"העלייה החדה בסביבת הריבית ב-2022 צפויה להוביל לירידה בשווי הנכסים המניבים, וכפועל יוצא אנו צופים שתחול ירידה ברווחיות המדווחת של החברות ואף אפשרות לעלייה בשיעורי המינוף המדווחים של חלק מהחברות", כך לפי דו"ח בנק ישראל.
החל משנת 2010 יש ירידה הדרגתית בתשואה מהשכרה, אם כי לא אחידה בין סוגי הנכסים. בניתוח אקונומטרי נמצא כי דמי השכירות החודשיים בפועל, אחד מגורמי היסוד החשובים בהערכות השווי, מסבירים רק באופן חלקי את השינויים בשווי ההוגן. בנוסף לכך, מצטיירת תמונה של מגמת עלייה ביחס שבין שווי הנכסים ליחידת שטח (במ"ר) לבין דמי השכירות החודשיים למ"ר, מה שעשוי להעיד על ציפיות לצמיחה ולעליית ערך הנדל"ן המניב שאינן משתקפות בגורמי היסוד. עם זאת, בבנק ישראל לא מצאו עדות סטטיסטית לכך שקיימת התנהגות בועתית בשווי הנכסים המניבים.
ענף הנדל"ן המניב מהווה נדבך חשוב במערכת הפיננסית: החוב הבנקאי לענף מהווה כ-15% מסך האשראי העסקי של הבנקים; שווי האג"ח והמניות של החברות הציבוריות בענף מסתכם ב-108 מיליארד ש"ח ו-152 מיליארד ש"ח, בהתאמה (כרבע מהשוק הסחיר, ללא בנקים וביטוח).
מנתוני בנק ישראל עולה כי נכון לסוף 2021 החברות הציבוריות בישראל מנהלות נכסים מניבים בשווי של כ-160 מיליארד שקל, כאשר בין השנים 2010—2021 הוכפל שווי הנכסים שבבעלותן. עיקר הגידול (יותר מ-80%) מקורו בעליית ערך הנכסים, ואילו פחות מ-20% נובע מתוספת השטח להשכרה (במ"ר).
מניתוח ביצועי הנדל"ן בתקופה הנסקרת עולה תמונה של ירידה הדרגתית בתשואה מהשכרה, אם כי היא אינה אחידה בין סוגי הנכסים השונים. התשואה מעליית ערך אופיינה בשלוש השנים האחרונות בתנודתיות והייתה בשנת 2021 חריגה במיוחד, בהשוואה לעבר.
מניתוח אקונומטרי שבוצע בחטיבת המחקר של הבנק עולה כי "דמי השכירות החודשיים בפועל, אחד מגורמי היסוד החשובים בהערכות השווי, מסבירים רק באופן חלקי את השינויים בשווי הנכסים; בשנים האחרונות ניכרת מגמת עלייה ביחס שבין שווי הנכסים לבין דמי השכירות ליחידת שטח.
"ממצאים אלה מעלים את האפשרות ששווי הנכסים מגלם ציפיות לצמיחה ולעליית ערך הנדל"ן, שאינן משתקפות בהכרח בחלק מגורמי היסוד (תקבולי השכירות בפועל). עם זאת, במבחן סטטיסטי שערכנו לא מצאנו עדות להתנהגות בועתית בשווי הנדל"ן המניב.
"המתודולוגיה לשערוך נכסים בה משתמשות חברות הנדל"ן המניב הובילה לרווחיות מדווחת גבוהה לאורך השנים האחרונות, על רקע סביבת הריבית הנמוכה ששימשה כבסיס לחישוב שיעור ההיוון. עם העלייה בסביבת הריבית, שיעורי ההיוון צפויים לשוב לרמה גבוהה יותר, גם אם באופן הדרגתי, ובכך להביא לירידה ברווח החשבונאי ואף אפשרות לרישום הפסדים בחלק מהחברות.
"מתחילת 2022 נרשמה ירידה חדה בשווי המניות של חברות הנדל"ן המניב, ביחס למדדי מניות מרכזיים. ירידות אלה בשוק ההון משקפות ככל הנראה ציפיות לירידת שווי הנכסים בעקבות העלייה בסביבת הריבית", כך לפי בנק ישראל.