קרדיט: shutterstock

פינוי בינוי – יתרונות חסרונות ומה שביניהם

בכתבה הבאה נפרט על היתרונות והחסרונות של תהליך פינוי בינוי וכל מה שכדאי להבין ולהכיר בנושא

תוכן מקודם 19/10/2021 11:47

א+א-

לפעמים נראה שכל הארץ נמצאת בתהליך של בנייה ושיפוץ. בצד ההקמה והפיתוח של שכונות חדשות ומגדלים, גם שכונות ישנות נמצאות בתהליכי תמ"א ובהם גם תהליכים של פינוי בינוי. תהליך תמ"א, בדגש על פינוי בינוי, הוא קצת כמו תהליך סיום של ריצת מרתון. יצא לכם פעם להשתתף במרוץ של 10 ק"מ ריצה או יותר? אם לא, תדעו שתמיד אחרי ה"פיק", כלומר, אחרי שתסיימו את המרוץ, מאמן הריצה שלכם "יפרק" לכם את השריר. כלומר, הוא ייתן לכם סדרת אימונים חדשה שמטרתה להחליש את שרירי הרגלים שלכם בהדרגה ולהרוס את הרקמה שלהם, רק כדי לבנות אותם מחדש, עמידים וחזקים יותר, לקראת השיא הבא שלהם. זה נשמע קצת הזוי, זה גם כואב (מאד) וזה מחייב זמן והשקעה, אבל זה עובד, ועובד מצוין אם המטרה שלנו היא להשתפר. כך גם תהליך פינוי בינוי - המטרה שלו היא לקחת משהו שכבר חלש, עייף ושחוק, ולהפוך אותו לחזק איכותי ומשתלם מאד לבעלים שלו. במקרה הזה, מדובר בדירות, על פי רוב בשכונות ותיקות, שהפתרון הנכון עבורן הוא הריסתן עד היסוד ובנייתן מחדש בבניינים מודרניים, מעודכנים ועונים לדרישות ולתקנים העכשוויים בישראל. מה המשמעות מבחינת הדיירים? בשביל זה הכנו מדריך פינוי בינוי, עם כל היתרונות והחסרונות שצריך לדעת.

 

ירידה לפני עליה

נתחיל מהסוף: אתם תקבלו דירה חדשה, הרבה יותר מרווחת, מאווררת ומעודכנת, לעומת הדירה הישנה שוויתרתם עליה. הדירה תכלול ממ"ד שמטרתו לשמור עליכם ועל משפחתכם במקרה אסון כמו מתקפת טילים או רעידת אדמה, כיוון שזו דרישה של מדינת ישראל על פי חוק התמ"א. כמו כן ובעיקר מכיוון שלקבלן יש אינטרס גדול לתת לכם את הטוב ביותר על מנת שתבחרו בו לתהליך, רוב הסיכויים שגם תקבלו חניה פרטית, מעלית ואפילו מרפסת בכל דירה. בעקרון, בתהליך פינוי בינוי, בעלי דירות בבניין ישן נכנסים לעבודה עם קבלן או יזם נדל"ן, שאמור לבנות להם דירות חדשות ומשודרגות משמעותית מהישנות, ללא כל תשלום מצד בעלי הדירה ואפילו תוך כדי כיסוי עלויות הדיור החלופי למשך תקופת הבנייה. היזם, מצידו, מקבל את הזכות לבנות עוד שתי קומות, כשהדירות בהן, על פי רוב 4 במספר – הן בבעלותו וזכותו למכור אותן למי שיחפוץ. התהליך הזה, אם מבוצע ומתנהל נכון, אמור להוביל למצב של Win-Win, כאשר כל אחד מהצדדים מרוויח את שלו. כמובן, שגם כדי להגיע לתוצאה הזו – נדרשות לא מעט עבודה וסבלנות.

 

המעל והמעבר: תמורה וזכויות הדייר בתהליך פינוי בינוי

הדירה החדשה שהיזם יציע לבעלי הדירות הישנות, כנראה תכלול הרבה יותר מרק חדר נוסף, ממ"ד, מעלית או חניה. המפרט הטכני יכלול גם עיצוב מעודכן, בניה ירוקה, מחסנים, חדרי אופניים וגם לובי וחצר כניסה מטופחת ומאובזרת. כיוון שהתחרות על פרויקטים של פינוי בינוי היא עזה וכל יזם מציע את המפרט שלו, בעלי הדירות נהנים מחיזור ממושך והבטחות רבות. את ההבטחות הללו חשוב מאד לעגן בחוזה משפטי מפורט ומקיף. עם זאת, הרבה פעמים חוזה משפטי בין שני הצדדים עלול להתעכב על המון סעיפים קטנים שלא נלקחים בחשבון. דוגמה אחת לכך היא מועד האכלוס: הניסיון מלמד שתהליכים כאלו אשר מלווים בבירוקרטיה נמשכים מעל המצופה ולכן, יש להתייחס לסיטואציות כאלה בחוזה. כלומר, אם נקבע מועד כניסה מסוים וחל עיכוב של חצי שנה – על היזם לספק מענה מגורים גם לתקופה הזו עבור הדיירים, ומעבר לכך – לשלם קנס במקרה של חריגה מהותית. כך בעצם מחויב היזם לעמוד ביעדים ולא "לקחת את הזמן". המשמעות של בחירה בקבלן רציני, מנוסה ומגובה כלכלית בניהול פרויקט התמ"א היא קריטית, ומנקודה זו, נתחיל לפרט אודות החסרונות.

 

עוד רבה הדרך

כן, על פניו דירה חדשה במקום ישנה נשמעת רעיון מתוק ומשתלם, במיוחד כשכמות של פרויקטים כאלו מחדשים את פני השכונה, מצעירים אותה ומרעננים אותה. אבל, כבר שאמרנו, מדובר בתהליך ארוך ובירוקרטי מאד, שנמשך לפחות שנתיים ולפעמים יותר. נכון שכל עלויות הדיור בתקופה הזו מכוסות על ידי היזם, אך עדיין מדובר בדיור זמני ולא תמיד נוח. בנוסף לזאת, גם הבחירה ביזם היא עניין מורכב המחייב החלטה משותפת של בעלי הדירות. אמנם על פי חוק הרוב קובע, עם זאת זה הוא דיון מתמשך שעלול להחריף לעתים עד כדי סכסוך שכנים.

 

לסיכום, תהליכי פינוי בינוי מקבלים חיזוק ותמיכה מהמדינה ומהרשויות העירוניות, ואין ספק שגם התושבים נהנים מהם. על מנת למנוע מצבים של אי נעימות וחוסר הבנה בתקשורת שבין הצדדים, חשוב למקד את התהליך בבחירת גוף מקצועי שייצג את הדיירים וידע להתנהל מול יזמי הנדל"ן הנכונים, כדי שהעסקה שתצא לפועל, תצליח, ושכולם בסופו של דבר ייהנו ממנה.

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה