חדשות שוק ההון

מידרוג משנה את אופק הדירוג של אפי נכסים מיציב לחיובי

החברה מותירה על כנו את הדירוג A3 לגיוס 250 מיליון שקלים בשתי סדרות אג"ח; "אופק הדירוג החיובי משקף את הערכתנו כי קיימת סבירות גבוהה שהחברה תפעל להורדת רמת המינוף"

חדשות ספונסר 18/09/2019 14:04

א+א-

חברת מידרוג מותירה על כנו את הדירוג A3.il לסדרות אגרות החוב ו’ - ט’ שהנפיקה אפי נכסים ומשנה את אופק הדירוג מיציב לחיובי. במידרוג מסבירים כי היקף מאזן וצבר הנכסים של החבה בולטים לחיוב. היקף המאזן המאוחד ליום 30.06.2019 מסתכם לכ- 10.2 מיליארד ₪, ההון העצמי עומד על כ- 3.5 מיליארד ש"ח, וסך נכסי המקרקעין עומד על כ- 9 מיליארד ₪, מתוכם כ- 7.7 מיליארד ₪ נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה.

 

החברה חשופה לשווקים מתפתחים, בעיקר לרומניה, אשר מדורגת Baa3 באופק יציב ב-Moody’s, המהווה כ-45% מה-NAV, וכן לצ’כיה ולסרביה שהחלה להתאושש מהמשבר הפיננסי ודירוגה הועלה ב- 2017 ל- Ba3 באופק יציב ב- Moody’s.

 

לחברה פעילות משמעותית במגזר הייזום, בעיקר למגורים, וכן יזום נכסים מניבים ופרויקטי BOT. מגזר הייזום מעלה את רמת התנודתיות בתוצאות ומשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון, ובהתאם לכך מידרוג מצפה ליחסי כיסוי מהירים יותר מאשר פעילות במגזר המניבים בלבד. עם זאת, הוותק של הנהלת החברה וניסיונה בייזום, גם בתקופות משבר, מעניקים לחברה יתרון באזורי הפעילות העיקריים.

 

תיק נכסים מניבים באזורי הביקוש בישראל ובערים מרכזיות במדינות מרכז-מזרח אירופה (CEE), הכולל בעיקר שטחי מסחר ומשרדים, עם למעלה מ- 900 שוכרים שונים וללא תלות בלקוח עיקרי. מצבת הנכסים המניבים מייצרת פרמטרים תפעוליים טובים ויציבים לאורך זמן.

 

מנגד, לחברה מספר מועט של נכסים מניבים ותלות בנכס מהותי מאוד - קניון קוטרוצ’ן בבוקרשט, רומניה. סיכון המתמתן לאור מיצוב לאפי הנכס וביצועיו לאורך השנים האחרונות.

 

שיעור המינוף של החברה הולם לרמת הדירוג. מידרוג מעריכה כי יחס כיסוי חוב נטו ל- FFO יעמוד על 17-22 שנים, אשר הולם ואף בולט לחיוב לרמת הדירוג, אשר חלקו מושפע מהכרה בהכנסה בגין תחום ייזום המגורים ובהתאם צפוי לתנודתיות.

 

במידרוג מתייחסים גם לשינוי הבעלות באפי שהתבצע בחודש פברואר 2019, כך שכיום עיקר הבעלות בחברה מתחלקת בין מספר בעלי עניין. שינוי הבעלות וריבוי בעלי ענין עשוי להשליך על החברה ופעילותה בעתיד. השלכות אלו עשויות לכלול, בין היתר, קביעת מדיניות פיננסית.

 

יצוין כי הרכב בעלי העניין עשוי להערכת מידרוג, יש בו כדי לתרום לחוזקות החברה בהיותו מורכב מחברות נדלן מניב בעלות ניסיון בענף הפעילות לצד גופים מוסדיים.

 

החברה מציגה לאורך השנים האחרונות גידול מתמיד ב-NOI וברווח הגולמי ממכירת דירות, גידול ב- FFO ובהון העצמי ושיפור ביחס הכיסוי חוב ל- FFO, עם שעור מינוף חוב נטו ל CAP נטו (כולל חלק יחסי בחוב חברות מוחזקות) בטווח של כ- 57-60%. החברה בוחנת מספר מהלכים אפשריים להפחתת שיעור המינוף, ככל שהחברה תצליח להוריד את שיעור המינוף יש בכך כדי להשליך לחיוב על הדירוג.

 

אופק הדירוג החיובי משקף את הערכת מידרוג כי קיימת סבירות גבוהה שהחברה תפעל להורדת רמת המינוף, כאשר במקביל הפרמטרים התפעוליים והפיננסיים של החברה ימשיכו להציג מגמת שיפור בטווח הזמן הבינוני, תוך שמירה על שיעורי התפוסה הקיימים בנכסים המניבים ושיפור בשאר היחסים הפיננסיים.

כתבות נוספות

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה