מידרוג מודיעה על הוצאה מבחינה של דירוג המנפיק ושל דירוג אגרות החוב (סדרות יא, יב, יג, יד, טו ו-טז) שהנפיקה גזית גלוב בע"מ (להלן: "החברה" ו/או "גזית") ועל הורדת דירוג אגרות החוב (סדרות יא, יב, יג, יד, טז) מ-Aa3.il ל-A1.il וכן הורדת דירוג אגרות החוב (סדרה טו) מ-Aa2.il ל-Aa3.il. אופק הדירוג יציב. דירוג ניירות ערך מסחריים (סדרה 1) נותר על כנו P-1.il.
הורדת הדירוג נובעת מהיחלשות הפרופיל הפיננסי של החברה המתבטא ביחס איתנות של כ-70% (סולו מורחב) פרופורמה לעסקת אטריום בהשוואה לממוצע של 57% בשנים 2019-2020. השחיקה ביחס האיתנות נבעה בין השאר מירידת ערך נדל"ן להשקעה שרשמה החברה בשנת 2020 ומשחיקת ההון בגין היחלשות מטבעות הפעילות למול השקל, אשר מותנה בעליות ערך שנרשמו בשנת 2021, וכן ברקע גם השפעה שלילית של מגפת הקורונה על ההכנסות וכן עלייה בחוב הפיננסי לצורך רכישת מיעוט אטריום. מידרוג אינה מניחה שיפור מהותי ביחס האיתנות בשנה-שנתיים הקרובות שצפוי להערכתנו לעמוד בטווח של 68%-70% והינו חלש לרמת הדירוג. תזרים משמעותי תורם לפרופיל הפיננסי של החברה, כאשר בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג היקף ה-FFO (סולו מורחב) צפוי לנוע בטווח של 380-300 מיליון ₪ לשנה באופן אשר בולט לחיוב ביחס לרמת הדירוג. יחס הכיסוי צפוי לנוע בטווח הקצר-בינוני בטווח של 45-40, שאינו הולם את רמת הדירוג.
פעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב המסחרי נתמכת ע"י פרופיל עסקי חזק ומבוסס, עם היקף מאזן (סולו מורחב) של כ-25 מיליארד ש"ח ליום 31.12.2021 פרופורמה לעסקת אטריום ותיק נכסים איכותי ומבוזר מאוד. נכסי החברה מתפלגים על פני 5 טריטוריות עיקריות הכוללות את ישראל, מזרח ומרכז אירופה, צפון אירופה, ברזיל, קנדה וארה"ב. עסקת אטריום היוותה צעד נוסף במימוש אסטרטגית החברה להגדלת מרכיב הנכסים הפרטיים בבעלותה ובשליטתה. להערכת מידרוג, מהלך זה הינו גורם חיובי בדירוג מבחינת המיצוב העסקי של החברה וצפוי לקרב את גזית לנכסיה של אטריום ולהוביל לחיזוק השליטה של החברה בנכסי הנדל"ן של החברה הבת, באופן שישפר את הגמישות העסקית והפיננסית של החברה.
נכסי הבסיס של החברה מאופיינים כמרכזים מסחריים מבוססי שירותים, לרוב מעוגני סופרמרקטים, המשרתים צרכים יומיים בסיסיים של קהל היעד. נכסי החברה שומרים על שיעורי תפוסה גבוהים לאורך שנים, וליום 31.12.2021 שיעור התפוסה עמד בממוצע על כ-94.3%. לאחר ירידות חדות בשנת 2020 בהכנסות מנכסים זהים במטבע הפעילות, בשנת 2021 נרשמה צמיחה נאה בנתון זה ב-3 מתוך 5 טריטוריות הפעילות של החברה: בישראל (2.8%), בברזיל (10.1%) ובארה"ב (11.3%) וירידה עד סטגנציה ב-2 אזורי הפעילות הנוספים בצפון אירופה (-1.5%) ובמרכז-מזרח אירופה (-0.3%). בשנים 2018-2019 טרום המגיפה החברה רשמה עליות בהכנסות מנכסים זהים בכל טריטוריות הפעילות.
סביבת הפעילות מושפעת לשלילה מפעילות החברה בברזיל אשר מאופיינת בתנאים מאקרו כלכליים חלשים. המדינה נפגעה ממשבר הקורונה באופן שגרם להתכווצות של התוצר, יחד עם החמרת האתגרים הפיסקאליים במדינה, עלייה בהיקף החוב וכן עלייה בשיעור האבטלה. ליום 31.12.2021 פרופורמה לעסקת אטריום מהווים הנכסים בברזיל כ-9% מסך הנכסים סולו מורחב. להערכת מידרוג, הפעילות בברזיל חושפת את החברה לשחיקת הונה העצמי כתוצאה מהתנודתיות בשער הריאל הברזילאי. היקף החשיפה לברזיל עשוי לקטון לאור תכניות החברה לדילול אחזקתה בטריטוריה זו.
הדירוג לזמן קצר מבוסס על הדירוג לזמן ארוך של החברה, A1.il ועל ניתוח הנזילות של החברה. כמו כן, דירוג ניירות הערך המסחריים מבוסס על הצהרת החברה לשמירה לאורך כל תקופת הנע"מ על מסגרות אשראי פנויות וחתומות ו/או יתרות נזילות בהיקף שלא יפחת מיתרת הנע"מ בכל עת וזאת לאור תנאי הנע"מ הכוללים אופציה לפירעון מיידי בהתראה מראש של 7 ימי עסקים.
תרחיש הבסיס של מידרוג כולל, בין היתר, התאמה לרכישת המיעוט של אטריום ואיחוד נתוני אטריום לדוח הסולו המורחב, סיווג אג"ח היברידי באטריום בהיקף של כ-350 מ’ אירו כ-50% חוב ו-50% הון עצמי ובהתאם למתודולוגיית מידרוג, הנפקת הון שבוצעה בפועל בהיקף של כ- 400 מ’ ₪ וכן הקצאת מניות של כ-60 מ’ ₪ בגין השתתפותה של נורסטאר התלויה באישור אסיפה כללית, מימוש נכסים אשר אינם בליבת הפעילות של החברה, השקעה בנכסים בעיקר בישראל, בארה"ב ובמרכז אירופה, פירעונות שוטפים של אג"ח, חלוקת דיבידנד שנתית ורכישה עצמית של מניות בהתאם למדיניות החברה וכן תזרים מפעילות שוטפת. בתרחיש הבסיס נבחן גם תרחיש רגישות לשווי הנכסים ברוסיה, לאור השפעות שליליות על שווי נכסי אטריום ברוסיה לנוכח היחלשות משמעותית בשער הרובל והשפעות ריאליות בכלכלה ברוסיה. בהתאם לכך, יחס חוב נטו ל-CAP נטו, על בסיס סולו מורחב, צפוי לנוע בטווח של 68%-70%, יחס אשר אינו הולם לרמת הדירוג. היקף ה-FFO צפוי לנוע בשנים 2022-2023 בטווח של 300-380 מ’ ₪ באופן אשר בולט לחיוב ביחס לרמת הדירוג ויחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO צפוי לנוע בטווח הקצר-בינוני בטווח של 45-40 יחס איטי ביחס לדירוג.