגוד לניתוח שיובא להלן, המתבסס על נתונים מנהליים). לעיתים נקבעת ההגדרה כשילוב של משתנים אלו או חלקם. מאחר ואין בידינו נתונים מהימנים על מאפיינים איכותיים של הדירות, השתמשו באוצר בהגדרה הקובעת רף מחיר מינימלי, כאשר זה עמד בשנת 2021 על 10 מיליון שקל.
"מאחר ובמהלך שנת 2022 נרשמה עליית מחירים חריגה במחירי הדירות, אשר מן הסתם היתה מכניסה כמות מסוימת של דירות לתוך פלח השוק של דירות היוקרה (כאשר לו היו נמכרות ב-2021 סביר להניח שלא היו מגיעות לרף), ביצענו התאמה ריאלית של הרף, לפי שיעור עליית מחירי הדירות בשנים 2022-2021. כך, הרף המינימלי לפלח השוק של דירות היוקרה עמד בשנת 2022 על 11.5 מיליון שקל", כתבו בסקירת האוצר.
מהנתונים עולה כי מספר העסקאות בשוק היוקרה עמד בשנת 2022 על 417 דירות, ירידה של 31% בהשוואה לשנת 2021. נציין כי בסך העסקאות בשנת 2022 נרשמה ירידה מעט פחות חדה, של 27%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל דירות היוקרה על 0.4% בלבד מהעסקאות בשנת 2022. חרף משקלו הקטן בסך העסקאות, רמות המחירים בפלח שוק זה, והעובדה ששיעור גבוה (86%) מעסקאות אלו מוגדרות כ"דירה נוספת" (דהיינו חל עליהם שיעור מס תחילי של 8%) מביאות פלח שוק זה למשמעותי בסך גביית מס רכישה מדירות. כך בשנת 2022 ריכזו עסקאות אלו קרוב ל-11% מסך גביית מס רכישה מדירות (במונחים כספיים הניבו חיובי מס רכישה על דירות יוקרה כ-700 מלש"ח בשנת 2022). לשם השוואה נציין כי 40% מהדירות שנרכשו בשנת 2022 (כ"דירה יחידה") כלל לא התחייבו במס (מאחר ומחירן היה מתחת לתקרת הפטור).
בניתוח התפתחות העסקאות בשוק היוקרה בשנתיים האחרונות נמצא כי שיא הרכישות הרבעונית נרשם ברבעון הרביעי של 2021, בפרט בחודש נובמבר, טרם הכבדת מס הרכישה על דירות הנרכשות כ"דירה נוספת". ברבעון שלאחר כבר נרשמה ירידה של 50% ברכישות אלו, כאשר מגמת הירידה נמשכה, גם אם בקצב מתון משמעותית (למעט גידול מסוים שנרשם ברבעון השלישי, המתרכז בירושלים).
סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון השלישי 2022
ברבעון השלישי של 2022 נרכשו 24.1 אלף דירות בשוק החופשי, ירידה חדה של 23% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2022. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון השני של 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה. את הירידה החדה במספר העסקאות הובילו אזורי הביקוש במרכז הארץ. משקל הפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי הגיע ל-48.3%, הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז 2002.
את הירידה במספר העסקאות ברבעון השלישי הוסיפו להוביל המשקיעים. סך הדירות שרכשו עמד על 4.5 אלף, ירידה חדה של 41% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2021.
מכירות המשקיעים ברבעון השלישי הסתכמו ב-5.7 אלף דירות, ירידה של 16% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021. שיעור ירידה מתון מזה שנרשם בסך מכירות יד שניה. ירידה משמעותית נרשמה ברווח ההון הריאלי בהשוואה לדירות שמכרו המשקיעים בשני הרבעונים הראשונים של 2022.
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון השלישי הסתכמו ב-10.8 אלף דירות, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021. מאז הרבעון השני של 2022, במהלכו החל תהליך העלאות הריבית ע"י בנק ישראל, הירידה ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים חדה מזו שנרשמה בדירות יד שניה. זאת לאחר שבמשך תקופה ארוכה הגידול ברכישות סגמנט זה היה בולט במיוחד בדירות חדשות.
רכישות משפרי הדיור ברבעון השלישי של 2022 השנה הסתכמו ב-8.8 אלף דירות, ירידה חדה של 27% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021, זאת בהמשך לירידה בשיעור של 21% שנרשם ברבעון השני.