כלכלני לאומי מעריכים כי מגמת ההתמתנות בקצב העלייה של מחירי הדיור תימשך

לאור המשך הירידה בקצב המכירות של דירות חדשות, מגמת ההתמתנות בקצב העלייה של מחירי הדיור צפויה להימשך. כך עולה מסקירת המאקרו השבועית של אנשי אגף כלכלה בלאומי, בראשותו של ד"ר גיל בפמן. להלן עיקרי הסקירה:

הירידה במכירות של דירות חדשות נמשכת. בחודש ינואר 2018 נמכרו 1,682 דירות חדשות בלבד, נתון הנמוך מהממוצע ארוך הטווח (משנת 2009) שעומד על 2,006 דירות. היקף המכירות הממוצע בשלושת החודשים האחרונים (נובמבר 2017 – ינואר 2018) עומד על כ-1,664 דירות והוא הנמוך ביותר מאז מאי-יולי 2014, עת הממשלה יזמה את התכנית "מע"מ אפס".

היקף המכירות הנוכחי משקף סביבה של נקודת שפל, אם כי, לעת עתה בעוצמה פחותה בהשוואה לשתי התקופות הקודמות של ירידה במכירות: קיץ 2014 וקיץ 2011 (תקופת המחאה החברתית). הירידה במכירות בעת הנוכחית נמשכת זמן רב יותר בהשוואה לאירועים קודמים, ועשויה להימשך גם בחודשים הקרובים. זאת, מכיוון שבניגוד לאירועים הקודמים, הירידה הנוכחית מקורה בצעדים ממשיים שפועלים לצינון, זמני בחלקו, של הביקוש לדיור, ובראשם: ההמתנה של פלחי האוכלוסייה הרלוונטיים (בעיקר זוגות צעירים) למכרזי התכנית "מחיר למשתכן" והכבדת המיסוי על משקיעים שמוביל ליציאה שלהם מהשוק.

הירידה בקצב המכירות של דירות חדשות משתקפת גם בנתוני חודשי ההיצע שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) חזרה לפרסם. נתון זה מצוי בעלייה בחודשים האחרונים, ומספר חודשי ההיצע הנוכחי עומד על 13.4 חודשים – דהיינו, זה פרק הזמן הדרוש בכדי למכור את כל המלאי הבלתי-מכור של דירות חדשות בהינתן קצב המכירות הנוכחי. העלייה בנתון זה חלה למרות הירידה במלאי הבלתי-מכור של דירות חדשות (שחלה על רקע ירידה בהתחלות הבנייה אשתקד – ראה/י הרחבה בפסקה הבאה), והיא משקפת למעשה ירידה חדה יותר בקצב המכירות.

מבדיקתנו עולה כי שינוי משמעותי במכירות של דירות חדשות עשוי להוות אינדיקטור מקדים לקצב השנתי של מחירי הדירות בטווח הקצר. זאת, כיוון שמגמה של ירידה מתמשכת בקצב המכירות מקשה על תהליך מכירת הדירות, ועשויה להוביל לעסקאות במחיר נמוך יותר מהמבוקש. במבט קדימה, המגמות שתוארו עשויות ללמד על המשך ההתמתנות בקצב עליית מחירי הדיור ובתקופה הקרובה אין לשלול מצב של קיפאון במחירים או אף ירידה קלה.

ירידה בהיקף התחלות הבנייה בשנת 2017, על רקע התגברות חוסר הוודאות בשוק הדיור: נמשכת ההאטה בקצב התחלות הבנייה במשק. ברביע הרביעי של 2017 היקף התחלות הבנייה עמד על 9,660 דירות (נתון מנוכה עונתיות) – הנתון הנמוך ביותר מאז הרביע הרביעי של 2007 – וסיכם חמישה רביעים רצופים של ירידות. האטה זו מתקבלת גם מבחינה של הנתונים השנתיים, לפיהם היקף התחלות הבנייה הסתכם בשנת 2017 בכ-46 אלף דירות, נתון המשקף ירידה חדה של כ-14% בהשוואה לשנים 2015-2016, בהן עמד היקף התחלות הבנייה על כ-54 אלף דירות בכל שנה.

עם זאת, יש לציין כי נתוני התחלות וגמר הבנייה נוטים להתעדכן כלפי מעלה לאחר האומדן הראשוני ולעיתים אף באופן משמעותי (עד 10% לפי בנק ישראל), כך שהיקף ההתחלות אשתקד עשוי להגיע לכ-50 אלף יחידות – רמת הבנייה המינימאלית לצרכי המשק, על-פי אומדננו.

הצמצום בהיקף התחלות הבנייה ברביעים האחרונים עשוי להצביע על ההשלכות של התגברות חוסר הוודאות בשוק הדיור, על רקע הירידה המתמשכת במכירות של דירות חדשות. מצב זה משתקף, כפי הנראה, גם בנתוני החשבונאות הלאומית לפיהם חלה ירידה בהשקעות בבנייה למגורים בשלושת הרביעים האחרונים. בנוסף, נמשכת העלייה במשך הבנייה, שעמד אשתקד על 29 חודשים, וייתכן שגם נתון זה מעיד על גישה זהירה יותר הקיימת בענף. כמו כן, מבחינה של הנתונים לפי אזורי הארץ השונים עולה כי חלה ירידה בהתחלות הבנייה במרבית אזורי הארץ, שאינם אזורי הביקוש המובילים, להוציא את אזור תל-אביב. ממצא זה עשוי ללמד כי בעת הנוכחית היזמים בענף מבקשים להתמקד באזורים "בטוחים" יחסית.

במבט קדימה, אנו מעריכים כי היקפי התחלות הבנייה צפויים לעלות בשנים הקרובות. זאת, לאור העלייה החדה בהיקף שיווקי הקרקעות על ידי הממשלה, בעיקר כחלק מתכנית "מחיר למשתכן", אשר צפויים להיתרגם בטווח הבינוני להתחלות וגמר בנייה. התפתחות זו, צפויה לתמוך בהגדלת היצע הדיור בעתיד הרחוק יותר, דבר אשר תומך בהתמתנות התוואי העתידי של מחירי הדיור ועשוי להביא גם להשפעה ממתנת על מדד המחירים לצרכן (דרך ירידה בביקוש ופינוי דירות שכורות עם גמר בניית הדירות החדשות). גורמים נוספים שתומכים בכך הם: הצמצום בביקוש לדיור בעת הנוכחית, בדגש על הירידה המתמשכת במכירות של דירות חדשות אשר עשויה להשפיע באופן דומיננטי בזמן הקרוב, וההתפתחויות בגמר הבנייה.

היקף גמר הבנייה אשתקד עמד על כ-47.5 אלף יחידות, נתון המשקף עלייה של כ-3% בהשוואה ל-2016, זאת בהמשך למגמת העלייה המתמשכת בגמר הבנייה בשנים האחרונות. יש לציין שהיקף גמר הבנייה מתקרב בשנים האחרונות לעבר "קו ה-50 אלף", והוא צפוי להמשיך להיות גבוה יחסית גם בשנים הקרובות, זאת לאור הרמה הגבוהה מאוד של דירות בבנייה פעילה – כ-113 אלף דירות נכון לסוף שנת 2017. היקפי פעילות אלו, כאשר יגיעו לשלבי סיום (דהיינו לדירות שבנייתן הסתיימה), צפויים להגדיל בשנים הקרובות את היצע הדירות, ולכך תהיה השפעה ממתנת על מחירי הדיור בישראל.

סביבת האינפלציה בישראל נותרה נמוכה מאוד גם לאחר מדד פברואר: בחודש פברואר השנה מדד המחירים לצרכן עלה בשיעור של 0.1%, זאת בניגוד לעונתיות המאפיינת את חודשי פברואר בשנים האחרונות. למרות העלייה, "סביבת האינפלציה", שמתחשבת הן באינפלציה בפועל (12 החודשים הקודמים) והן בציפיות האינפלציה (12 החודשים הבאים), נותרה נמוכה מאוד. האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים (פברואר 2018 בהשוואה לפברואר 2017) עומדת על 0.2% (לעומת 0.1% בחודש הקודם), וב-12 החודשים הבאים אנו מעריכים כי המדד יעלה בכ-0.7%. יש להדגיש שמדובר בקצב עליית מחירים (הן בפועל והן החזוי) נמוך מהגבול התחתון של יעד יציבות המחירים של הממשלה (1%-3%).

באשר לסעיפי המדד, נציין כי סעיף הדיור ירד ב-0.3%, זאת על רקע ירידה של 0.4% בתת-הסעיף שירותי דיור בבעלות דייריהם (המשקף את מחירי שכר הדירה בחוזים מתחדשים וחדשים). לאור זאת, קצב העלייה השנתי של מחירי שירותי הדיור ירד לרמה של 1.9%, והוא נמוך ביחס לממוצע של החודשים אוקטובר 2017 – ינואר 2018, שעומד על 2.4%. למרות ההתמתנות בקצב העלייה השנתי, אנו מעריכים כי סעיף הדיור (שמשקלו כ-25% במדד המחירים לצרכן) צפוי להיות בעל התרומה החיובית העיקרית למדד במהלך השנה, זאת בהמשך למגמה בשנים האחרונות. עם זאת, בטווח הארוך יותר, התרומה של סעיף הדיור לאינפלציה עשויה להתמתן.

במקביל, נמשכת ההתמתנות בקצב העלייה השנתי של מחירי הדירות (עפ"י סקר הדירות החודשי של הלמ"ס שאינו נכלל במדד המחירים לצרכן), והיא משקפת את המגמות הנוכחיות בשוק הדיור, אשר תוארו בהרחבה בפסקאות הקודמות. כך, בחודשים דצמבר 2017 – ינואר 2018 מחירי הדיור ירדו בכ-1% לעומת החודשים נובמבר-דצמבר 2017, והשלימו ארבעה חודשים רצופים של ירידות. לאור זאת, קצב העלייה השנתי של מחירי הדיור התמתן לכ-1.2% בלבד – הקצב הנמוך ביותר מאז חודש יולי 2012 – לאחר שהיה סביב 8% בסוף 2016. במבט קדימה, האינפלציה צפויה, להערכתנו, לעלות בהדרגתיות בהמשך השנה עד שתגיע לסביבת הגבול התחתון של יעד יציבות המחירים, אולם בטווח הארוך יותר (2019 והלאה) האינפלציה צפויה להישאר בטווח שבין 0.0%-1.0%. להתפתחות זו, יש השפעה ממתנת על התוואי העתידי של ריבית בנק ישראל.