חברת מידרוג מודיעה היום על הורדת דירוג האג"ח של אול יר ל-A3 ועל השארת אופק הדירוג יציב. במידרוג מסבירים כי הורדת הדירוג נובעת מאי שמירה על יחסי מינוף מתחת ל-65% לאורך זמן. נכון לסוף ספטמבר ,יחס החוב ל-CAP הסתכם בכ-69% בדומה ליחס זה נכון לספטמבר 2017. אי הורדת יחסי המינוף מקביל לאי שמירה על יתרות נזילות מהותיות לצרכי שירות אגרות החוב, משפיעה לשלילה על הפרופיל הפיננסי של החברה. כמו כן, היעדר נגישות החברה לשוק ההון בישראל מצריכה את החברה לייצר יתרות נזילות ממימוש ומימון מחדש של נכסים.
דירוג החברה נתמך, בין היתר, בענף הפעילות המתמקד בדיור להשכרה ברובע ברוקלין, ניו יורק. תחום זה מאופיין בביקושים יציבים, בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן ובפיזור שוכרים אינהרנטי. היקפי הפעילות של החברה תומכים בפעילות העסקית של החברה, כך שנכון ל-30.9.18, לחברה מעל ל-2,500 יחידות דיור הפזורות בכ-150 בנייני מגורים. סך המאזן, של החברה נכון לתאריך זה, מסתכם בכ-2.2 מיליארד דולר ובולט לחיוב לרמת הדירוג. יש לציין, את יכולת החברה להגדיל את היקפי הפעילות והיקפי ההון העצמי המשויך לבעלי המניות בשנים האחרונות. הון זה הסתכם בכ-475 מיליון דולר, זאת בהשוואה לכ-190 מיליון דולר בסוף 2015. גידול זה נובע בעיקרו מיצירת ערך במספר פרויקטים ובעיקרם בפרויקט החברה בשכונת בושוויק, בברוקלין
דירוג החברה מושפע לשלילה מיחסי כיסוי איטיים לרמת הדירוג, הנובעים בעיקר מסביבת הפעילות והן מייזום פרויקט בושוויק, שבנייתו של שלב ב’ צפויה להסתיים במהלך הרבעון הראשון לשנת 2019. מידרוג צופה, כי גם בטווח הזמן הארוך, יחסי הכיסוי יהיו איטיים ביחס לרמת הדירוג. יחסים אלו משפיעים לשלילה על התזרים השיורי כך שהחברה צריכה להתבסס על מקורות אחרים לפירעון אגרות החוב. כמו כן, היעדר גמישות פיננסית על נכסים שאינם משועבדים משפיעה לשלילה על הפרופיל הפיננסי של החברה.
יצוין, כי נכון ל-30.9.18 החברה חורגת מאמת המידה בדבר יחס חוב פיננסי נטו מתואם ל-EBITDA מתואם הקבוע בשטר הנאמנות של סדרת אגרות החוב ב’ באופן המקנה למחזיקי אותן אגרות החוב תוספת ריבית בשיעור של 0.5% בתקופת החריגה. נכון לדוח רבעון שלישי 2017 ,היחס האמור עומד על 18.38. על פי תחשיבי החברה, אשר הועברו למידרוג, היחס צפוי להשתפר בשנת 2019. יצוין, כי במקרה שהיחס האמור יעלה על 19 ,הדבר עלול להשפיע לרעה על הדירוג היות וחריגה של שני רבעונים ביחס זה מהווה עילה לפירעון מידי.
תרחיש הבסיס של מידרוג מניח את סגירת מימון השלב השני בפרויקט בושוויק, בהתאם לדיווחי החברה. סגירת מימון זו צפויה להגדיל את יתרות הנזילות של החברה. כמו כן, מידרוג צופה את השלמת הייזום בפרויקט בושוויק ובהתאמה עליית ערך מסוימת בהתאם להערכת שווי הנכס כנכס גמור. בהתאם למידע שנמסר מהחברה, מידרוג צופה, כי בעל השליטה יעביר לחברה נכס במהלך הרבעון הראשון לשנת 2019 וכי החברה תפעל למימוש נכסים. יחסי המינוף חוב ל-CAP צפוי להסתכם בכ-69% , באופן ההולם את רמת הדירוג. עם זאת, לא נלקחו בחשבון עליות שווי שהחברה צופה בקרקעות שבבעלותה. יחסי הכיסוי של החברה צפויים להסתכם בשנת 2018 במעל ל-100 שנים וצפויים לרדת, אך להיוותר איטיים ולבלוט לשלילה גם בטווח הזמן הארוך. מידרוג צופה, כי החברה תפעל למימוש נכסים ומימון מחדש במטרה לשמור על יתרות נזילות פרמננטיות בהיקף של כ-30 מיליון דולר.