גם בימים אלה עדיין קשה למצוא אנשים רבים בתחום שמאמינים שלטירוף מחירי הנדל"ן יהיה סוף ושאפילו ירידות מחירים אפשרית בזמן הקרוב. יחד עם זאת כבר ראינו בארץ פרק זמן ארוך של ירידות מחירים ודשדוש בין השנים 1998 ל-2006 וחשוב להזכיר שהייתה קורלציה בין המצב הכלכלי הלא מזהיר באותה תקופה, בה השוק גם חווה את התפוצצות בועת ההייטק, לבין מחירי הנדל"ן באותה תקופה.
נכון להיום, נראה שאנחנו נמצאים בעיצומה של התפוצצות בועת הייטק נוספת וכניסה למיתון עולמי, למרות שעוד מוקדם לאמוד את העוצמה שלו. זה לא רק ההייטק, יש וקטורים משמעותיים נוספים שעשויים למתן את הביקושים בתקופה הקרובה ובראשם האינפלציה והעלאת הריבית שכבר מקשים על זוגות צעירים לקבל משכנתאות ולעמוד בתנאי ההחזר שהורעו, לצד העלייה החדה בתשומות הבנייה, אבל המצב בצד ההיצע ימשיך להיות גרוע כי בינתיים הוא פשוט אינו מטופל.
התקופה הקרובה עשויה להיות הזדמנות בלתי חוזרת לתקן את המצב בשוק המגורים - בזמן שלחץ הביקושים יורד בתקופה האחרונה ועשוי לרדת עוד יותר, בטח אם נגיע למיתון משמעותי בארץ, צריך לעשות צעדים מהירים ונחושים כדי להרים את עקומת ההיצע.
הצעד הראשון חייב להיות חשיבה מחדש לגבי תפקוד רמ"י (רשות מקרקעי ישראל). אין ספק שהגוף הזה ניסה להתייעל ולהיות אפקטיבי, אבל זה לא מספיק טוב - קצב שחרור הקרקעות לבנייה עדיין מאוד בעייתי. ישראל שייכת למועדון לא מחמיא יחד עם מדינות כמו צפון קוריאה וקובה בנוגע לאחוז הגבוה של קרקעות בבעלות המדינה. בכל העולם זה עובד הפוך ואין סיבה שזה לא יעבוד גם פה.
יש לא מעט צעדים משמעותיים נוספים שניתן לעשות בתקופה הזו כדי להגביר את ההיצע. חייבים להתיר יותר בנייה לגובה, למשל, מדוע שפרויקט פינוי בינוי יוסיף רק עוד 2-3 קומות ולא 20 או 30 קומות? ההוצאות הן אותן הוצאות והתועלת גדולה משמעותית. הבעיה היא שהועדות ופקידי האוצר מתעניינים קודם כל בכמה הקבלנים ירוויחו... החלטות חשובות כאלה חייבות להיות מגובות בעידוד ממשלתי לבנייה חדשה, אבל לא פחות מכך בשיפור מאסיבי של תשתיות קיימות כדי שיוכלו לתת מענה לעומס של דיירים באזורי מגדלים.
אם ישראל הולכת לכיוון של 15 מיליון תושבים תוך 20-25 שנים צריך לחשוב ברצינות גם על התפשטות לכיוון הים, כמו העברת מיקום שדה התעופה. יש מדינות ששדה תעופה שלהן בנוי בתוך הים, באיים מלאכותיים וגם באופן הזה ניתן לשחרר שטח יקר כמו של נתב"ג למשל. גם מתן תמריצים, כמטרה לאומית, בדרום הארץ הוא נדבך חשוב וזה שוב כרוך בעידוד ממשלתי של הקצאת משאבים - לאו דווקא בניית ערים חדשות, אלא בפיתוח והרחבה של ערים קיימות כמו ערד, נתיבות וירוחם.
כמי שבונים לא מעט בערים שמחוץ לגוש דן, בהן מחירי הקרקע נמוכים יותר חשוב לומר שהביקושים בפריפריה טיפסו בתקופה האחרונה, אבל הם עדיין רחוקים מלהיות ברמה הרצויה. הבעיה היא שאנשים מרגישים שהם מתפשרים מאוד כדי להגיע לפריפריה ונדחקים לזה רק בגלל זינוק המחירים בגוש דן. אנשים במדינה הזו חייבים להפנים: אי אפשר שכולם יגורו במרכז, אי אפשר שכולם יגורו באזור ת"א.
המחירים בגוש דן גבוהים ותמיד יהיו. אין סיבה שהמחירים בת"א לא יהיו כמו בשאר הערים הגדולות בעולם, אבל המדינה חייבת לעודד את הפריפריה כמו אשקלון, ב"ש, דימונה, ערד וגם עיר כמו חיפה – אלה מקומות טובים ואיכותיים שמחירי הקרקע בהם נמוכים משמעותית מהמרכז, אבל "נערי האוצר" מתנגדים להשקיע את הכסף הדרוש לעידוד הפריפריה ובפיזור אוכלוסין. למקום כמו בית שאן הם לא רצו לתת הטבות, אז למה שהמקום הזה יתפתח? זה צו השעה - חייבים להשקיע יותר בפריפריה.
האם הממשלה הנוכחית הייתה יכולה לעשות יותר כדי לבלום את הזינוק האדיר במחירים בתקופתה? לעניות דעתי התשובה היא לא. ענייני נדל"ן הם תוכניות ארוכות טווח, כשמדובר בתשתיות תומכות, זמני הביצוע ארוכים מאוד ושנה אחת זה ממש לא מספיק זמן כדי לשנות משהו בתעשייה הזו. בתכנוני הקרקע בישראל כיום 10 שנים נחשבים לצערי הרב כזמן תכנון מקובל.
תכנית מחיר למשתכן אולי לא תפתור את המצוקה של הצעירים, אבל יש לה מקום בתוך תמהיל הפתרונות למצב. ראינו את ההתנפלות על הדירות בהגרלות וזה צפוי להיות דומה גם בהגרלות הבאות. בתחילת התכנית דיברו על כך שאיכות הבנייה של הפרויקטים האלה תהיה בעייתית אבל בסופו של דבר אנחנו רואים שאין קשר בין הרווחיות של הפרויקט שלה לאיכות הביצוע - חברה טובה תבנה פרויקט טוב וחברה אחרת... פחות טוב. הבעיה של התכנית הזו נובעת מכך שהפרויקטים מתנהלים באחריות הממשלה – שמנהלת את זה בצורה לא טובה, אבל הכל קם ונופל על איכות הקבלן - קבלנים שיש להם שם טוב לא יתנו לו להיפגע גם אם הם מרוויחים פחות.
*** אמנון שטרן, מנכ"ל משותף של קבוצת שטרן, מוותיקות הביצוע ויזמות הנדל"ן בישראל ***