מחירי הדיור בישראל השלימו בחודש ספטמבר עלייה של 19% בשנה, והדעות לגבי המשך עליות המחירים חלוקות נוכח הציפייה שהעלאות הריבית אולי יצננו את הביקושים בחודשים הבאים. אלא שהעלאות הריבית מצמצמות במקביל גם את תנאי האשראי וכך את היצע הנדל"ן למגורים, ואלו הבעיות הקטנות של שוק הדיור בישראל.
חיים פיגלין, מנכ"ל חברת הנדל"ן צמח המרמן, וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר בראיון חג לספונסר, מדוע להערכתו מחירי הדיור ימשיכו לטפס, חושף בטן מלאה על הפוליטיקאים, שבמקום לעשות את העבודה איפה שצריך ("שחרור קרקעות") יזמו את חוק המכר ("פופוליזם לפני בחירות"), ועונה לטענות על החזירות של הקבלנים שנהנים מהמחירים הגבוהים ("אנחנו לא אוכלים שתי מנות בארוחה").
חיים, האם לדעתך עליית מחירי הדיור תימשך למרות סביבת המאקרו של ריביות עולות?
"אני לא יודע לנבא אם היא תימשך או לא אך אני חושב שהצבענו על העסק הזה מבעוד מועד בדיונים גם עם מנכל משרד השיכון, וגם עם חברי כנסת פופוליסטיים, כמו סמוטריץ’, שיזמו את חוק המכר. בנושא זה היה היתה תמיכה מקיר לקיר מצד הפוליטיקאים שתמכו בתיקון הפופוליסטי למרות שידעו שזה צפוי לייקר את מחירי הדירות. הם רצו להצטייר כנחמדים לפני הבחירות, לקרוץ לבוחר בבוא היום".
צריך להזכיר כי התיקון לחוק המכר קובע כי היזמים יוכלו להצמיד רק 40% ממחיר של דירה חדשה למדד תשומות הבנייה, ולא הצמדה מלאה כפי שהיה קודם. מעבר לכך, את החלק הנותר כלל לא ניתן יהיה להצמיד, וכי האחריות לאיחור במסירת דירה מוטלת כמעט באופן מוחלט על הקבלנים. התיקון נכנס לתוקף אך תלוי גם בבג"ץ על רקע עתירות שהוגשו והדיון בהן יקרה לאחר החגים.
אתם לא מודאגים מהאפקט של העלאות הריבית שעשוי לתת אותותיו רק בעוד כמה חודשים על הביקושים?
"זה ויכוח רב שנים שיש לנו עם אנשי שוק ההון שאומרים שהריבית היא חזות הכל. אנחנו אומרים הריבית היא לא חזות הכל אלא הכלכלה הבסיסית של ביקוש מול היצע. זו המשוואה שצריך להסתכל עליה, ובישראל יש ביקוש עם היצע לא מספק לאורך שנים. כאשר נגיד בנק ישראל מעלה את הריבית בשיעורים חדים כמו בעולם, הוא מצנן את הביקוש זה נכון, אבל רק זמנית כי אנשים צריכים לגור איפשהו. הם יכולים להישאר בבית אצל ההורים אך בסופו של דבר אין ברירה והם ממשיכים את החיים. מעבר לכך, כנראה שהריבית לא יכולה להישאר בסביבה גבוהה לאורך שנים רבות, כי זה מביא למיתון, אבטלה ותופעות לא רצויות, לכן יש פג תוקף לריבית גבוהה".
ומהצד השני, אתה מרגיש שמדכאים את היצע האשראי כתוצאה מהעלאות הריבית?
"קשה לרכוש קרקע, קשה לקבל ליווי בנקאי, המימון יקר יותר, דורשים יותר הון עצמי גבוה יותר, וכן הלאה. אין ספק שנראה קיטון בביקוש, אבל לא זה הגולמי, שלא נגזר מהריבית, כי אנשים יעקבו את יצירת משקי הבית החדשים. אך מול זה נראה גם קיטון דרסטי בהיצע. הריבית הגבוהה שבנק ישראל מכתיב שולחת גם את יצרני הדירות לשבת על הגדר, וזה פחות רצוי לכלכלת ישראל".
פייגלין ממשיך, "מחירי הקרקע עלו פי 11 מתשומות הבנייה אבל בכנסת ומשרד השיכון בחרו לטפל בהצמדות במקום לטפל בגורמים שתחת האחריות שלהם, כמו מנהל מקרקעי ישראל. הם מוציאים לשיווק מנות קטנות של קרקע, מכתיבים מחיר מינימום, ומוכרים למרבה במחיר. כמה פעמים פניתי למנהל בבקשה לשווק את הקרקע לשני הזוכה במכרז, שהוא כנראה יותר שפוי ולא שכל פעם ’משוגע’ תורן, כולל אנחנו, יכתיב את המחיר. חברת בנייה שאין לה קרקע ל-7 שנים קדימה יכולה להימחק כי קרקע היא משאב קריטי של כל התעשייה הזו".
אתה לא חושש מהמשך התייקרות תשומות הבנייה?
"העליות במדד תשומות הבנייה מתקרר קצת להערכתי כך שהעלייה נבלמה. מה שמסקרן לדעתי הוא מה יקרה עם מדד מחירי הדירות החדשות. צריך לראות את זה בפרספקטיבה של כמה שנים אחורה. משה כחלון דיכא את השוק כשהוא לא שיווק קרקעות במטרה להוריד בכוח את מחירי הדירות בשוק החופשי אבל בסופו של דבר אי אפשר לעשות זאת בכוח. מה שראינו ב-2020 זה תיקון לצעד של כחלון, זו ראקציה שהשוק התייבש בתקופתן. פתאום שווקו קרקעות והציפיות לעליית מחירים עשו את שלהם. מי שזוכה בקרקע במחיר גבוה מבין שהוא יכול להעלות את מחירי הדירות".
חברות הבנייה נלחצות בגלל תנאי האשראי בשוק?
"מצב השוק יחסית טוב. חברות הבנייה נמצאות בשיעור מכירה גבוה לפרויקטים שטרם החלו. מלאי הדירות משקפים 14 חודשים של ביקושים, אך צריך לזכור שכדי לייצר פרויקט בישראל צריך 5-10 שנים. כלומר 14 חודשי היצע זה לחלוטין בלתי מספיק. לכן אני לא רואה סיבה שמחירי הדירות יירדו. אולי קצב עליות מחירים יירד, אולי תהיה התייצבות, אך לא נראה ירידת מחירים בטווח הנראה לעין. רוב הפרויקטים, גם אלו שעדיין על הנייר, מכורים בשיעורים מאד מאד גבוהים".
בשבוע החולף עלתה לכותרות הערכה של בנק ההשקעות השוויצרי UBS שהכניס את מחירי הדיור בתל אביב לראשונה לקטגוריה של בועה, יחד עם ערים מובילות בעולם המערבי. מה אתה אומר על הקביעה של UBS?
"אין ספק ששוק הדיור שלנו סובל מהרבה מחלות אבל מחלה אחת אין לו - הוא לא שוק בועתי. עיתונאים מתוסכלים יצרו את המונח ’בועת הנדל"ן’ בישראל ב-2008-9 כשהעיתונאים עשו תחרות בכמה המחירים יורדים יותר. אך המציאות טפחה לכולם בפנים והמחירים לא רק שלא ירדו אלא שעלו לפחות במכפלה מאז. אין פה בועה כי יש פה גידול חריג בקצב האוכלוסייה שלא מאפיין את מדינות ה-OECD המפותחות, כאשר בישראל השוק מאופיין, לא בבועה, אלא בביקוש שעולה על ההיצע".
מה עם הטענות על החזירות של הקבלנים, שהם לא בונים כדי לשמור על המחירים גבוהים?
"כאשר מחירי הדירות עולים אנו מתרגמים את הרווחים להתחלות בנייה, אנחנו לא אוכלים שתי מנות בארוחה. נכון חברות הבנייה הרוויח כסף, ומיד רצו לתרגם אותם להתחלות בנייה חדשות, וזה מה שיכול למתן את השוק ולייצב אותו. במקום לתת לתהליך להתרחש, מכפים על השוק ריבית גבוהה שמצננת את שני הצדדים במשוואה ולכן נראה להערכתי ירידה בהתחלות הבנייה וזה בדיוק הפוך ממה שאנו רוצים.
"בזמן שאנחנו מחזירים את הרווחים לעוד בנייה השרים מחפשים איפה לדקור אותנו, מה שמראה את הלך הרוחות כנסת ובממשלה, לא כולם, אבל חלק מהשרים מתנהג כך. קח למשל את עמית גריידי (אחד הרגולטורים המרכזיים בשוק הדיור בישראל שממונה על חוק המכר - ג.ב.ס), לא אכפת לו מהקבלנים, הוא מחפש איפה לתקוע אותנו. הלקוחות שלנו מענינים אותנו יותר מאשר שהם מעניינים את גריידי, הוא יקבל את המשכורת שלו כך או כך. אנחנו צריכים שינוי טוטאלי בגישה של ממשלת ישראל ואני מקווה שזה יקרה בקדנציה הבאה".
וזה עוד לפני שדיברנו על השלטון המקומי שלא מעוניין לאשר ברובו קרקע למגורים.
"לא כולם ראשי ערים שמגבילים את המגורים. שזכינו בקרקע בלוד ראש העיר היה הראשון לברך אותי. אבל המחלות הן פוליטיות, פעם היה היתר בנייה - הולכים לעבוד... היום מוציאים אישור לתחילת עבודות. זה משהו שנכנס לטרמינולוגיה בשנים האחרונות והשלטון המקומי עושה בזה שימוש ומעכב אותנו. כבר זכינו בקרקע כבר יש תכנון, יש תוכניות, אך להוציא רק רישוי זו מלחמה של כמה שנים, זה דבר הזוי, ככה לא ניתן לרפא את השוק הזה. מצד שני ראשי הערים חרדים לא במנותק מהמציאות שהתשתיות, מבני ציבור, אנשי מקצוע, הפחד הוא שאנשי מקצוע לא ישרתו את התוספת מגורים הזו.
"איפה ייקלטו עוד 200 אלף דירות כל שנה – אין את זה, ואין סיכוי שזה יקרה עם הריבית שיש היום, הרגולציה, ותר המחלות עליהן דיברנו. ההצמדה על תשומות הבנייה היא לא המחלה העיקרית בענף, יש מחלות יותר קשורת, והגרלות וגימיקים לא יפתרו את המחלות האלה. צריך לבנות שתי ערי מטרופולין בנגב והגליל, בערי ביקוש מעבר למרכז כי בגוש דן לא יהיה היצע".
איזה עוד מחלות יש לענף הבנייה בישראל?
"על ענף הבנייה יש כל כך הרבה מסים עקיפים שלא קיימים באף ענף כלכלי אחר מלבד הדיור, ומה שמייקר בהכרח את הדירות משמעותית. היטלי השבחה במרכז נושקים לחצי מיליון שקל ליחידת דיור, וזה משולם בתחילת הפרויקט, כך שזה מגיע לדייר הסופי פי שתיים, כולל רווח יזמי. אם מחירי הדירות מתייקרים גם מחירי הקרקע מתייקרים, הקבלנים יושבים על חבית חומר נפץ הסיכון הולך ועולה. איך נרחיב את העסקים שלנו במחירים האלה. האינטרס שלי הוא להרחיב את העסק במחירים נמוכים, ואני אומר את זה לא כאינטרס של הקבלנים אלא של הממשלה, האינטרס שלנו הוא גם הציבורי. שיעור המכירות שלנו כל כך גבוה בתחילתם, כמו נוה גן ברמת השרון (ב-70%), אבל אין לו היתר בנייה. קשה לקדם ככה דברים.
"האינטרס שלנו האמיתי הוא להקטיו את הסיכונים ולהגדיל את היקף הפעילות. היקף העסקים לא יכול לגדול אלא עם היקפי קרקע נמוכים יותר, ורגולציה נמוכה יותר. אלקין שיווק 60 אלף דירות בשנה וזה רחוק מלספק את הביקוש. ביום שהוא יספק 300 אלף דירות מחירי הקרקע ישארו יותר נמוכים".