קרדיט: pixabay.com

מסדר זיהוי: כך תדעו לאתר את שוק הנדל”ן שהשקעה בו תניב לכם הכי הרבה רווח

איך מפרידים בין שווקי נדל"ן עם שמות מפוצצים, כמו ניו יורק, אבל שלא יניבו רווח משמעותי בטווח הבינוני, לבין השווקים שלא שמענו עליהם ויש להם פוטנציאל עצום? מדריך

תוכן מקודם 23/09/2021 09:36

א+א-

מיאמי, קליבלנד, ניו יורק, אטלנטה, וושינגטון, דטרויט, אוסטין ועוד ועוד. ארה"ב מורכבת ממאות ואלפי ערים – קטנות, גדולות, ענקיות – וכל אחת מהן מהווה שוק נדל"ן נפרד וייחודי בפני עצמו. וזה, עוד לפני שנכנסים לרובעים ספציפיים בכל עיר, לשכונות מבוקשות יותר ופחות ואף לבלוקים שנחשבים יותר משכניהם באותו הרחוב. כששוקלים השקעת נדל"ן בארה"ב, צריך לברור ולסנן בין כל השווקים הללו, ולהבין היכן נמצאת ההזדמנות לרווחים, והיכן הכסף עלול לרדת לטמיון.

 

דין דנוש, מנכ"ל ומייסד שותף של חברת הנדל"ן אורצ’רד, הפועלת באופן מקומי בשוקי נדל"ן מובחרים בארה"ב, מציע כמה קריטריונים למתעניינים בביצוע השקעות נדלן בארה"ב. "למרות שמרחוק אמריקה נראית כמו אותו המקום – אותם הדיינרים, הסופרים העצומים, אותם הפרברים הירוקים ואותן שדרות הקניות המפתות – למעשה מדובר על יבשת עצומה, שמכילה בתוכה שונות גדולה. למשקיעים שמתעניינים בארה"ב זה קריטי להבין את ההבדלים, שלפעמים קשה לראות אותם מהארץ".

 

1. שוק שטרם חווה את גל העליות

אחד הדברים החשובים ביותר לבחון בשוק נדל"ן אמריקאי מקומי – בין אם זה ברמת המדינה, העיר, או השכונה – הוא האם המקום ראה כבר עליית מחירים משמעותית. אם נצפתה קפיצת מחירים חריגה, כלומר כזאת שלא נמצאת בהתאמה לעליות מחירים כלליות בארה"ב ובעולם, יכול להיות שהשוק כבר עבר את ה"פיק", את פסגת רמת המחירים. במצב כזה, לרוב לא כדאי להיכנס לשוק, שכן ספק רב אם המחירים ימשיכו לעלות.

 

"אם המטרה היא הנבת תשואה במרווח גבוה, שוק שזינק אינו המקום הנכון למשקיע", אומר דנוש. "זה לא אומר שהשוק אבוד. גם ניו יורק ראתה גלים של זינוקים במחירים, ואכן היו זמנים שבהם לרכוש נכס בעיר היה מעשה לא כלכלי. אבל גלים מטבעם גם יורדים, החוכמה היא לדעת מתי לרכוש".

 

2. שוק שמציע ייחוד לעומת שווקים מקומיים בסביבתו – עסקים, אוניברסיטאות, תיירות

מספרים זה לא הכל, וכשמנסים לקרוא את המפה הנדל"נית של לוקיישן מסוים, חייבים להבין מהם מנועי הצמיחה שעשויים לדחוף את הביקוש לדיור באותו המקום. יותר מכך, במיוחד בארה"ב, עיר מסוימת צריכה להציג יתרונות בתחומי תעסוקה, חינוך ופנאי – על מנת להתבלט מעל הערים השכנות לה. רק כך היא מושכת אליה הגירה חיובית שמגבירה את הביקושים.

 

מה אנחנו מחפשים? מקומות עבודה איכותיים הם הגורם מספר 1 ליצירת סביבה עירונית מבוקשת. לכן כמשקיעים אנחנו צריכים לשים לב לחברות גדולות הממוקמות בעיר או במחוז, ומציעות מקומות עבודה. עוד אינדיקציה לשוק שימשוך אליו ביקוש לדיור היא נוכחותם של מוסדות השכלה גבוהה – קולג’ים ידועים, אוניברסיטאות ומכוני מחקר. בארה"ב זה לא דבר חריג שסטודנט יישאר לגור בעיר שבה הוא למד, וכך יתרום למגמת הביקוש. גם ערים שמושכות תיירות צריכות לעורר עניין בקרב משקיעים.

 

לדוגמה, מביא דנוש שוק שאותו זיהתה אורצ’רד ככזה שמגלם בתוכו את המאפיינים לעיל, ולכן מתבלט לעומת ערים שכנות. "אחד האזורים שבהם אנחנו פעילים, היא מדינת ג’ורג’יה שנמצאת בחוף המזרחי. בתוך המדינה הזאת יש המון ערים מוצלחות, אך אנחנו ראינו אחת – שנקראת סוואנה – ככזאת שיש בה פוטנציאל עצום. בעיר ממוקם הנמל הימי הרביעי בגודלו בכל ארה"ב, שמספק מאות מקומות עבודה הוא בסיס לתעשיות שלמות הממוקמות פה. יש פה המון אוניברסיטאות – קולג’ סוואנה לעיצוב ואומנות, סוואנה טקניקל קולג’ ועוד רבות. בנוסף, העיר נהנית מ-14 מיליון תיירים נכנסים מדי שנה".

 

3. שוק שמראה סימנים של ג’נטריפיקציה ומעבר של אוכלוסיות חזקות

לעתים האינדיקציות החזקות ביותר לשוק שנמצא בעלייה וכדאי להיכנס לפעילות השקעה בו, מגיעות מניטור מגמות בזמן אמת. קשה להיחשף לדברים האלה בשלט רחוק, ולכן מומלץ לעבוד עם חברת נדל"ן מקומית – שיודעת מה לחפש.

 

האם אל העיר/השכונה/הרחוב עוברות אוכלוסיות חדשות, עם "כסף חדש", ומרימות את תפישת האיכות של המקום למעלה? במילים אחרות – האם אנחנו מזהים תהליכים של ג’נטריפיקציה (מעבר של תושבים חדשים וחזקים כלכלית לשכונות זולות) במקום? ניצנים של הגירה מהסוג הזה צריכים לשמש כשעון מעורר עבור משקיעים שאפתניים, שכן הם סימן לעליות מחירים מתקרבות. התהליכים האלה קורים מהר, ולכן חשוב מאוד להיות עם היד על הדופק.

 

"פעמים רבות אנשים שרוצים להשקיע איתנו מצביעים על שכונה שקראו עליה באינטרנט, וראו שהיא נהפכה למגניבה ומבוקשת", מעיד דנוש, "אבל במצב כזה, תמיד נגיד שזה כבר מאוחר מדי, ככל הנראה העליות המשמעותיות בשכונה כבר קרו. לכן אנחנו מדגישים את החשיבות של הנוכחות שלנו בשטח. אנחנו מכירים את הערים שבהן אנחנו עובדים, ויודעים שאם עברו לשכונה סטודנטים, וכבר עוד מעט נפתח בית קפה קטן ובוטיקי – זה המקום להשקיע בו, עכשיו".

 

4. הקשיבו למומחים

לבסוף, ולא בכדי, הכלל האחרון והחשוב מכולם אולי, הוא לא לצאת לדרך לבד. אלפי משקיעים – ישראלים וזרים – יכולים לספר על מפחי נפש שנוצרו עבורם לאחר שניסו לצאת למסע נדל"ן בארה"ב ללא גיבוי מקצועי. עם כל כמה שהשוק באמריקה ידידותי להון זר, מי שאי פעם נפגש עם שוקי הנדל"ן שם ללא עזרה מחברה העוסקת בתחום, יכול להעיד על הסתבכות במימון, בדיני חוזים, בתקשורת מול האמריקאים – מתווכים, דיירים, עורכי דין ובנקאים – ועל "מוקשים" שונים ומשונים שצצים בדרך לרכישת הנכס הנכסף.

 

"לעתים קרובות מי שמגיע אלינו לסיוע מקצועי הוא אדם שנתקע באמצע תהליך עצמאי או עם חברה בעלת פחות ניסיון ושאינה עובדת באופן מקומי", מספר דנוש. "אנחנו תמיד ממליצים לצאת לדרך יחד עם חברה בעלת ניסיון רב, והיכרות בלתי אמצעית עם סביבת הנדל"ן המקומית". לכן ההמלצה היא – גם עם ידע רב, ואפילו עם ניסיון עבר בהשקעות – לחבור לחברת השקעות מנוסה, שיש לה קבלות של הצלחה בעיר, במחוז או במדינה הספציפית שאתם מתעניינים בה.

 

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה