העלאות הריבית שבאו על מנת לרסן את האינפלציה הובילו לעליית תשואות האגח הממשלתיות, אבל לא רק. גם אצל חברות הנדל"ן נרשמה עלייה בתשואות לפדיון של האגח שהנפיקו, עד שחלקן מתקרב לתשואות זבל, כלומר רמה שמרמזת על חששות גוברים מצד המשקיעים מהיכולת של החברות לשרת את החוב.
סביבת הריבית העולה בהחלט לא תורמת לחששות הללו. המרווח בין התשואה על מדד תל בונד 60, שהוא במידה המדד המייצג של האגח הקונצרניות בשוק המקומי, לבין תשואת האגח הממשלתיות מתרחב, ופתיחת המרווחים בין תשואות האגח הממשלתיות המקבילות מבחינת ריבית ומח"מ לבין התשואות לפדיון של האג"ח הקונצרני עלולה להקשות בגיוסים. ככל שגדל הפער בין התשואה של האגח הקונצרנית לזו הממשלתית, כך עולה הסיכון למחזיקי אג"ח החברות, שבתורן נאלצות לגייס חוב בריבית גבוהה יותר בהתאם לעליית הסיכון. המשך עליית הריבית עלול להגביר את הסיכון שנשקף לכושר ההחזר של החברות.
העלייה בתשואות מצריכה לשים את הזרקור על כמה מהחברות הבולטות. כך למשל, התשואה לפדיון של אג"ח י"ב של חברת נורסטאר עלתה מ-7.49% ביוני האחרון למעל 13% כיום, ולמעשה גם הסדרות האחרות של נורסטאר נסחרות בתשואה לפדיון של מעל רמה זו. ואג"ח מסדרה ז’ של חג’ג, למשל, נושקת לתשואה של 17% - מה שבהחלט מכניס אותה לקטגוריה של אג"ח בתשואת ’זבל’.
התשואה לפדיון על האג"ח של ג’י סיטי (לשעבר גזית גלוב) מסדרה י"ג י"ד עלו מ-7% ו-6.7% ביוני, לרמה של 9.8% ו-9.7% בהתאמה. לקבוצת ג’י סיטי חוב של כ-8 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח. גם התשואה לפדיון של אג"ח חנן מור מסדרה יד חצה את ה-9%.
גם מניותיהן של חברות הנדל"ן רושמות ירידות חדות. ג’י סיטי צונחת ב-13.6%, נורסטאר ב-10%, ישראל קנדה יורדת ב-5.5%, חג’ג’ אירופה מאבדת 5%, נכסים ובנין מאבדת 5.7%, וחנן מור במעל 4%.
האם יש סיכון ממשי לחברות הנדל"ן בשוק המקומי?
אנליסט בכיר באחד הבנקים אומר לספונסר כי "בתחום הנדל"ן המניב או החברות המובילות בתחום המשרדים והקניונים, אני לא חושש מיכולת ההחזר שלהם, מדובר בחברות שפועלות בשוק הישראלי שגייסו בשנים האחרונות בריביות נמוכות, ואין חשש לגבי יכולת החזר החוב של חברות, כמו: אמות, מליסרון או עזריאלי.
"אבל חברות כמו גזית גלוב שחשופות לשווקים יותר בעייתיים נמצאות בבעיה. המינוף של גזית גלוב עלה עוד מתקופת הקורונה לרמה מאד גבוהה, וזה סיפור בפני עצמו, כשבשורה התחתונה החברה מחפשת פתרונות להפחית את המינוף. החברה עצמה ניסתה לפזר פעילות והלכה לשווקים שאמורים להיות בפריחה אבל אז גם משבר הקורונה טרף את הקלפים, גם החשיפה המטבעית פגעה בהם.
"הם עשו כמה רכישות בישראל, כמו בתל השומר, כדי לחזק את הפעילות בישראל אך בסופו של דבר הגדילו את המינוף של החברה. אם לא תהיה להם ברירה הם יאלצו למכור נכסים גם בישראל, מלבד אלו שבברזיל. התחזית שלי לפרעונות חוב של ג’י סיטי לשנים 2022-2023 היא של 4.2 מיליארד שקל לארבע השנים הקרובות, 1.6 מיליארד השנה, 2.6 בשנה הבאה. כנגד זה יש להם בקופה כ-.42 מיליארד שקל".
צריך לציין כי לחברה 9.1 מיליארד שקל בנכסים לא משועבדים בסולו מורחב והחברה פועלת לקבלת מימון מובטח בגין חלק מנכסים אלו.
"ספציפית לגבי גזית גלוב השוק מצפה לראות מכירת נכסים ומצפה לראות שהיא עושה זאת בשווים שמוצגים בדוחות. אם אני מוריד את החוב הפיננסי נטו אני מגיע לשווי חברה של 44 שקל למניה, כיום היא נסחרת פחות מ-14 שקל. אם אני לוקח את מה שהיא נסחרת בספרים, ואת סיטיקון לפי השווי שוק, אז המחיר הוא 36 שקל למניית גזית גלוב. הפער למעשה משקף שהשוק לא מאמין לשווי הנכסי שבספרים. החברה מבינה את זה והיא מנסה לעשות מימושים שיחזירו את האמון של השוק, במידה והיא תצליח לקבל שווי הוגן לנכסים שלה וכי ביכולתה לשרת את החוב בשנים הקרובות".
בתחום הקניונים המצב נראה טוב אך השאלה היא מה יקרה ברבעונים הבאים על רקע האינפלציה וכח הקנייה של הציבור. תחום הקניונים נראה טוב יותר מתחום המשרדים כעת. מה ייפגע קודם? לדעתי תחום המשרדים".