מידרוג מותירה על כנו דירוג Baa1.il לאגרות חוב (א’- ג’) שהנפיקה רבד בע"מ. אופק הדירוג יציב.
"הדירוג משקף, מחד, את ענף פעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב למשרדים ומסחר. ומנגד, פעילות בתחום בתי האבות באנגליה, פעילות החשופה לסיכונים תפעוליים ורגולטוריים; פיזור הפעילות על פני מספר מדינות וביניהן ישראל, אנגליה, אירלנד ושוויץ; פיזור נכסי ההולם את רמת הדירוג, כך שבתיק הנכסים המניבים הנכס העיקרי המניב של החברה מהווה כ- 13% מהשווי הכולל של נכסי החברה ושלושת הנכסים העיקריים מהווים כ-27% מהשווי הכולל של נכסי החברה; פיזור שוכרים ההולם את רמת הדירוג, בהתאם לדיווחי החברה, השוכר העיקרי מהווה כ- 14% מסך ההכנסה, חלק חברה, ושלושת השוכרים העיקריים מהווים יחדיו כ- 29% מסך ההכנסה, חלק חברה; נכסים מניבים בעלי הכנסה יציבה ושיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן; יחסי איתנות ההולמים את רמת הדירוג, נכון ליום ה-31.12.2017 יחס חוב נטו ל-CAP נטו הינו כ- 56%, כאשר היה ומוסיפים את החוב היחסי של החברה בחברות המוצגות על פי שווי מאזני, יחס זה עומד על כ-65%.
"בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחסי האיתנות צפויים להשתפר ולהיות בטווח של 59%-62% חוב נטו ל- CAP נטו, יחסים הבולטים לחיוב לרמת הדירוג (יחס המשקלל איחוד יחסי של חובות החברות המוצגות בשיטת השווי המאזני); נכון ליום ה- 31.12.2017 יחס חוב נטו ל-FFO הינו 40שנים וכאשר מתחשבים בחוב היחסי של החברות המוצגות על פי שווי מאזני ובתזרים ה- FFO שהן מייצרות, יחס זה עומד על כ-25 שנים. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחסי הכיסוי צפויים להיות איטיים ביחס לרמת הדירוג ולנוע בטווח של 40-50 שנים (בהתחשב בחלק יחסי של חברות המוצגות בשווי מאזני); גמישות פיננסית מוגבלת לאור מספר מצומצם של נכסים לא משועבדים ונזילות פיננסית שצפויה להלום את שירות חוב האג"ח לאור, בין היתר, מכירת נכסים עתידית.
"יצויין כי סדרת אג"ח א’ נושאת בטוחה בדרך של שעבוד חלק מזכויות החברה בנכסים "פלטינום" ו"בית אגיש-רבד". נציין כי על אף שיעור LTV נמוך של כ- 40% וחוזק הבטוחה , להערכתנו, אין בטוחה זו מביאה לדירוג שונה ביחס לסדרות האג"ח האחרות של החברה. זאת לאור יחס השבה אשר אינו עולה על 1.6 ביחס לחוב הבלתי מובטח בהתאם למתודולוגיית הדירוג הרלוונטית.
"תרחיש הבסיס של מידרוג מניח ירידה בהיקף ה-FFO. זאת בעיקר לאור מכירה של כ-5 נכסים מניבים במהלך השנים 2018-2019. כאשר, נכון למועד דו"ח זה, מומש הנכס קיימברידג’ שבאנגליה. בנוסף, תרחיש הבסיס מניח מימון מחדש של הלוואות על מספר נכסים. כמו כן, תרחיש הבסיס מניח יציבות בהכנסות הנכסים המניבים הקיימים ושמירה על שיעורי תפוסה יציבים. יחד עם זאת, נלקחו בחשבון, בין היתר, תרחישי רגישות על היקף ה-NOI ושיעור ההיוון המשוקלל של נכסי החברה. נכון ל- 31.12.2017, ולאחר הוספת החוב היחסי של החברה בחברות המוצגות לפי השווי המאזני, יחס החוב נטו ל-CAP נטו הינו 65%. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחסי איתנות אלו צפויים להשתפר ולהיות בטווח של כ- 59%-62% חוב נטו ל- CAP נטו, ולבלוט לחיוב לרמת הדירוג.
"כאמור, תרחיש הבסיס מניח ירידה בהיקף ה- FFO. זאת בעיקר לאור מכירת נכסי נדל"ן מניב, בהתאם לדיווחי החברה. כך, בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג היקף ה-FFO צפוי להיות בטווח של 13-9 מ’ ₪ ויחסי הכיסוי צפויים לבלוט לשלילה ביחס לרמת הדירוג ולנוע בטווח של 40-50 שנים, לאחר איחוד תזרים שוטף מחברות המוצגות על פי שווי מאזני. יחד עם זאת, לאור מימוש הנכסים, לחברה צפויות יתרות נזילות משמעותיות. נציין כי, בהתאם לתחזיות החברה, ככל שנזילות זו תשמש לפירעונות התחייבויות החברה או לרכישת נכסים חדשים היקף ה- FFO צפוי לעלות בשנות התחזית."