פסגות: קבוצת עזריאלי הינה חברת הנדל"ן המניב המובילה בישראל מבחינת היקף ההכנסות וה FFO, איכות הנכסים ושיעור התפוסה הנושק ל-100%.
החברה מובילה בתחום הקניונים מבחינת ההכנסות ואיכות הנכסים המובילים. לאחר מיזוג בריטיש ומליסרון, הכנסות החברה הממוזגת יהיו גבוהות יותר אך להערכתנו חוזק המותג של עזריאלי, איכות הקניונים ומיקומם ישמרו על כך שהקבוצה לא תפגע מהמיזוג הצפוי.
החברה ממשיכה להתרחב. 2 קניונים בצפון נמצאים בהקמה ולטווח הקרוב מתוכננים קניון נוסף בראשון, פארק משרדים בחולון והרחבות נכסים קיימים. להערכתנו החברה גם תרכוש נכסים מניבים.
מלבד הנדל"ן, לקבוצת עזריאלי אחזקות ריאליות בהיקף של כ-2.4 מיליארד ₪ גרנית הכרמל, בנק לאומי לאומי קארד. להערכתנו במידה ותהיה הצעה אטרקטיבית כל אחת מהאחזקות הללו מיועדת למימוש.
שיעור ההיוון המשוקלל של נכסי החברה הינו 8.2%, להערכתנו שיעור גבוה משמעותית מהשיעור בו יכלה החברה למכור נכסים אלה בפועל. לאור זאת, אנו צופים רווחי שערוך משמעותיים ברבעון הרביעי. אנו מעריכים את נכסי החברה בשיעור היוון משוקלל של 7.5%.
תמחור מניית קבוצת עזריאלי כחברת נדל"ן נפגע מכך שהיא מחזיקה באחזקות ריאליות בהיקף גבוה ובקופת מזומנים משמעותית עקב ההנפקה הואיל ולא נוצר מהן תזרים שוטף. בנוסף, משקיעים בחברת נדל"ן לא מחפשים אחזקות מסוג זה, להן הם בדר"כ יכולים להיחשף לבד.
בנוסף, תשואת הדיבידנד שמחלקת החברה נמוכה ביחס לחברות נדל"ן מניב אחרות. נציין גם כי לחברה רמת מינוף נמוכה מאוד שמצד אחד תורמת ליציבות פיננסית גבוהה מאוד אך מצד שני פוגעת במידה מסוימת בתשואה על ההון.
מודל NAV בשיעור היוון של 7.5% ל NOI מוביל למחיר יעד של 98.5 ₪. מכפיל FFO של 13 (גבוה מחברות אחרות לאור איכות הנכסים ומינוף נמוך) בתוספת האחזקות הריאליות מוביל למחיר יעד של 106.1 ₪.
שורה התחתונה: קבוצת עזריאלי מהווה חברה מאוד איכותית, יציבה ועם פוטנציאל צמיחה סולידי לטווח ארוך. עם זאת, גם לפי מכפיל FFO ובעיקר לפי מודל NAV אין אפסייד בטווח הקצר והאחזקה במנייה הינה השקעה לטווח ארוך יותר. לאור זאת אנו משיקים סיקור בהמלצת תשואת שוק במחיר יעד של 102.3 ₪.