לכל הדעות, השלב החשוב ביותר במשכנתא, הינו בניית תמהיל המשכנתא וניהול המשא ומתן אל מול הבנקים. זאת, מכיוון שזהו השלב אשר יקבע את גורל המשכנתא שלכם לשנים קדימה. הריביות והמסלולים אשר יוסכמו במהלכו, יישארו אתכם לטווח ארוך, ואם יקבעו בצורה נבונה, הן בהחלט עשויות לחסוך מכם את הצורך לבצע מחזור משכנתא. אז לפני שאתם נכנסים לשלב המכריע של המשא ומתן מול הבנקים, חשוב שתכירו את כל הפרמטרים שהוא יבדוק לגביכם, כדי שתוכלו להתנהל בצורה הנבונה ביותר ולהשיג את המשכנתא האידאלית עבורכם רצוי לקבל יעוץ משכנתא.
הון עצמי
להון העצמי, הסכום שאתם מביאים מכיסכם בתשלום על הדירה, יש השפעה גדולה על המשכנתא ממספר היבטים. ראשית, לפי תקנות בנק ישראל, על ההון העצמי להוות לפחות 25% ממחירו של הנכס. כלומר, הכפלה פשוטה של ההון העצמי שלכם פי 4 תלמד על הסכום המקסימלי שאותו אתם רשאים לשלם עבור הבית. כך, בפועל ההון העצמי שלכם קובע את פרופיל הנכס אותו באפשרותכם לרכוש. עם זאת, חשוב לציין כי במקרים מסוימים, אחוז ההון העצמי הינו שונה. למשל, ברכישת דירה שנייה, סכום ההון העצמי המינימלי הינו 50%.
בנוסף לקביעת מחיר הנכס המקסימלי, ההון העצמי הינו בעל השפעה משמעותית ביותר על הריביות שתקבלו מהבנק. ההנחה היא שככל שההון העצמי גבוה יותר, כך הסיכון של הבנק במתן ההלוואה הינו נמוך יותר, ולכן בנק ישראל קבע 3 מדרגות, אשר קובעות את הריבית בהתאם להון העצמי. המדרגה הגבוהה ביותר הינה 55% ומעלה, השנייה היא 55%-40%, והשלישית היא 40%-25%.
ניקוד אשראי
במסגרת הפעלת ניקוד האשראי החדש בשנת 2019, עומד לרשות הבנקים מאגר מידע, בו נתוני האשראי של לקוחות פרטיים. המאגר מרכז נתונים על הפעילות של משקי הבית בישראל, במטרה לעזור לבנקים לקבל החלטות לגבי מתן אשראי לכל אדם. כך, כשאדם מבקש הלוואה, הוא יכול לתת לבנק את הסמכות להסתכל על הנתונים שלו במאגר, כדי שהוא יבין טוב יותר את הסיכוי שאותו אדם יחזיר את הלוואתו. במסגרת המאגר, כל אדם מקבל ציון, אשר מסתמך על ההיסטוריה הפיננסית שלו, הונו העצמי והתנהלותו מול הרשויות השונות: תשלום חשבונות בזמן, קיומם של חובות לא משולמים ועוד. הבנקים מתבססים במידה רבה על דירוג זה בתהליך אישור מתן המשכנתא. בנוסף, הם משתמשים בו כדי לקבוע את הריבית במהלך המשא ומתן מול הלקוחות. למעוניינים בכך, ניתן לבקש להימחק מהמאגר, אך בקשה זו עלולה להערים קשיים רבים בקבלת משכנתא.
יכולת החזר חודשי
באופן טבעי, היכולת הכלכלית שלכם וסכום ההחזר החודשי שאתם מסוגלים לספק, הם פקטורים גדולים מאוד בקביעת הריביות. כמובן, ככל שההחזר החודשי גבוה יותר, כך הריבית והתשלום הכולל יהיו נמוכים יותר. זאת, מכיוון שתשלום משכנתא לאורך פרק זמן גדול יותר יהיה יקר יותר באופן משמעותי. עם זאת, חוק נוסף שחשוב להכיר, הוא הגבלת בנק ישראל על סכום ההחזר החודשי, שאינו יכול לעלות על 50% מהכנסה החודשית הפנויה של מבקש המשכנתא. מהי הכנסה חודשית פנויה? היא המשכורת (של מבקש משכנתא יחיד או של זוג ביחד), פחות ההוצאות הקבועות: שכירות, תשלום מזונות ומשכנתאות נוספות. במקרים מסוימים, אפשר להחשיב בהכנסה הפנויה גם את משכורתו של קרוב משפחה מדרגה ראשונה, כדי להגדיל את הסכום הניתן להחזיר בכל חודש. עם זאת, חשוב לציין כי בנק ישראל מגדיר נתינת משכנתא שהיא מעל 40% מההחזר החודשי כהלוואה מסוכנת ביותר, ולכן הריביות שיגיעו איתה יהיו גבוהות במיוחד. חברת לייעוץ משכנתא יבחנו את מצבכם ויעזרו לכם להגיע לבית משלכם.