חברת אמות מפרסמת את דוחות הרבעון הרביעי לשנת 2021 וכן הדוח השנתי, לאחר עיון בדוח ישנם מספר דברים מטרידים העולים מן הדוח שיש לתת עליהם את הדעת: (טרם הצגת הדוח)
1. החברה מרוויחה יותר משערוך מאשר הכנסות - זוהי נקודה שחוזרת בחברות נדל"ן מסחרי אשר דואגות לשדר ששוק המשרדים והמסחר רותחים אך כל משקיע צריך לשאול את עצמו, כיצד חברה ציבורית שבוודאי רוצה לרשום רווחים מסתמכת על דוח שמאי אשר בנקודות זמן מחליט על סכומים אסטרונומיים - ללא שינוי אמיתי תמיד - מכוון שחוזים נחתמים לשנים רבות וכך גם שכ"ד אז אין השפעה תזרימית כלל על החברה למעט ניפוח סכום הנדל"ן ברשותה.
2. לחברה אין סעיף - NAV בדוחות - סעיף מהותי אשר מצביע כמה החברה ממנופת וכמה חוב יש על כל מגזר של נכסים.
3. שכ"ט של רואי החשבון ברייטמן הוא שערורייתי - אין אפשרות לבדוק סדר גודל של חברה ברמת אמות עם חברות רבות ונכסים רבים עם סכום של 800 אלפי ש"ח - גם אם ישנם עשרות ג’וניורים שבודקים מסמכים אבל ג’ונריום לא באמת יודעים את העבודה - הדבר אינו מניח את הדעת.
4.לחברה הון חוזר שלילי - כאשר היא נכנסה למספר פרויקטי ענק.
5. הרווח למניה ב-2021 נמוך משנת 2019.
6. בשנת 2020 שערך הנדל"ן מטה היה בשווי של 130 מיליון ש"ח כאשר בשנת 19 ו-21 עוקף 1.7 מיליארד ש"ח
כלל הסיבות הללו יוצרות מצג מטריד לגביי דוחות 2021 - וזאת טרם העלאת הריבית אשר תגדיל את הוצאות המימון של החברה.
תמצית דוחות אמות:
- ה-NOI בשנת 2021 צמח בכ-6% בהשוואה לשנה קודמת והסתכם בכ-780 מיליון ש"ח.
- ה-NOI מנכסים קיימים (Same Proprety NOI) ברבעון הרביעי עלה בכ-16% ביחס לרבעון המקביל והסתכם לכ-199 מיליון ש"ח.
- ה-FFO בשנת 2021 הסתכם לכ-583 מיליון ש"ח המהווה גידול של כ-14% בהשוואה לשנה קודמת.
- ה-FFO למניה בשנת 2021 הסתכם ל-138.9 אג’, עליה של כ-6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וזאת אגב גידול של 8% במספר המניות המשוקלל.
- הרווח הנקי בשנת 2021 הסתכם בכ-932 מיליון ש"ח לעומת 289 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד, עיקר העליה נובעת מעליית שווי הוגן בסך של 748 מיליון ש"ח (בנטרול הפחתה של עלויות עיסקה בגין רכישת נכסים בהיקף של כ-121 מיליון ש"ח בתקופה המדווחת), לעומת הפחתת שווי הוגן בסך של כ- 163 מיליון ש"ח בשנת 2020 אשר נבעה בחלקה מהשפעת ירידת המדד ובחלקה בגין השפעת משבר הקורונה.
- תחזית החברה לשנת 2022: ה-NOI צפוי להסתכם ב-860-890 מיליון ש"ח, ה-FFO צפוי להסתכם ב- 675-695 מיליון ש"ח וה-FFO למניה ב- 149-153 אגורות למניה.
- בחודש ספטמבר חתמה החברה על הסכם לרכישת הזכויות בפארק הלוגיסטי בצריפיןבשטח של כ-274 דונם, תמורת סך של כ-1.5 מיליארד ש"ח. העסקה הושלמה ביום 30 בספטמבר והתמורה בגינה שולמה במלואה. בשווי הנכס מגולם נפחי בניה וזכויות בניה לא מנוצלים אשר סווגו תחת סעיף נדל"ן בהקמה בסך 250 מיליון ש"ח.
- בחודש אוקטובר קיבל דירקטוריון החברה החלטה על הקמתו ושיווקו של ToHa2 היקף ההשקעה בהקמת הפרויקט מוערך בכ-3 מיליארד שקל (מתוכו שולם עד כה כ-660 מיליון ש"ח) וההכנסות הצפויות מהמגדל, עם השלמתו ואכלוסו המלא, נאמדות בכ-280 מיליון ש"ח בשנה (חלק החברה 50%). בחודש אוגוסט 2021 רכשו השותפות (אמות וגב ים) מעיריית תל אביב את הזכויות להקמת הפרויקט וחכרו את המקרקעין לתקופה שתסתיים בשנת 2108.
- בשנת 2021 גייסה החברה כ-2 מיליארד ש"ח מתוכם 0.7 מיליון ש"ח באמצעות גיוס הון ו-1.3 מיליארד ש"ח באמצעות גיוס חוב, נטו.
שמעון אבודרהם, מנכ"ל אמות: "שנת 2021 הייתה שנה מצוינת לאמות. סך הנדל"ן להשקעה, מניב ובהקמה, צמח ב-23% לכ-17 מיליארד ש"ח ושיעור המינוף נותר סביב 43%. בפעילות השוטפת אנו מציגים צמיחה חזקה בכל הפרמטרים התפעוליים. לחברה צבר פרויקטים בשלבי הקמה וייזום בהיקף של כ-4.5 מיליארד שקל, כאשר העיקרי שבהם הוא מגדל ToHa2, שאת זכויות הבניה עבורו חכרנו השנה מעיריית ת"א.
בשנת 2021 הבאנו לכדי מימוש מהלך אסטרטגי רב שנתי לפיתוח משמעותי של זרוע הלוגיסטיקה ונכון להיום שווי נכסי החברה במגזר זה עומד על כ-4.3 מיליארד ש"ח, המהווים כ-30% משווי הפורטפוליו. להשלמת המהלך תרמה רכישת הפארק הלוגיסטי בצריפין, עסקה המעידה על יכולת החברה לנצל הזדמנות באופן מהיר ומיטבי לרכישת נכס נדיר המשתרע על פני 274 דונם וממוקם במעגל הראשון של ת"א. אנו מעריכים כי לתחום הלוגיסטיקה פוטנציאל גידול רב ונמשיך לפתחו גם בעתיד.