מידרוג מעלה לדרבן את דירוג האג"ח (סדרה ד’) ל - A1.il באופק יציב. העלאת הדירוג החברה נתמכת, בין היתר, בשיפור מתמשך ביחסי הכיסוי של החברה, וביחסי האיתנות של החברה, העומדים בטווח של 15-16 שנים, חוב נטו ל-FFO 46%-44%, חוב נטו ל-CAP נטו, בהתאמה; מצמצום משמעותי בחשיפה לחברות מוחזקות (סוויטלנד ומירלנד) הפועלות בכלכלות חלשות יחסית וכן יישום מתמשך של אסטרטגיית החברה במיקוד וטיוב תיק הנכסים, אשר בא לידי ביטוי, בין היתר, מהמשך מימוש הנכסים בחו"ל והתמקדות בפעילות בישראל.
הדירוג ואופק הדירוג נתמכים, בין היתר, בפיזור הנכסי ופיזור השוכרים של החברה, כך ש-17 נכסים מהווים כ-65% מסך ה-NOI של החברה (הנכס המהותי של החברה ממוקם בישראל, יקום, ומהווה כ-11% מה-NOI של החברה) וארבעת השוכרים הגדולים מהווים כ-20% מסך הכנסות החברה; מיציבות התזרים הנובע מנכסים אלו ומהיציבות העתידית הצפויה, לאור שמירה על שיעורי תפוסה סבירים לאורך זמן, סביב ה-87% (אשר מושפע לרעה מרמת תפוסה נמוכה בנכס ביקום); ביחסי האיתנות של החברה, אשר הינם טובים ביחס לרמת הדירוג ונעים סביב 46%-44% חוב נטו ל-CAP (הכולל איחוד יחסי של חובות חברות המוצגות לפי שווי מאזני); בלוח סילוקין נוח יחסית ביחס ליתרות הנזילות, התזרים והגמישות הפיננסית של החברה בנוסף לנגישותה של החברה לשוק ההון,כאשר בשנים 2018-2021 צפויה החברה לפרוע כ-116 מ’ ₪ קרן אג"ח שנתית; מיחסי כיסוי חוב נטו ל-FFO אשר הולמים לרמת הדירוג ונעים בטווח של 15-16 שנים (יחס זה נמדד עם העמסת חוב יחסי של החברה בחברות המוצגות לפי שווי מאזני וייחוס ה-FFO היחסי בגין חברות אלו).
דירוג החברה מושפע לשלילה, מחשיפה בנכס מהותי "יורו פארק" אשר מהווה כ-11% מה-NOI אשר לשותף המחזיק עם החברה בחלקים שווים בו, קיימת אופציה להעמיד למכירה לצד שלישי את זכויות החברה בנכס, בהתאם להסכם בין החברה לבין השותף מיום 17 באוגוסט, 2017.
במידה ותושלם מכירת חלק החברה בחברת הנכס לשותף ה-NOI מהנכס יירד וכן מצבת הנכסים של החברה תצטמצם. עם זאת, מימוש הנכס יקטין את היקף הלוואות החברה על הנכס וכן יגדיל את יתרות הנזילות של החברה באופן משמעותי. כמו כן, קיימת עדיין חשיפה מסוימת לחברת הבת סוויטלנד, שכן דרבן ערבה לאג"ח שלה, אולם ברמה פחותה מבעבר, הן בשל קיטון חוב האג"ח בסוויטלנד והן בשל ייצובה העסקי.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על שיעורי התפוסה הממוצעים של החברה בשנים האחרונות. מודל הדירוג אינו מניח תרחיש של מכירת הנכס המרכזי של החברה ביקום. תרחיש הבסיס מניח את תקבולי הנכסים המניבים בישראל, וכן תשלומי אג"ח ופירעון קרן הלוואות בשנים 2018-2020. כמו כן, תרחיש הבסיס לוקח בחשבון ניצול מסגרת מחברת האם בהיקף של 100 מיליון ש"ח. יחסי איתנות ושיעורי מינוף דומים ביחס למצב כיום, הנעים בטווח של 44%-46% חוב ל-CAP. תרחיש הבסיס של מידרוג אינו כולל חלוקת דיבידנד לחברת האם "כלכלית ירושלים בע"מ" במהלך השנה הקרובה.