S&P מעלות: משבר הקורונה ישפיע על כל מגזרי הנדל”ן

הנדל"ן המסחרי יהיה מהנפגעים העיקריים של המשבר בטווח המידי, אך עם הזמן צפויים להיפגע גם מגזרי נדל"ן אחרים; הרעה בתנאי המימון ומחנק אשראי במשק עלולים להשפיע על כל הסקטור

חדשות ספונסר 06/04/2020 10:19

א+א-

חברת S&P מעלות מפרסמת היום דוח בנושא השלכות מגפת הקורונה על חברות הנדל"ן המניב, בו היא מסבירה כי ההשלכות הכלכליות והמימוניות של התפרצות נגיף הקורונה צפויות להחליש את איכות האשראי של חברות הנדל"ן הישראליות כפונקציה של אורך ועומק המשבר ובהתאם לסוג הנכסים.

 

ככל שאיתנות השוכרים נחלשת ויכולת העמידה שלהם בתנאי חוזה השכירות מתערערת, כך קיים חשש שנראה פגיעה ב-NOI של חברות הנדל"ן בשנת 2020 ואף מעבר לכך.

 

לדעת האנליסטים של מעלות, עדיין קיימת הבחנה בין תתי המגזרים, אך עם הזמן הבחנה זו תטשטש והמשבר ישפיע על כל מגזרי הנדל"ן, בין אם בטווח המידי או בטווח הרחוק יותר. הפגיעה בנכסים מסחריים היא מידית ולהערכתנו תגלוש גם לטווח הבינוני, בעוד הפגיעה במגזר המשרדים היא כעת פחותה אך אם המשבר יתארך, היא עלולה להגיע גם אליו.

 

קיימת אי ודאות רבה לגבי קצב התפשטות נגיף הקורונה והמועד שבו יתחיל לדעוך. חלק מהרשויות הממשלתיות מעריכות כי ההתפרצות תגיע לשיאה בערך באמצע השנה, ובמעלות משתמשים בהנחה זו כאשר הם מעריכים את השלכותיה הכלכליות ואת השפעתה על איכות האשראי של גופים וחברות.

 

תחום הנדל"ן המסחרי הוא הנפגע המיידי, כאשר רוב בעלי המרכזים המסחריים קיבלו בקשות דחייה של דמי השכירות ממרבית השוכרים, לרוב אף הודעות חד צדדיות מצידם. חלק מבעלי הנכסים הודיעו על ויתור על דמי השכירות בגין חודש אפריל וחלקם על דחיות בלבד.

 

בחברות שתיק הנכסים שלהם מוטה מרכזי מסחר, צפויה להערכתנו ירידה של כ-20%-30 בהכנסות לפחות ב-2020 ,לעומת תרחיש הבסיס טרום המשבר. אם צעדי המנע של הממשלה יימשכו גם לאחר חג הפסח, לא מן הנמנע שאף נראה NOI שלילי בחלק מהחברות החשופות לנכסים אלו.

 

להערכת מעלות, מגזר מרכזי המסחר יהיה מהאחרונים להתאושש לאחר תום המשבר. ייתכן שנראה המשך הגבלות על תנועה בקניונים גם לאחר שהממשלה תתחיל להקל בצעדי המנע הנוכחיים. הרשתות הקמעונאיות ימשיכו לסבול מלחץ על הפדיונות גם לאחר תום המשבר, בין בשל מחסור במלאים שמקורו בתקופה הנוכחית ובין בשל מיתון שהמשק יגלוש אליו ושיפגע בצריכה הפרטית. רשתות קמעונאיות יעצרו תכניות לפתיחת סניפים חדשים, וחלקן אף לא ישרדו. בעלי הנכסים יתקשו למצוא שוכרים חליפיים לשטחים שיתפנו ואנו עלולים לראות ירידה בשיעורי התפוסה.

 

שוק המשרדים עשוי להיות חשוף לסנטימנט שלילי במגזר העסקי. במעלות מעריכים פגיעה במגזר המשרדים תהיה רק בשלב הבא, אם השווקים בעולם יגלשו למיתון. זאת מאחר שמגזר זה ודינמיקת השכירות בו הם בדרך כלל נגזרת של צמיחת התוצר הלאומי, וככל שהתוצר יתכווץ – ייעצרו או יקוצצו תכניות הרחבה של חברות.

 

ענף ההיי-טק, שהיווה קטר צמיחה משמעותי לשוק המשרדים בשנים האחרונות, ובפרט לתנופת הבנייה באזור תל אביב והמרכז, נראה עמיד לעת עתה, שכן הגמישות שלו לעבודה מהבית היא גבוהה. עם זאת, אם יימשך המשבר גם ענף ההיי-טק עשוי להיפגע, כפי שראינו במשברים פיננסים קודמים, בשל ירידה בהשקעות שמניעות אותו.

 

בטווח הבינוני וככל שהמשבר יעמיק, בעלי הנכסים יתקשו להעלות דמי שכירות או להשכיר שטחים שנמצאים כיום בפיתוח, ותיתכן ירידה בדמי השכירות. באשר למתחמי העבודה המשותפים שתפסו תאוצה בשנים האחרונות, חוזי השכירות הקצרים המאפיינים מודל זה יביאו לירידה בשיעורי התפוסה בטווח המידי, לאור המעבר לעבודה מהבית והאיתנות החלשה גם ככה של השוכרים במתחמים אלו.

 

ענף הנדל"ן הוא עתיר הון והסתמכותו על שוק החוב וההון רבה מאוד. הרעה מתמשכת בתנאי המימון ובנגישות למקורות מימון עשויה לשבש את ניהול מבנה ההון של החברות. עם זאת בהיבט המימוני קיימים הבדלים בין חברות, ושוק ההון עדיין פתוח בפני חברות בדירוגים הגבוהים, כפי שיעידו ההנפקות של אמות השקעות וגזית גלוב בימים האחרונים.

 

אנו עדים גם למתן מסגרות אשראי בנקאיות לחברות נדל"ן המדורגות בקטגוריות דירוג שונות, תוך העמדת בטוחות. חברות נדל"ן מנצלות מסגרות אשראי בשבועיים האחרונים על מנת להבטיח נזילות לשירות חוב בזמן הקצר והצטיידות במזומנים.

 

באופן כללי במעלות אומרים שלמרבית חברות הנדל"ן הישראליות המדורגות יש מקורות מספקים לשירות הצרכים שלהן ב-12 החודשים הקרובים. עם זאת, הם זהירים בהערכותיהם לגבי מחזורי חוב עתידיים וצופים עלייה בעלות החוב של החברות כתוצאה מפתיחת מרווחי המימון.

 

שווי הנכסים ייפגע כעומק הפגיעה הצפויה ב-NOI, בהחלט ייתכן שנראה עלייה בשיעורי ההיוון בשל עלייה בעלויות המימון שתוביל ללחץ שלילי נוסף על שווי הנכסים. להערכת מעלות, מרכזי מסחר יאבדו ב-2020 כ-%20%-30 מההכנסות גם אם המשק יחזור לפעילות הדרגתית אחרי חג הפסח, בהנחה שהקניונים יישארו סגורים תקופה נוספת והלחץ מצד השוכרים ימשך.

 

נכסי משרדים עשויים להיפגע אם צעדי המנע ימשכו לכיוון הקיץ או אם המשק יגלוש למיתון מתמשך. בתרחיש זה מעריכים כי הם עשויים לאבד כ-5% מההכנסות ב-2020 ביחס לתרחיש הבסיס טרום המגפה.

 

בשלב זה רואים במעלות יציבות בדירוגי החברות מוטות המשרדים ונכסי הלוגיסטיקה ובדירוגי החברות עם תיק נכסים מגוון. עם זאת, השפעת המגיפה על שווי הנכסים העתידי עדיין לא ברורה. תזרימים שליליים וירידה חדה בהשקעות ברבעונים הבאים עשויים לגרום לשערוכים שליליים ולעלייה בשיעור ה-LTV עד סוף השנה ומעבר לכך.

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה