רבוע כחול נדל"ן, פרסמה היום את תוצאותיה הפיננסיים לרבעון השני ולחציון, ה-NOI הסתכם בחציון הראשון של 2022 בסך של 166 מיליון שקל, גידול של 8% לעומת NOI בסך של כ-154 מיליון שקל בחציון הראשון של 2021. ברבעון השני של 2022 הסתכם ה-NOI לסך של כ-84 מיליון שקל, גידול של 6% לעומת ה- NOI בסך של כ-79 מיליון שקל ברבעון השני של 2021.
ה-FFO בחציון הראשון של 2022 הסתכם בכ-109 מיליון שקל, גידול של 22% לעומת FFO בסך של 90 מיליון שקל בחציון המקביל של 2021. הגידול נובע בעיקר עקב השיפור ב-NOI, הכרה בהכנסה בפרויקט &east ברחוב תוצרת הארץ. ברבעון השני של 2022 הסתכם ה-FFO של החברה לסך של כ-58 מיליון שקל, גידול של כ-22% לעומת FFO בסך של 48 מיליון שקל ברבעון השני של 2021.
נקודות עיקריות ברבעון השני:
ההכנסות מדמי שכירות ברבעון השני של 2022, הסתכמו בכ-94 מיליון שקל, גידול של 5% לעומת כ-90 מיליון שקל ברבעון השני של 2021. ההכנסות מדמי שכירות הסתכמו בחציון הראשון של 2022 בכ-186 מיליון שקל, גידול של כ-8% לעומת הכנסות בסך 172 מיליון שקל בחציון הראשון של 2021. העלייה נובעת בעיקר מגידול בהכנסות מהמרכזים המסחריים ומחניון גבעון, שבתקופה המקבילה היו בסגרים לאור מגפת הקורונה.
שיעור התפוסה בכלל נכסי הקבוצה, נכון ליום 30 ביוני 2022, עומד על כ-96%.
הכנסות ממכירת דירות וחוזי הקמה – ברבעון השני של שנת 2022 הכירה החברה בהכנסה מפרויקט "תוצרת הארץ" בסך של כ-8.6 מיליון שקל, לעומת הכנסות בסך של כ- 4.3 מיליון שקל ברבעון השני של 2021. בחציון הראשון של 2022 הסתכמו ההכנסות בכ-18.2 מיליון שקל, לעומת 4.9 מיליון שקל בחציון המקביל ב-2021.
שערוך נדל"ן להשקעה – במהלך הרבעון השני של 2022 נרשמה עלייה בסך 250 מיליון שקל בשווי נדל"ן להשקעה. העלייה בשווי ההוגן נבעה בעיקרה מהשבחת נכסים, בין היתר, כתוצאה מפעולות ותהליכים תכנוניים ו/או משפטיים שנקטה החברה ומתוספת זכויות הבנייה, מעלייה ריאלית בדמי השכירות וטיוב שוכרים ומעליית מדד המחירים לצרכן. שווי כלל הנכסים של החברה מסתכם בכ-7 מיליארד שקל, נכון ליום 30 ביוני 2022.
שיעור התשואה המשוקלל (CAP RATE) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-6.5%, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה, נכון ליום 30 ביוני 2022, הינה כ-1.3% בלבד. נתונים אלה מבטאים מרווח של כ-5.2%.
ה-EPRA NRV של החברה הסתכם ביום 30 ביוני 2022 לכדי כ-3.664 מיליארד שקל, לעומת 3.220 מיליארד שקל, נכון ליום 30 ביוני 2021.
הרווח הנקי של החברה הסתכם ברבעון השני של 2022 בכ-138 מיליון שקל, לעומת 317 מיליון שקל ברבעון השני של 2021. הרווח הנקי בחציון הראשון של 2022 הסתכם בכ-183.5 מיליון שקל, לעומת 372.6 מיליון שקל בחציון הראשון של 2021. השינוי נובע בעיקר מהכנסות גבוהות יותר שנרשמו בתקופה המקבילה אשתקד בגין עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה, וכן מעלייה בהוצאות הפרשי הצמדה בגין איגרות חוב לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ביום 30 ביוני 2022 לכדי כ-2.92 מיליארד שקל, כ-32.6% מסך המאזן המורחב, לעומת 2.55 מיליארד שקל, 32.7% מסך המאזן המורחב, ביום 30 ביוני 2021. עיקר הגידול בהון העצמי נובע מהרווח הכולל ומימושי אופציות בסך 125 מיליון שקל בתקופת הדוח, שקוזזו בחלקו בתשלום דיבידנד בסך 80 מיליון שקל.
יתרות נזילות – לחברה יתרות נזילות במאזן מאוחד מורחב בסכום כולל של כ-1.68 מיליארד שקל (מזומנים ושווי מזומנים וניירות ערך). בנוסף, לחברה נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-3.6 מיליארד שקל.
חלוקת דיבידנד – ביום 18 באפריל 2022 חילקה החברה דיבידנד בסך כולל של 80 מיליון שקל. לחברה מדיניות חלוקה דיבידנד בסכום שלא יפחת מ-25% מהרווח הנקי בשנה, אך שלא יעלה מעל 75% מהרווח הנקי (בנטרול רווחי שערוך). במהלך השנים 2020 ו-2021 החברה הכריזה וחילקה דיבידנדים בסכום כולל של כ-260 מיליון שקל.
גיוסי חוב והון – במהלך החציון הראשון של 2022 הנפיקה החברה איגרות חוב מסדרות ט’ ו-ו’ בתמורה כוללת (ברוטו) של 1.02 מיליארד שקל. ביום 27 במארס 2022 חל מועד פקיעת כתבי אופציה (סדרה 1); בסך הכול בתקופת הדו"ח מומשו כחצי מיליון כתבי אופציות למניות רגילות, בתמורה לסך כולל של כ-125 מיליון שקל.
נכון ליום 30 ביוני 2022, לרבוע נדל"ן 115 נכסים מניבים בשטח כולל של 438.2 אלף מ"ר ובשווי של כ-7 מיליארד ש"ח. שיעור התפוסה בנכסים המניבים של הקבוצה מגיע לכדי כ-96%. מרבית נכסי החברה ממוקמים במרכז הארץ ובאזורי ביקוש והם מושכרים בחוזים לתקופות שונות למטרות מסחר, משרדים ולוגיסטיקה.
יו"ר דירקטוריון רבוע כחול נדל"ן ובעל השליטה בה, מוטי בן משה, מציין כי במחצית הראשונה של 2022 צמחה הרווחיות התפעולית בכל מגזרי הפעילות של החברה:
ה-NOI של הנכסים המסחריים גדל במחצית לכ-81 מיליון ש"ח, ה-NOI של המשרדים צמח ל-18 מיליון ש"ח ואילו ה-NOI של נכסי הלוגיסטיקה צמח לכדי 10 מיליון ש"ח.
ה-NOI מפעילות המרכזים המסחריים של החברה - קניון TLV בת"א (100%), קניון הדר בירושלים (50%) וקריית השרון בנתניה (50%) עלה במחצית הראשונה של 2022 לכדי 52 מיליון ש"ח עם שיעור תפוסה ממוצע של 88% (על בסיס אופן חישוב התפוסה שצויין לעיל). יו"ר דירקטוריון החברה מציין, כי במהלך הרבעון השני קניון TLV משלים את היערכותו לפתיחת תחנות הרכבת הקלה הסמוכות (קרליבך ושדרות יהודית) ולהשלמת עבודות התשתית בכבישי האזור. "מאז רכשנו את מלוא הבעלות על הקניון נוהל במקום הליך סדור של התאמת תמהיל העסקים לצרכים ולטעמים של קהל היעד וזאת תוך תקופה לא פשוטה לתחום הקניונים בשנתיים האחרונות בה סבלנו מסגרים לא מעטים. תמהיל העסקים עובר שינוי מהותי ואנחנו מתחילים לראות את התוצאות. מתחילת הרבעון השני מינינו הנהלה חדשה לקניון TLV – בראשות מנכ"ל הקניון אורי סמיט ובליוויו של משה רוזנבלום, יועץ הקניונים ומרכזי הסחר של החברה אשר פועלים בהתמדה בכדי לשפר את חווית הלקוח של המבקרים ב-TLV , כפי שדיווחנו הבוקר מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדו"ח חתמה החברה על חוזים בהיקף של למעלה מ-4100 מ"ר בשכ"ד ממוצע של כ-370 ש"ח למטר, כאשר חלקם הלא מבוטל כבר מאכלסים את השטחים בקניון וחלקם נמצאים בתהליכי התאמה של השטחים החדשים, בנוסף במהלך התקופה מומשו הסכמי אופציות של 19 הסכמי שכירות בשטח כולל של כ-4000 מטר בעליה ממוצעת של 17.8% בשכ"ד, בנוסף החברה נמצאת במו"מ שונים להשכרה של שטחים נוספים בהיקף של למעלה מ-4000 מטר נוספים, חלקם עם שוכרים קיימים וחלקם בשטחים אשר נמצאים בבניה או שטחים אשר אינם מאוכלסים. הדבר ניכר בתנועת המבקרים בקניון ובפדיון למטר" מציין בן משה.
מתחילת שנת 2022 ועד מועד פרסום הדוחות נחתמו בקניון TLV הסכמי שכירות, תוספות והארכות להסכמי השכירות ומזכרי הבנות בנוגע לשטח כולל של כ-4,160 מ"ר בשכ"ד ממוצע של כ-368 ש"ח למ"ר. בנוסף, במהלך התקופה מומשו אופציות של 19 הסכמי שכירות בשטח כולל של כ-4,000 מ"ר תוך עלייה בתקבולי שכ"ד בשיעור ממוצע של כ-17.8%. כך למשל, בחר מותג האופנה הבינלאומי RESERVED להשיק דווקא ב-TLV את אחד מארבעת סניפי הקפסולה של המותג שנחנכו בעולם כולו. המותג הבינלאומי DIOR ירחיב עד סוף השנה בפי 3 את שטח החנות ב-TLV ויגדיל מאוד את היצע המוצרים שיציע לקהל וגם המותג אפריל השיק החודש את הקונספט החדש שלו "אפריל גלרי" בחנות גדולה פי 3 מזו שהפעיל בקניון TLV עד כה.
במהלך הרבעון השני נפתח ב-TLV השלב הראשון של "אקסטרה מרקט" – סופרמרקט פרימיום המציע לדיירי 3,000 יחידות הדיור שמעל הקניון, עובדי המגדלים שברחובות הסמוכים והמבקרים בקניון, מוצרים טריים ממיטב יצרני הבוטיק והספקים בישראל, במחירים אטרקטיביים במיוחד. DKNY וכן חנות מותג הנעליים הבינ"ל סאם אידלמן, פתחו ב-TLV חנויות קונספט חדשות. בשבוע שעבר השיקה קבוצת סטורי ב- TLV את סטורי גארז’, חנות אאוטלט בה תשווק קבוצת סטורי את כל מותגי הפרימיום שלה במחירים מיוחדים. כך גם נפתחו בימים האחרונים בקניון חנות האופנה הישראלית "אתא" וחנות המותג STOLEN. בשבועות הקרובים אמור ה- TLV להתחדש בעוד מספר לא מבוטל של חנויות כגון : BVV – ארקייד לילדים, OLE DELI- המעדניה של השף אורן אסידו, 416 – מסעדה טבעונית ובר קוקטיילים. משאים ומתנים מתקיימים עם שמות מפתיעים מתחומי ההסעדה, הפנאי, הספורט ואפילו הרכב.
רבוע כחול נדל"ן מדווחת גם על המשך הליך שיווק הדירות בפרויקט &east ברחוב תוצרת הארץ, הסמוך לתחנת רכבת השלום בתל אביב. הפרויקט הוא מתחם עירוב שימושים, בשני מגדלים: משרדים, שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-30 אלף מ"ר (כולם בבעלותה המלאה של החברה). וכן 390 יח"ד (מתוכן 60 יח"ד של דיור בר השגה שמיועד להשכרה) שבהן שותפה החברה ב-50%. למועד פרסום הדו"ח הכספי, בפרוייקט נחתמו כבר 202 הסכמי מכר דירות ו-14 דירות נמצאות בתהליכי רכישה בשלבים שונים.
במהלך הרבעון השני של 2022 דיווחה החברה על הסכמים לרכישת נכסים משמעותיים: בעסקה הראשונה התקשרה החברה בהסכם מותנה לרכישת 24 קומות משרדים, בשטח כולל של כ-37,000 מ"ר, ו-161 מקומות חנייה במתחם "גלובל טאוורס", על ציר הרכבת הקלה בפ"ת, מול המרכז הרפואי בלינסון. סך התמורה תסתכם לסך של 377 מיליון שקל. החברה נמצאת במו"מ עם שוכר שאמור לאכלס את עיקר השטחים במגדל. בעסקה השנייה התקשרה החברה בהסכם לרכישת זכויות בחטיבת קרקע בשטח של כ-12 דונם, הידועה כ"קמפוס בצלאל" בעלות כוללת של כ- 132 מיליון שקל. המתחם כולל כיום שני מבנים בשטח כולל של כ-21 אלף מ"ר, שבהם תפעל עד סוף שנה"ל, האקדמיה לאומנות ולעיצוב בצלאל.
מיכאל (מיקי) זיסמן, המנהל את רבוע כחול נדל"ן, מציין כי: "השיפור המתמשך בתוצאות רבוע כחול נדל"ן ובתוצאות הרבעון השני של 2022 בפרט נובע ממהלכים רבים עליהם אנו עומלים באופן מתודולוגי ומובנה מזה חודשים ארוכים. מהלכים אלו כוללים בין השאר, העלאה הדרגתית של מחירי השכירות, שיפור בפעילות המרכזים המסחריים ,טיוב מבנה החוב וקידום תהליכי השבחה בנכסי החברה. אנו גאים לסיים את הרבעון עם גידול משמעותי של 22% ב-FFO, בהמשך לעלייה דומה ברבעון הראשון, ושמחים לראות את הפירות הראשונים מהפעולות שביצענו בשנים האחרונות. החברה נמצאת כעת בנקודה נוחה להמשך צמיחה, בהתאם לתחזיות שהצגנו במסגרת התוכנית הרב שנתית אותה פרסמנו זה מכבר".