מידרוג קובעת דירוג מותנה ((P) -Provisional) A3.il באופק יציב לאגרות חוב שתנפיק קליין אנטרפרייז, בסך של עד 180 מיליון ₪ ערך נקוב. דירוג ההנפקה מותנה במילוי התנאים המוצגים ומפורטים בתשקיף ההנפקה של החברה אשר נמסר למידרוג עד מועד פרסום דוח הדירוג. תנאים אלה מתייחסים למבנה ההנפקה, ולהעברת מלוא הזכויות והנכסים לידי החברה.
על פי תשקיף ההנפקה שנמסר למידרוג, הקבוצה תתרום שלושה נכסים נוספים אשר נכון למועד הדוח נמצאים בשלבי פיתוח שונים וצפויים להוסיף לחברה 448 יח"ד וכן כ-100 א’ ר"ר למסחר. הנכסים ייתרמו בין השנים 2018-2019 לאחר סיום הקמתם וכאשר שיעור התפוסה בהם יעלה על 50%.
שיקולים עיקריים לדירוג: דירוג החברה מושפע לחיוב, בין היתר, מפורטפוליו נכסים אשר תורם ליציבות ונראות התזרים, כאשר תיק הנכסים של החברה ניתן לפילוח לשתי קבוצות עיקריות בהתאם לסוג הנדל"ן: מגורים ומסחרי. הנכסים למגורים הינם נכסים מניבים מסוג Class A הכוללים 1,331 יח"ד. הנכסים המסחריים הינם נכסים מבוססי ספקי שרות (("Services –Oriented Centers" המעוגנים בשוכרים כדוגמת סופרמרקטים, בתי מרקחת, בנקים, מסעדות, רשתות מזון מהיר, מספרות, חברות שילוח דואר וכיו"ב אשר, להערכת מידרוג, חשופים במידה מעטה להשפעת המסחר המקוון בארה"ב ומאופיינים ביציבות גם בעת משברים. נכון ל-31.12.2017, כלל הנכסים הינם בעלי שיעור תפוסה משוקלל של כ- 92%;
מספר הנכסים (30 נכסים) ופיזור הנכסים בולטים לחיוב ביחס לדירוג, כך למשל חמשת הנכסים הגדולים מהווים כ- 39% וכ-42% מסך השווי הנכסי הנקי (NAV)ומסך ה-NOI , בהתאמה (חלק חברה). עם זאת יצוין, כי הפיזור הגאוגרפי של החברה הינו חלש לאור מיקומם של מרבית נכסי החברה בבולטימור, ארה"ב; פיזור השוכרים בולט לחיוב ביחס לדירוג. באשר לנכסים המסחריים, לחברה מעל 300 שוכרים עם משך חוזים ממוצע משוקלל של כ- 4.2 שנים, כאשר עשרת השוכרים הגדולים מהווים במצטבר כ- 17% מסך הכנסות החברה.
בבחינת פיזור ענפי פעילות החברה, כ- 49% מהשווי הנכסי הנקי ( (NAVמיוחס לנכסים המסחריים והיתר מיוחס לענף המגורים (ובחלקו למשרדים), באופן אשר אינו חושף את החברה לענף פעילות יחיד ומשפיע לחיוב על פרופיל הסיכון. להערכת מידרוג, ענף הדיור להשכרה, אשר הינו ענף יציב יחסית, ממתן את החשיפה לתחום הנכסים המסחריים; החברה פועלת באזורים המאופיינים ביציבות יחסית וצמיחה בתעסוקה;
יחסי כיסוי ותזרים שיורי (לפני חלוקת דיבידנדים) הולמים את רמת הדירוג, כך שעל פי תרחיש מידרוג בשנים 2018-2020 יחס הכיסוי חוב ל-FFO צפוי להסתכם בטווח 27-29 שנים והתזרים השיורי (סך התזרים השיורי לפי חלק החברה הנובע מנכסיה המניבים לאחר תשלום ריבית ואמורטיזציה שוטפת וכן הוצאות שוטפות החברה הכוללות הנה"כ, ריבית אג"ח ו-CAPEX ) צפוי לנוע סביב 6-8 מ’ דולר; וותק וניסיון החברה בשוק בו היא פועלת מאז שנת 1948 (על פי תשקיף ההנפקה) המשפיע לחיוב על הפרופיל העסקי.
דירוג החברה מושפע לשלילה, בין היתר, מיחסי מינוף אשר בולטים לשלילה ביחס לדירוג, כך שעל פי תרחיש מידרוג היחס חוב ל-CAP של החברה צפוי להסתכם לכ-69%-71% במהלך שנת 2018–בהתאם לתרחיש הבסיס שיפורט בהמשך. זאת על אף מידע שהתקבל במידרוג, לפיו כוונת החברה הינה כי המינוף לא יחרוג מ- 65% לאורך זמן; מהיקף הון עצמי (המיוחס לבעלי המניות) אשר אינו גבוה ביחס לדירוג ומסתכם בכ- 130 מ’ דולר, נכון ל-31.12.2017; ממיעוט נכסים שאינם משועבדים המשפיע לשלילה על רמת הגמישות הפיננסית, אך עם זאת, בהתחשב בשיעור ה-LTV הנמוך בחלק מהנכסים המניבים ומועד הפירעון של ההלוואות הבכירות, להערכת מידרוג קיימת גמישות פיננסית מסוימת; מסיכון מימון מחדש בהלוואה הבאה לפירעון בחודש יוני, שנת 2018 בשיעור מינוף גבוה יחסית של כ- 75% וכן מסיכון באי עמידה בהתניה פיננסית להלוואה בנכס בשנת 2018.
להערכת מידרוג, קיימת סבירות טובה לממן מחדש את ההלוואה האמורה וכן לעמוד בהתניה הפיננסית להלוואה כפי שהחברה עשתה גם בעבר. מידרוג מעריכה סיכון זה במידה סבירה, לאור טיב הנכסים ולאור ניסיון החברה מול הגופים המממנים ; מקיומם של שותפים בנכסים רבים של החברה וסיכון "בולט"בשנת 2024 בהיקף של 25 מ’ דולר (אגרות החוב) המשפיעים לשלילה על פרופיל הסיכון.