שיקולים עיקריים לדירוג
היקף הכנסות החברה מפעילות ייזום בולט לחיוב ביחס לדירוג, וצפוי להסתכם על פי תרחיש הבסיס של מידרוג בטווח הזמן הבינוני ב- 650-710 מ’ ש"ח לשנה, בהתאם להכרה בהכנסה מפרויקטים בביצוע ופרויקטים בתכנון שצפויים להיות זמינים לבניה בטווח הזמן הקצר, זאת בהשוואה לכ- 540 מ’ ש"ח בארבעת הרבעונים שעד 31.03.2022. בנוסף, הפרופיל העסקי של החברה מושפע לחיוב מוותק וניסיון ההנהלה, משיעורי מכירה גבוהים מול שיעורי ביצוע ומיקום פרויקטים באזורי ביקוש מרכזיים אשר תומכים בפרופיל העסקי של החברה. לחברה צבר קרקעות משמעותי אשר הולם לרמת הדירוג. יצוין כי חלקו בתחום ההתחדשות העירונית התלוי בהסכמות דיירים והליכי תכנון העשויים להיות מורכבים ולהמשך זמן רב. להערכת מידרוג, צבר הקרקעות של החברה מהווה בסיס משמעותי לפעילות עתידית של החברה בתחום בשנים הקרובות. הפרופיל העסקי של החברה מושפע לשלילה מפיזור מצומצם יחסית של פרויקטים בביצוע ומריכוזיות הנובעת מהתמקדות הפעילות באזור ת"א-יפו ומפרויקטים הפונים לפלח מצומצם באוכלוסייה.
פעילות החברה בענף הייזום למגורים בישראל משפיעה לשלילה על הדירוג. להערכת מידרוג הסיכון בענף הייזום למגורים נובע מהישענותו על הליך השבחה ופיתוח ממושך יחסית של המקרקעין, המעלה את החשיפה של הרווחיות ותזרימי המזומנים לתנודתיות הביקושים. הביקוש לדירות מגורים עשוי להיות מושפע מהשפעות אקסוגניות כגון רגולציה ומדיניות ממשלתית וזאת לצד השפעות שיעורי הריבית והאינפלציה.
להערכת מידרוג, שיעור הרווחיות הגולמית הנובע לחברה מפרויקטי ייזום למגורים צפוי להסתכם ב- 22%-20% בטווח הזמן הבינוני, לעומת כ- 20% בשנת 2021. שיעור רווחיות זה הולם ביחס לרמת הדירוג. יצוין כי שיעור הרווחיות מושפע לחיוב משקלול הפרויקטים בתכנון ששיעור רווחיותם, לאחר תרחיש רגישות שמידרוג לקחה בחשבון, הינו כ- 25%.
נכון ליום 31.03.2022 שיעור המינוף של החברה, חוב נטו ל- CAP נטו הינו 45%. במהלך פברואר 2022 ביצעה החברה גיוס הון מניות של כ- 500 מ’ ש"ח אשר הגדיל את ההון העצמי ואת נזילות החברה. במקביל, מאז תחילת שנת 2022 החברה התקשרה בעסקאות לרכישת קרקעות בהיקף של כ- 400 מ’ ש"ח המיועדות לייזום למגורים ולשטחי מסחר ומשרדים, בעיקר באזור תל-אביב, זאת בנוסף לעסקאות בהיקף של כ- 450 מ’ ש"ח בהם התקשרה החברה במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2021, וטרם הושלמה רכישתן נכון לרבעון הראשון של שנת 2022. בטווח הזמן הבינוני, אנו מעריכים כי החברה תבצע השקעות נוספות בפרויקטים וברכישת קרקעות, באופן שהחוב הפיננסי של החברה צפוי לגדול, לרבות באמצעות הנפקת אג"ח, במקביל למשיכת עודפים מפרויקטים. בהתאם לכך, שיעור המינוף של החברה צפוי לעלות ולעמוד בטווח הבינוני ב- 63%-59%, שיעור ההולם את רמת הדירוג.
יחס כיסוי הריבית של החברה, EBIT להוצאות ריבית, עמד על כ- 1.5 במהלך 12 החודשים שהסתיימו ב-31.03.2022. יחס זה חלש ביחס לדירוג. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחס כיסוי הריבית צפוי לעמוד בטווח הבינוני בין 1.0 ל-2.0. יחס זה מושפע מהערכת מידרוג לגידול בהכנסות החברה מייזום, בתוספת גידול הכנסות מנכסים מניבים בעיקר בשנת 2023 אך במקביל הוצאות המימון של החברה צפויות לגדול לאור הגידול הצפוי בחוב בהתאם לתרחיש הבסיס וכן מגמת העלייה בשיעור הריבית במשק.
המדיניות הפיננסית אודותיה הצהירה החברה מאופיינת בניהול נזילות שמרני יחסית, כאשר החברה עתידה לשמור על יתרות נזילות ו/או מסגרות אשראי פנויות בהיקפים מספקים לצורך שירות החוב, יעד מינוף סביר ובהתחשב גם במדיניות חלוקת הדיבידנד של לפחות 20% מהרווח הנקי. עם זאת, מידרוג מעריכה כי קיימת סבירות לעסקאות רכישות בהיקף מהותי, אשר עלולות להשליך לשלילה על הפרופיל הפיננסי של החברה.
במסגרת השיקולים הנוספים לדירוג, מידרוג הביאה בחשבון לחיוב מרכיב מהותי של הכנסה תפעולית הצפויה לחברה מנכסי נדל"ן מניב המצויים בשלבי הקמה שונים ועתידים להסתיים בשנה-שנתיים הקרובות וזאת בהתחשב בשיעורי השיווק של הנכסים.