ריטים, אינפלציה, ריבית ומה שביניהם

התשואה הכוללת מהשקעה בקרנות ריט גבוהה יותר משל מדד S&P500 ונכסים מניבים נתפסים כמגינים מפני אינפלציה; צמיחה כלכלית מפצה על עליית הריבית

חדשות ספונסר 12/07/2021 12:12

א+א-

בחודשים האחרונים נראה כאילו האינפלציה מרימה ראש. מגמה זו באה לידי ביטוי בעיקר בארה"ב ונובעת מביקוש כבוש ומתפרץ מול היצע שסובל מצווארי בקבוק ועלויות הובלה יקרות המובילים לעלית מחירי חומרי גלם ומוצרים. בנוסף, הנזילות הגבוהה שמשמרים הבנקים המרכזיים תורמת לכך אף היא.

 

נירית ברגמן, רו"ח מנהלת תחום שוק ההון ריט 1 מסבירה שנכסים מניבים נתפסים כמגן בפני אינפלציה. אינפלציה כשלעצמה לא אמורה להוות בעיה כשמדובר בנכסים מניבים משום שמנגנונים שונים בחוזים מבטיחים ששכר הדירה יעלה על פני השנים לפחות בגובה עליית המדד. בארץ זה ברור עוד יותר משום ששכר הדירה בחוזה צמוד למדד המחירים. כתוצאה, שווי הנכסים, המייצג את זרם תשלומי שכר הדירה בגינו, עולה בהתאם.

 

לפי מחקרים רבים לריטים, שהן חברות נדל"ן ייעודיות למטרות החזקה בנכסים מניבים תחת מגבלות החוק, יש מתאם גבוה עם נדל"ן מניב בטווחים של שנתיים ומעלה כלומר, החזקה לטווח בינוני וארוך בריטים שקולה להחזקה בנדל"ן המניב עצמו ויכולה להוות תחליף ראוי. אם כך, גם ריטים, אם מוחזקים לאורך זמן, יכולים לספק הגנה טובה בפני אינפלציה.

 

בסקירה של NAREIT ארגון הריטים הצפון אמריקאיות לשנים 1972-2020 ניתן לראות כי התשואה הכוללת מהריטים גבוהה יותר משל מדד S&P500 הן בתקופות של אינפלציה גבוהה והן בתקופות של אינפלציה מתונה. במצב של אינפלציה נמוכה התשואות דומות

 

אבל האינפלציה אינה הנושא היחיד שעל הפרק משום שעליה באינפלציה בשל ביקושים גבוהים ומצב כלכלי משתפר כמו זה שאנו חווים כעת, ובהנחה שלא תתברר כזמנית כפי שיש הצופים, מלווה בדרך כלל בעליית ריבית, והפד אכן רמז לאחרונה שבכוונתו להקדים את עליית הריבית ל 2023.

 

בהקשר זה, חשוב להזכיר כי נדל"ן הוא עסק לטווח ארוך ולכן הריבית שחשובה לענייננו היא זו של הטווח הארוך, הנגזרת מתשואת האג"ח הממשלתי ל 10 שנים, ולא ריבית הפד. ריבית טווח ארוך מושפעת מציפיות השוק ולא נעה בהכרח בצורה מתואמת עם זו של הריבית הקצרה שקובע הפד. כך יתכן מצב שהפד יעלה ריבית אך תשואות האג"ח הארוכות לא יעברו שינוי דומה.

 

ומה אם כן? מחקר של Cohen&Steers משלב את שאלת הריבית והשפעתה על הנכסים המניבים יחד עם מצב הכלכלה באותה עת. המחקר מראה כי ריטים מניבות תשואה טובה ודומה לממוצע ארוך הטווח של אסטרטגיית "קנה והחזק" בתקופות שבהן הצמיחה גדלה והריבית הארוכה (כפי שהיא באה לידי ביטוי, כאמור, בתשואות האג"ח הארוכות) נמצאת בעליה. למעשה תשואת הריטים אפסית רק בתקופות של צמיחה נמוכה שמלווה בריבית עולה. זהו בבירור לא המצב כיום.

 

צמיחה כלכלית מפצה על עליית הריבית. המסקנה של עורכי המחקר כמו גם של מחקרים אחרים שבחנו את השפעת השינוי בריבית הארוכה על הנדל"ן המניב והריטים דומה- בתקופות של צמיחה כלכלית השיפור במצב הכלכלי מיטיב עם הנכסים המניבים והריטים ומאפשר להגדיל תפוסה ולהעלות שכר דירה. כתוצאה מכך, נרשמת עלייה בהכנסות מהנכסים שמפצה ומקזזת את ההשפעה על שווי הנכסים. בנוסף, ברמת הריט, השיפור בהכנסות מהנכסים מקזז עלייה בהוצאות המימון שנגרמת מהעלייה בריבית הארוכה.

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה