איילת שקד: מתווה חלופי לתכנית תמ”א 38 תוך ארבעה חודשים

בחלופה המוצעת יינתנו סמכויות נרחבות יותר לוועדה המקומית, יוגדל היקף הזכויות במסלול הריסה, תבוטל הגבלת מגבלת הגובה וייקבע מסלול מקוצר לקבלת היתרים

פולי טל 12/07/2021 12:12

א+א- 4

שרת הפנים החדשה איילת שקד הציגה היום במסיבת עיתונאים את המתווה החדש שגיבשה שיחליף את תמ"א 38 שמועד סיומה נקבע לאוקטובר 2022. התוכנית תובא לאישור הממשלה בתוך ארבעה חודשים, אך השרה התחייבה שאם התוכנית לא תאושר בזמן זה, תוארך תוכנית התמ"א בשנה.

 

החלופה שמציעה שרת הפנים תשפר את נושא זכויות הבנייה, באופן שבו תותר תוספת של עד 400% אחוזי בנייה. בנוסף, תאפשר התוכנית הריסת מבנים חדשים בני 2-5 קומות ובניית מבנים חדשים במקומם ללא הגבלת גובה.

 

על פי העקרונות שהציגה שקד, יהיו לוועדות המקומיות יותר סמכויות גם בכל הקשור להריסה ובנייה וגם במסלול חיזוק ותוספות בנייה (תמא 38/1). עוד מבטיחה השרה שמסלול התוכניות וקבלת ההיתרים יקוצר.

 

איילת שקד: "עם כניסתי לתפקיד, נושא ההתחדשות העירונית בכלל, והתמ"א בפרט, עמדו בראש מעייני. אני שמחה להציג לציבור את ’חלופת שקד לתמ"א 38, מתווה אופטימלי שגובש לאחר תהליך חשיבה מעמיק. החלופה תספק מענה לחסרונות התמ"א הידועים היטב, תייצר ודאות במשק ותגדיל את הכדאיות הכלכלית. במקביל החלופה תביא עימה ראייה רחבה וכוללת לצד יעילות וקיצור פרקי הזמן הנהוגים כיום".

 

אנשי ענף הנדל"ן חלוקים בדעותיהם לגבי המתווה החדש ומתייחסים ליתרונות והחסרונות של החלופה. חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "ניכר שיש כאן רצון כנה לטיפול מיידי במציאת חלופה לתמ״א 38. ישנם כמה כלים שצפויים לשפר משמעותית את ההיתכנות הכלכלית ולקדם לא מעט פרויקטים, בניהם האפשרות לתוספת קומה מבונה וניוד זכויות - כלומר יזמים יוכלו לנייד זכויות בנייה מפרויקט אחד לפרויקט במקום אחר, מה שעשוי לשפר משמעותית את הגמישות התכנונית ואת הכלכליות כמובן.

 

גם מתן סמכות מקבילה לוועדה המחוזית לאשר פרויקטים, עתיד לסייע בחילוץ ’הפקק’ הבירוקרטי ולהוציא לפועל יותר ויותר פרויקטים. באשר לביטול מגבלת גובה בבניינים, אני סבור כי באמצעות שימוש בכלי הזה הכלכלה עלולה לגבור על התכנון, משום שאם שהסרת המגבלה עלולה לפגוע בתכנון המתחמי או העירוני וזה בעייתי בעיניי, שכן התכנון והכלכלה חייבים ללכת יד ביד".

 

 

יגאל צ’ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריה: "איחוד בין אישור התוכנית עם קבלת ההיתר כפי שעולה במתווה של השרה שקד לא יקצר את ההליכים הארוכים לקבלת ההיתרים. זאת, משום שהליך תב"עי הוא אינו ודאי וכרוך בהתנגדויות.

 

50% מהתב"עות בישראל לא מתאשרות כלל ולוקח בין 5-8 שנים לאשר תב"ע. יתרה מכך, לדברי מנהל התכנון, המדינה יצרה מספיק תוכנית ליחידות דיור ועמדה ביעדי התכנון, אך הן לא מיושמות בהליכי רישוי ומכוחן לא יוצאים מספיק היתרים. מה שנותר הוא ליישם ולקבל היתרים לפי התב"עות ולפי תמ"אות הקיימות במקביל לקידום תב"עות חדשות".

 

עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה, מציינת כי "היתרונות של המתווה החדש הם שהחקיקה מציעה מסלול יצירתי, גמיש וכלכלי תוך מתן סמכות ומענה לעירוב שימושים. כמו כן היא מספקת פתרון ברמה האורבנית שעשוי לשפר את התוצאה המתקבלת. המנגנון של התוכנית שמאפשר את אישור היתר הבנייה יחד עם התוכנית הוא חדשני וזה מסקרן כיצד הוא יוטמע ויעבוד בפועל בעיקר לאור ההחלטה שלא תתאפשרנה הקלות.

 

עם זאת ועדות מקומיות שירצו לעצור את התוכנית החלופית לתמ"א יוכלו לעשות זאת באמצעות סעיפים 77-78 המאפשרים להקפיא היתרי בנייה באזורים מסוימים ובכך למנוע את מתן ההיתרים לתוכנית. כמו כן בהעדר התייחסות לנושא היטל ההשבחה נראה שוועדות המתנגדות לתמ"א 38 יישארו בעמדתן".

 

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי ושות’, משרד עורכי הדין המוביל בארץ בתחום ההתחדשות העירונית, מציין כי "מחד אנחנו שמחים ששרת הפנים איילת שקד מבינה שההחלטה על סיום תמ"א 38 באופן שבה היא התקבלה היתה שגויה, שכן לא נכון היה לבטל את התוכנית ללא חלופה ראויה שתאפשר התחדשות עירונית במקומות בהם לא ניתן לקדם פינוי בינוי. נכונה גם ההחלטה שבמידה והמתווה החדש לא יאושר תוך 4 חודשים, תמ"א 38 תוארך בשנה נוספת.

 

עם זאת גם אם המתווה החדש יאושר תוך 4 חודשים יש לקחת בחשבון את תקופת היישום בשטח, את התקופה שתיקח ליזמים ולבעלי הדירות להבין כיצד מיישמים את המתווה החדש וזה פרק זמן שצריך לקחת בחשבון ולהיערך אליו, אחרת רצף ההתחדשות של הפרויקטים עלול להיעצר. ולכן צריך לדעתי לתת מענה גם לתקופת המעבר הזאת באמצעות הארכת תמ"א 38 ולא להסתפק באישור המתווה.

 

לגבי השינויים בתוכנית עצמה, אנו גורסים כי זה נכון להעביר את ההתחדשות העירונית מעולם של רישוי לעולם של תכנון, אך נכון יהיה לוודא שהמתווה החלופי יהיה מספיק גמיש כדי להתאים את עצמו למיקומים שונים בכל הארץ ומספיק פשוט וברור כדי שיאפשר לשפר את היישום של ההתחדשות ולקצר את לוחות הזמנים".

 

אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין: "אנו מברכים על כך שהשרה שקד מאפשרת המשך תוכנית התמ"א כלומר התחדשות עירונית בבניין בודד בלי תלות בבניינים נוספים. הגדלת זכויות הבנייה והסרת הגבלת הגובה ישפרו להערכתי את הכלכליות של פרויקטים ויאפשרו להוציא אל הפועל חידוש של יותר בניינים גם באזורים שבהם לא היה ניתן לעשות זאת עד היום עקב חוסר בכדאיות כלכלית.

 

4 תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה
  1. 1
    משרד הפנים

    בחודש 1/2018 העניק משרד הפנים פטור ממכרז לכלל התקשרויות משכ"ל. הפטור ממכרז ניתן בהוראת שעה בתקנה 3(15) לתקנות חובת העיריות. וזאת למתן שירותי ניהול ופיקוח במכרזים שונים של הרשויות המקומיות .בתקנה זו לא נרשם שמה של משכ"ל במפורש אלא "חברה שבעלי המניות שלה הם רוב הרשויות המקומיות". משכ"ל מבצעת אלפי מכרזים בשנה בפטור ממכרז. הפטור הזה מנוגד לסעיף 197 לפקודת העיריות, סעיף 192 לצו המועצות המקומיות וסעיף 89 לצו המועצות האזוריות הקובעים כי: "לא תתקשר...(רשות מקומית)...בחוזה להעברת מקרקעין או טובין, להזמנת טובין או לביצוע עבודה אלא ע"פ מכרז פומבי". והוא בניגוד גמור לפסק דין של בית המשפט העליון ולפיו מכרזי הרשויות המקומיות יתבצעו במכרז פומבי בלבד: "הגישה הרווחת היא שיש להעדיף את המכרז הפומבי על פני פטור ממכרז מטעמים של חלוקת משאבים וכספי הציבור באופן שיוויוני..."(בג"ץ 4672/90 אריאל הנדסת חשמל נ' עיריית חיפה).הפטור ממכרז, שניתן למשכ"ל בלבד, עולה למשלם המיסים כ-5 מיליארד ש"ח כל שנה. אם השימוש שעשתה משכ"ל במשך עשרות שנים בפטור ממכרז בתקנה 3(8) לתקנות העיריות (מכרזים) היה תקין, מדוע היה צורך בתקנה 3(15)?

    גוני5 13/07/2021 09:06

  2. 2
    לא מציאותי שלא יהיה מגבלת גובה

    כל השכונות הישנות בערים תל אביב ירושלים ועוד יהרסו את החן שלהם לא רואה את המדינה מאשרת את זה גם יהיו ירידות במחירי הדירות בערים אם כל אחד שיש לו דירה בקומה העליונה יבנה עוד עשר קומות ואת זה המדינה לא רוצה בכלל
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    אדומי 12/07/2021 20:21

  3. 3
    יהיה קל יותר לגעת בשמים

    |1||1|
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    NINI5528 12/07/2021 15:22

  4. 4
    מה תבוטל מגבלת גובה

    יהרסו את הנוף ועדות מקומיות לא ישאירו ירוק לתושבים
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    אהרון789 12/07/2021 15:17